Что делать если арендатор не освобождает помещение

Как выселить арендатора из коммерческого помещения

При прекращении договора аренды арендатор обязан освободить помещение в указанный в договоре срок. Если арендатор не сделает этого добровольно, арендодатель (собственник помещения) понесет убытки и будет вынужден обратиться за защитой прав в суд, начав процедуру выселения. О том, как действовать собственнику помещения, чтобы защитить себя при прекращении договора и в короткий срок освободить помещение, читайте ниже.

Когда арендатор обязан освободить помещение
Арендатор обязан освободить помещение в следующих случаях:

  • истечение срока действия договора;
  • досрочное расторжение договора по соглашению сторон;
  • досрочное расторжение договора в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора одной из сторон;
  • отказ от договора одной из сторон, если возможность отказа предусмотрена договором.

При истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, и арендатор не покинул помещение, договор продолжает действовать пока одна из сторон не заявит о его прекращении (договор с неопределенным сроком действия). Каждая из сторон вправе заявить об отказе от такого договора за три месяца до даты его расторжения.
Уведомление об отказе от договора или о том, что арендодатель не намерен его продлевать направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по юридическому адресу арендатора, а также по иным известным его адресам.
Рекомендуем собственникам предусматривать в договоре не только возможность его расторжения в судебном порядке при нарушении со стороны арендатора, но и отказа от договора в одностороннем порядке. Таким образом, при расторжении договора собственнику не придется доказывать в суде, что основания для расторжения договора имелись.
Если возможность отказаться от договора для арендодателя не предусмотрена, то для расторжения договора до истечения срока его действия он обращается в суд с иском о расторжении. В исковом заявлении перечисляются существенные нарушения договора, а также доказательства нарушений. Если же условие об отказе в договоре указано, арендодатель направил уведомление об отказе от договора и срок предупреждения об освобождении помещение истек, собственник помещения обращается с иском о выселении. В таком случае никакие дополнительные доказательства не нужны.

Как добиться освобождения помещения

Трудность при выселении представляет фактическое освобождение помещения. Даже если решение суда о выселении на руках, а арендатор не торопиться съезжать, что может сделать собственник помещения? Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя не только ограничить доступ в помещение после истечения срока действия договора, но и удерживать имущество (оборудование, мебель и пр. имущество, оставшееся в помещении) арендатора, находящееся в помещении, то в таком случае имущество арендатора передается на хранение арендодателю, а арендатор обязан оплатить хранение. Такие условия защищают собственника помещения от возможных обвинений в самоуправстве, за которое предусмотрена административная ответственность. Описанная схема применяется как в случае выселения по решению суда, так и в иных случаях прекращения договора. Если же подобных условий в договоре аренды нет, то приходится полагаться только на действия судебных приставов.
Судебный пристав-исполнитель, получив исполнительный лист, устанавливает для арендатора срок для добровольного освобождения помещения. Если в течение данного срока арендатор продолжает занимать помещение, то пристав прибегает к принудительному выселению.
Пристав выполняет решение суда буквально, т.е. он выселяет только то лицо, которое указано в решении. Если арендатор без законных оснований передал помещение в субаренду или по каким-либо иным причинам в помещении находятся лица, не указанные в решении суда, а также их имущество, то выселение не состоится, а арендодатель снова будет вынужден обратиться в суд. По этой причине рекомендуем фиксировать нахождения любых лиц в помещении и указывать их в исковом заявлении сразу. Лучше доверить ведение судебного дела по выселению профессиональным юристам, т.к. даже в таком простом на первый взгляд деле могут возникнуть сложности.
Выселение производится с участием понятых, а иногда и сотрудников органов внутренних дел. О выселении составляется акт и опись имущества выселяемого. Документы подписываются приставом, понятыми и выселяемым (его уполномоченным лицом). При необходимости судебный пристав-исполнитель организует хранение имущества выселяемого лица. После проведения процедуры выселения помещение возвращается во владение и пользование собственника.

Чтобы не допустить нарушения закона при выселении и не быть обвинённым в самоуправстве, обратитесь за профессиональной помощью к квалифицированным юристам, специализирующимся в сфере недвижимости.

О юридических услугах по ведению судебных дел, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

При истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, и арендатор не покинул помещение, договор продолжает действовать пока одна из сторон не заявит о его прекращении (договор с неопределенным сроком действия). Каждая из сторон вправе заявить об отказе от такого договора за три месяца до даты его расторжения.
Уведомление об отказе от договора или о том, что арендодатель не намерен его продлевать направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по юридическому адресу арендатора, а также по иным известным его адресам.
Рекомендуем собственникам предусматривать в договоре не только возможность его расторжения в судебном порядке при нарушении со стороны арендатора, но и отказа от договора в одностороннем порядке. Таким образом, при расторжении договора собственнику не придется доказывать в суде, что основания для расторжения договора имелись.
Если возможность отказаться от договора для арендодателя не предусмотрена, то для расторжения договора до истечения срока его действия он обращается в суд с иском о расторжении. В исковом заявлении перечисляются существенные нарушения договора, а также доказательства нарушений. Если же условие об отказе в договоре указано, арендодатель направил уведомление об отказе от договора и срок предупреждения об освобождении помещение истек, собственник помещения обращается с иском о выселении. В таком случае никакие дополнительные доказательства не нужны.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Порядок действий и процедура

Ниже приведен алгоритм действий, который необходимо соблюдать:

  1. Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке.
  2. Сбор доказательств обоснованности выселения (свидетельских показаний, документальных подтверждений).
  3. Составление искового заявления в соответствии с требованиями ГПК РФ.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Направление иска в судебный орган.
  6. Участие в разбирательстве.
  7. Получение решения.
  8. Обжалование решения (при необходимости).
  9. Выселение арендатора, в том числе и с привлечением службы судебных приставов.

Так как чаще всего споры о найме нежилого помещения происходят между юридическими лицами, то заявление необходимо направлять в арбитражный суд. Районный суд общей юрисдикции такие иски рассматривает только в случае, если обе стороны спора являются физическими лицами.

Возможные способы оплаты:

Письменно уведомите арендатора о выселении

После расторжения договора или решения суда о выселении арендатор теряет право осуществлять деятельность на чужой территории и обязан освободить помещение. Напишите ему официальное письмо на бланке компании с уведомлением о том, что через 10 дней он должен демонтировать и вывезти все оборудование. Оригинал уведомления лучше передать лично в руки контактному лицу, а скан-копию отправить ему по электронной почте.

После расторжения договора или решения суда о выселении арендатор теряет право осуществлять деятельность на чужой территории и обязан освободить помещение. Напишите ему официальное письмо на бланке компании с уведомлением о том, что через 10 дней он должен демонтировать и вывезти все оборудование. Оригинал уведомления лучше передать лично в руки контактному лицу, а скан-копию отправить ему по электронной почте.

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к ­сохранению своего ­имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие.

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Читайте также:  Как составить семейный бюджет, который работает?

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. ­Оставшаяся часть передается арендатору.

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество – достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

Арендные отношения в период пандемии. Что делать, если вы не можете платить аренду? Как обезопасить себя от незаконных действий со стороны арендатора/арендодателя? Разберемся

На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.

Какие нормы необходимо посмотреть для разбора поднятой проблемы? Во-первых, это общие положения Гражданского Кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами об арендных отношениях. Во-вторых, Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) “О введении режима повышенной готовности”. В-третьих, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” (его статья 19). Эти законодательные акты рекомендуем держать под рукой, потому как они являются необходимыми средствами защиты ваших прав.

Допустим, у Вас заключен договор аренды недвижимого имущества до вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (это является ключевым моментом, о котором мы расскажем ниже). У вас, как у добросовестного арендатора, нет денег для оплаты арендованного имущества, но есть желание в дальнейшем снимать арендованное помещение. Посещать арендованное помещение Вы не можете, поскольку п. 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Арендодатель говорит вам: плати аренду по той цене, которая согласована в договоре и в сроки, которые указаны в договоре. Как поступать в такой ситуации? Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора. В части 1 названного закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в нашем случае это Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ) в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 г. Представляется, что в условиях пандемии коронавируса Вам достаточно направить по корпоративной почте (или иным средствам связи с арендодателем) письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Обращаем внимание на два момента. Первый. Необходимо письменно уведомить арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой ч.1 ст. 19 названного закона. Второе. Отсрочка- не есть суть отсутствия погашения обязательства по арендной плате вовсе. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем. Условия и сроки такой отсрочки установит Правительство РФ. На момент написания статьи таких условий нет, поэтому ждем.

Часть второй ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривается изменение размера арендной платы по соглашению сторон в период 2020 г. Однако, Гражданским Кодексом РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ), итак предусматривается возможность изменения арендной платы сколько угодно. В связи с чем, большого интереса настоящая часть не вызывает.

Часть 3 ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает следующее. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ (напоминаем, в нашем случае это Указ Мэра Москвы). Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а вот обязанность арендодателя заключить это соглашение нет. Из системного толкования норм следует, что если арендатор реально не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением ограничений органами власти и арендодатель уклоняется от заключения такого соглашения, последний ведет себя недобросовестно (если исходить из общих начал ГК РФ). Впоследствии, когда пойдут колоссальные иски о расторжении или изменении арендных договоров, доказательства добросовестности той или иной стороны в ходе переговоров по изменению арендной платы будут достаточно убедительными для суда при принятии соответствующего решения об изменении или расторжении договора. Другой вопрос. Если, по объективным причинам, арендодатель не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит? Вопрос сложный. Мы полагаем, что суд будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела. Какие аргументы будут учтены при вынесении решения судом-зависит от степени работы Вашего юриста. Мы же рекомендуем исходить из общих принципов добросовестности ГК РФ и вести ЖИВОЙ диалог со своими контрагентами.

Подведем промежуточный итог. Федеральный закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором. У арендатора появляется право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Как это право будет реально реализовано? Какие последствия для арендодателя предусматривает отказ от заключения дополнительного соглашения? Пока что вопросы остаются открытыми. Мы еще раз рекомендуем действовать в сложившейся ситуации добросовестно.

Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.

Читайте также:  Заполнение денежного чека на выдачу наличных в 2020 году

Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.

Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.

1. Распространяются ли действия Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” на правоотношения между арендатором и субарендатором? Да, распространяется. Это вытекает из общих начал договора аренды.

2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.

3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.

2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.

Выселение, когда есть договор, а гражданин не платит за квартиру

Арендаторы обязаны покинуть жилое помещение, когда договор найма закончит свое действие. Произвести выселение можно и в принудительном порядке, до окончания срока заключенного договора, в случае несоблюдения гражданами его условий.

Что делать, если арендатор квартиры не платит деньги и не освобождает помещение? Необходимо обращаться в суд, не дожидаясь окончания срока действия договора. Собственнику помещения, прежде чем готовить обращение, нужно попытаться уговорить квартирантов оплатить долг.

Согласно нормам законов владелец обязан уведомлять нанимателей об освобождении квартиры за три месяца до окончания договора соответствующим уведомлением. И если оно полностью игнорируются проживающими в квартире лицами, то можно обращаться в суд. Допускается и устное информирование, которое обязательно должно происходить в присутствии свидетелей. Такие лица должны быть не заинтересованы в деле.

Полное игнорирование уведомления показывает то, что граждане не хотят покидать помещение, что дает повод для собственника обратиться в суд.

Уведомление может быть признано в судебном органе как доказательство, если на нем будет стоять подпись квартиранта и дата, когда он получил бумагу. От этой даты будет отчитываться срок, в течение которого гражданин обязан съехать.

Когда жилец отказывается принимать уведомление, то его можно отправить заказным письмом. В таком случае, доказательством будет считаться квитанция об отправке документа, и неважно приняла ли вторая сторона документ или нет.

квитанция об уплате государственной пошлины.

Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение?

Ведение любого бизнеса всегда было связано с определенными рисками. Сдача недвижимого имущества в аренду – одна из его разновидностей. Занимаясь этим видом деятельности, предприниматели часто сталкивается с проблемой неплатежей и самовольного пользования помещениями. Объяснений причин для подобных действий у нанимателей множество. Как правильно действовать собственнику или арендодателю в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает помещение? Как арендодателю отстоять свои права и не нарушить чужие?


Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Что делать если арендатор не платит? (за офис, производственное помещение)

Арендодатель всегда несет риски не выплаты арендатором арендной платы и такая ситуация не редкость, но вот у многих возникает вопрос, как же решить данную проблему с арендатором безболезненно, эффективно и в кратчайшие сроки, а это не всегда получается. В данной статье я хочу вам рассказать о том, как же взыскать с арендатора долг по аренде, какие документы подготовить и каков будет ваш алгоритм действий.

  1. Как взыскать с арендатора долг по арендной плате?
  2. Как подготовить и направить претензию арендатору?
  3. Как вручить арендатору претензию?
  4. Как расторгнуть с арендатором договор аренды и «выселить» его?
  5. Если есть имущество арендатора и так же долг по аренде?

Если претензионный порядок не будет соблюден, то судебный процесс просто не состоится, ведь претензионный порядок предполагает досудебное разрешение спора, ведь суды и без этого загружены, а если еще каждый не разобравшись начнет подавать друг на друга в суд, то нагрузка станет просто невероятной. К тому же как показывает практика, любой спор можно решить до суда, просто составив соглашение и придя к компромиссному решению.

Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:

Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки. Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья. Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.

Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире. Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами. Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.

Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать. После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения. Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.

Читайте также:  Альтернативная ликвидация ООО

В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

Читайте также – “Право на удержание имущества арендатора”

Вместе с тем в тексте указанной статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению», что при судебном разбирательстве арендаторы часто стараются обернуть не в пользу арендодателя.

Права и возможности

Решение в сложившейся ситуации принимается в зависимости от того, имеется ли договор об аренде. Важно изучить все особенности процедуры выяснения отношений между сторонами в обоих случаях.

Чаще всего без договора заселяются родственники и знакомые. Но иногда допускается сдача квартиры и абсолютно посторонним лицам. Важно знать, как нужно действовать, на случай, если арендатор не пожелает платить и выселяться.

Чтобы избежать неприятных последствий, нужно воспользоваться услугами юристов.

Самостоятельно можно предпринять следующее:

  1. Собственник может прийти в квартиру в момент нахождения в ней арендатора. Необходимо взять с собой правоустанавливающие на недвижимость документы и удостоверение личности.
  2. В этот момент вызывается полиция. Необходимо сообщить, что в квартире находятся посторонние люди, отказывающиеся покинуть ее. По факту произошедшего составляется заявление.
  3. Для вскрытия замков в случае их смены приглашаются сотрудники МЧС и правоохранительные органы. Подтвердить право собственности нужно соответствующими бумагами.

Выселить жильцов без договора можно в любое время. При этом не влияет наличие несовершеннолетних детей.

Образец договора аренды квартиры:


Выселить жильцов без договора можно в любое время. При этом не влияет наличие несовершеннолетних детей.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Арендатор не платит и не освобождает помещение заявление в полицию

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т. д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении. Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал.

В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей ) Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства. квартиросъемщик нанес значительный урон недвижимости, тем самым ухудшив состояние квартиры;Также, если у квартиранта есть долг по квартире, то он может выселиться и не платить, так как нет документа, по которому владелец мог бы потребовать денег. В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).

Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Важно проверить, предусматривает ли договор отказ от исполнения в одностороннем порядке при наступлении таких прав. Могу ли я не писать заявление в полицию? Также стоит убедиться, имеются ли обстоятельства для обращения в суд при отсутствии вынесения одностороннего отказа.

Экономический кризис в стране привел к тому, что в сфере аренды жилья появились большие проблемы.
Многие торговые и офисные помещения пустуют. При этом арендодатели снижают плату. И, несмотря на это, количество неплательщиков постоянно растет.

Чтобы избежать неприятных последствий, нужно воспользоваться услугами юристов. Если в наличии имеется договор, то угрозы и смена замков могут привести к плачевному результату. Ведь методы признаются незаконными, поэтому вероятнее всего навредят собственнику. Арендатор после суда понесет материальные убытки. Решение в сложившейся ситуации принимается в зависимости от того, имеется ли договор об аренде. Важно изучить все особенности процедуры выяснения отношений между сторонами в обоих случаях.

Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. Лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги с арендатора. И так, с понятием договора аренды и об условиях, которые он должен содержать мы разобрались. Теперь непосредственно перейдем к решению вопроса о взыскании денежных средств с арендатора. Так как гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует порядок заключения договоров найма. И гражданский кодекс имеет силу большую, чем договор найма.

Так как по закону наниматель должен вас уведомить о своем выселении за 3 месяца.


В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей ) Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства. квартиросъемщик нанес значительный урон недвижимости, тем самым ухудшив состояние квартиры;Также, если у квартиранта есть долг по квартире, то он может выселиться и не платить, так как нет документа, по которому владелец мог бы потребовать денег. В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).

Решение о возвращении московских учеников в образовательные учреждения будут принимать в зависимости от эпидемиологической ситуации.

По последним данным, за сутки в России выявили 9412 новых случаев COVID-19. Лидерами по приросту больных стали Москва (+2704), Санкт-Петербург (+302) и Подмосковье (+244). Виды и размеры штрафов за нарушение режимов повышенной готовности и самоизоляции. За что и какие положены штрафы, и где их можно оспорить. Особенности штрафных санкций в разных регионах России. Пандемия коронавируса заставила власти во всех регионах страны ввести режим повышенной готовности. Главы некоторых субъектов пошли дальше и объявили о режиме всеобщей самоизоляции, за нарушение которого начали наказывать рублем. Так, в Москве режим всеобщей самоизоляции подкрепили пропускной системой. За период с момента введения специальных пропусков на передвижение жители столицы заплатили уже 150 млн рублей в виде штрафов. Штрафные санкции начали применять и в других регионах России.

Все это вызывает у людей массу вопросов: «За что штрафуют, если не введен режим ЧС? Почему такие «космические» санкции за выход в аптеку или проезд на дачу?»

И самое главное, 5 000 рублей за выход из дома – это адекватное наказание или сущее самоуправство властей. Центры защиты прав граждан разобрались в правовых коллизиях карантинных санкций и подготовили для вас подробную инструкцию.

Ссылка на основную публикацию