Что такое и когда применяется ипотечное страхование?

Страхование титула

Особая категория страхования, которая покрывает расходы, связанные с утратой прав на собственность. Как правило, такая страховка применяется в случае покупки недвижимости на вторичном рынке. Стоимость титульного страхования в среднем составляет 1,3-1,5% от суммы ипотечного кредита.

Страховать титул на весь период выплат ипотечного кредита не нужно, поскольку срок исковой давности, касающейся прав собственности, определен законодательством в пределах трех лет.

Стоит помнить, что размер страховой суммы с каждым годом будет уменьшаться, так как в первом расчете учитывается основная задолженность по ипотечному кредиту.

Комплексное страхование

Страхование ипотечного кредита выполняет защитную функцию, поскольку всегда присутствует вероятность возникновения непредвиденной ситуации, а страховка позволяет сохранить имущество клиента.

У каждого банка своя политика выдачи кредитов: одни могут требовать только страхование предмета ипотеки, а другие обязывают страховать еще и жизнь или здоровье заёмщика. Существует комплексный договор страхования здоровья, согласно которому страхуются все риски. В некоторых случаях это выгоднее, чем покупать отдельно полис на недвижимость и на здоровье.


У каждого банка своя политика выдачи кредитов: одни могут требовать только страхование предмета ипотеки, а другие обязывают страховать еще и жизнь или здоровье заёмщика. Существует комплексный договор страхования здоровья, согласно которому страхуются все риски. В некоторых случаях это выгоднее, чем покупать отдельно полис на недвижимость и на здоровье.

Как сделать ипотечную страховку?

Алгоритм оформления достаточно прост. Если у владельца недвижимости есть свободное время, проблем не возникнет.

Алгоритм действий следующий:

​Что важно знать про ипотечное страхование

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Читайте также:  Образец заявления на получение технического паспорта бти

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Ипотечной недвижимости

В России страхование залогового имущества регламентируется законом Федеральным законом «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. Этот документ защищает интересы обоих участников сделки – кредитора и заёмщика. А для того чтобы соблюсти требования данного нормативного акта и банка, соискателю долгосрочной ссуды, прежде чем подписывать договор кредитования, следует:

  • выяснить у сотрудника финансового учреждения требования, предъявляемые к страхованию рисков, и перечень компаний соответствующего профиля, с которыми банк сотрудничает;
  • узнать у страховщиков, аккредитованных при финансовой организации, ориентировочную стоимость страховки недвижимости при ипотеке;
  • определиться с компанией-страховщиком и уточнить стоимость предоставляемых ею услуг;
  • собрать полный перечень необходимых документов;
  • в день либо накануне получения кредита подписать страховой договор и перечислить денежные средства.


Смысл титульного страхования заключается в следующем: если заёмщик утратит право собственности на залоговую недвижимость, компания-страховщик возмещает кредитору понесённые им убытки. Фактически такой полис защищает владельцев жилья в следующих ситуациях:

  • должностные лица, совершающие регистрацию прав собственности, в своё время допустили ошибки;
  • выявились нарушения прав предыдущих владельцев недвижимости при их смене;
  • незаконность судебных решений, которые были оспорены в соответствующем порядке;
  • обнаружение факта, что в прошлом сделка с недвижимостью была проведена незаконно.

Что такое и когда применяется ипотечное страхование?

Что такое ипотечное страхование – знают далеко не все потенциальные заемщики кредитных учреждений. В связи с этим у людей возникает множество вопросов по поводу правомерности банков «навязывать» страховку за ипотеку.

Все ипотечные программы коммерческих банков подразумевают заключение договоров страхования. Согласно действующему российскому законодательству обязательным для заключения является только страхование находящейся в залоге недвижимости от повреждения или уничтожения. Но сегодня банки часто настаивают также и на оформление титульного и личного страхования. Разберемся с каждым видом более подробно.

Что такое ипотечное страхование – знают далеко не все потенциальные заемщики кредитных учреждений. В связи с этим у людей возникает множество вопросов по поводу правомерности банков «навязывать» страховку за ипотеку.

Ипотечное страхование

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

При подписании с банком договора ипотечного кредитования перед заёмщиком встаёт ещё пара вопросов: какие виды страхования нужны в этом случае и как оформить полис с наименьшими затратами. Что обязательно, а что нет? Да, вопрос серьёзный и достаточно сложный, поэтому нужно как следует в нём разобраться.

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Страхование объекта недвижимости

Недвижимость за длительный срок кредитования может быть повреждена или полностью уничтожена по многим причинам. Эта страховка является обязательной, без ее приобретения получить ипотеку в стране будет невозможно.

В случае возникновения страхового случая погашение ипотеки будет осуществляться страховой компанией. Но не все обстоятельства могут быть признаны страховыми случаями, а лишь строго определенные, в частности:

  • Стихийные бедствия (наводнения, землетрясения и иные катаклизмы);
  • Пожары;
  • Взрывы бытового газа;
  • Коммунальные аварии;
  • Вандализм и хулиганские действия третьих лиц.
Читайте также:  Как обналичить деньги с кредитной карты без процентов

Очевидно, что в качестве пожаров не могут быть рассмотрены намеренные поджоги. Очень часто граждане, желая получить страховку, самостоятельно поджигают свое жилье, что является не только не страховым случаем, но еще и преступлением.

  • Стихийные бедствия (наводнения, землетрясения и иные катаклизмы);
  • Пожары;
  • Взрывы бытового газа;
  • Коммунальные аварии;
  • Вандализм и хулиганские действия третьих лиц.

Страхование трудоспособности и жизни заемщика

Как правило, ипотека берется на длительный срок — до 30 лет.

В силу непредсказуемости жизни в целом, с заемщиком за это время могут происходить различные события. Как положительные – существенное повышение благосостояния и выплата кредита за несколько месяцев. Так и отрицательные – болезнь, временная или постоянная потеря трудоспособности, летальный исход. Страховка предусматривает эти риски и в случае наступления трагических событий, СК выплачивает банку оставшуюся сумму задолженности.

Как результат, заемщик спокойно живет и расплачивается по долговым обязательствам, не опасаясь, что сложный перелом ноги станет причиной потери недвижимости. Банк, в свою очередь, получает дополнительную гарантию погашения ипотеки.

Например, бывшие владельцы квартиры оспаривают в суде продажу (прямые наследники заключили сделку без ведома главного квартиросъемщика) и возвращают имущество. Покупатель соответственно лишается статуса владельца, а банк залоговой квартиры.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Тарифы услуг страхования различается не только от одной компании к другой, но и в зависимости от заказанного пакета услуг. При комплексном страховании, которое включает в себя сразу три требуемых вида, многие компании предлагают существенные скидки. Если говорить о средней величине, то стоимость такого страхового пакета, как правило, составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости кредита. При оформлении каждой услуги по отдельности потребуется гораздо больше трат. Важно помнить, что страховая компания также привязывает стоимость своих услуг к величине рисков в отношении того или иного клиента. Если говорить о страховании залога, то здесь ключевую роль также играет состояние квартиры или дома.

Оформляется страховка при ипотеке в офисе выбранной компании. Для заключения договора необходимо иметь при себе полный пакет документов. Специалист рассчитает стоимость услуг и составит график выплат, которого необходимо будет придерживаться.

Если в процессе выплаты кредита вы найдете страхование ипотеки где дешевле, есть возможность сменить компанию, которая оказывает эту услугу. Только с условием получения согласия банка.

Отметим, что при наступлении страхового случая клиент должен как можно быстрее уведомить как страховую компанию, так и кредитное учреждение.

После этого все вопросы решаются на уровне эти организаций. Как уверяют банки, ситуации, при которой выделенных средств не хватит на покрытие задолженности, быть не может, поэтому клиент может не волноваться. Страховая компания может отказаться от выплат в одном единственном случае: если при оформлении договора клиентом был скрыт факт, который в той или иной степени повлиял на возникновение страхового случая. Во всех других случаях есть основания добиваться компенсации через арбитражный суд.

Отметим, что при наступлении страхового случая клиент должен как можно быстрее уведомить как страховую компанию, так и кредитное учреждение.

Понятие и виды страхования ипотечного кредита

Страхование ипотечного кредита – это процедура, которая призвана снизить риски потери или порчи имущества, передаваемого в залог, а также обезопасить банк и заемщика от невыплат по кредиту.

Среди документов при получении кредитных средств обязательно должен быть страховой полис. В зависимости от объекта различают следующие виды страхования:

  • Страхование недвижимости, передаваемой в залог банку от возможной порчи в результате чрезвычайных обстоятельств.

Например, пожар, наводнение, техногенные аварии и т. д. Этот вид является обязательным, на что указывает закон об ипотеке, принятый еще в 1998 году.

Если порча произошла по вине заемщика, то страховая компания возмещать ущерб не будет. Также далеко не все случаи чрезвычайных обстоятельств будут приняты к возмещению. Например, порча имущества в результате военных действий, уличных беспорядков и т. д. В любом договоре это подробно расписано, поэтому есть смысл ознакомиться с ним еще до подписания.

  • Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков.

Этот вид является условно-добровольным. Почему условно? Потому что отказ от личного страхования влечет увеличение процентной ставки за ипотеку минимум на 1 %. Мало кто из заемщиков на это согласен. Банки не скрывают эту информацию, на сайте вы можете увидеть такое условие.

  • Титульное страхование.

Что это такое? Это защита интересов банка от возможной утраты заемщиком права собственности на квартиру или дом. Применяется только к недвижимости на вторичном рынке и является добровольной страховкой.

А как заемщик может потерять право собственности? Случаев сколько угодно. Например, объявился близкий родственник (брат или сестра, муж или жена, сын или дочь), который долго отсутствовал, но имел право на владение доли в квартире. Как правило, это недобросовестность продавца и безалаберность регистрирующих органов. В результате суд и долгие годы разбирательств.

Какая страховка нужна именно вам, решать только вам. Но трезво оцените последствия своего решения. В каждом договоре с банком есть пункт, что он имеет право потребовать от заемщика вернуть кредит в случае неисполнения им обязательств перед банком. Например, отказ от страхования квартиры через год, два или 10 лет, когда кредит еще не погашен.

  1. Первое, что вы должны сделать, это изучить список аккредитованных страховых компаний на сайте своего ипотечного банка. Например, у Сбербанка на сегодня аккредитовано 20 компаний, страхующих объект недвижимости, и 16 – жизнь и здоровье.
  2. Изучить требования банка к страховым компаниям и условиям предоставления их услуг.
  3. Изучить тарифы во всех компаниях и возможность оформления полиса онлайн, если это для вас существенно.
  4. Выбрать выгодного для вас страховщика. Обратите внимание, что тарифы в компаниях могут отличаться в разы. И не всегда следует сотрудничать с самой дешевой компанией. Она в целях экономии может не включить в договор некоторые виды страховых случаев.
  5. Подготовить пакет документов для оформления договора. В отличие от кредитного договора в этом случае список будет минимальный: кредитный договор, документы на право собственности, отчет оценщика. В некоторых случаях страховщик может потребовать медицинские документы или даже направить на медицинское обследование.
  6. Заключить договор страхования. Он может быть заключен на 1 год или на весь срок кредитования. В первом случае вы каждый год должны его продлевать или в случае отказа быть готовыми к банковским санкциям в виде увеличения процентной ставки или полного аннулирования кредитного договора.
Читайте также:  Каков порядок получения нового приговора?

Возвращаем страховку после выплаты ипотеке

После того, как клиент выплатил ипотеку досрочно, он может получить справку о том, что долг по ипотеке возвращен до истечения срока платежа. Оформление такой справки может занять до месяца. С этой справкой заемщик может обратиться в страховую компанию и составить заявление о возврате средств, к которому, кроме справки, прикладываются другие документы – о них нужно уточнить у сотрудников страховой компании. Также к заявлению нужно приложить номер банковского счета для перевода средств, не использованных по страховке.

После этого остается лишь дождаться решения страховой компании о возврате средств. Как правило, в договоре оговаривается время, за которое клиент получит ответ, однако если в официальных бумагах нет такого пункта, срок рассмотрения заявления может достигать одного месяца.

Если страховая компания приняла положительное решение, деньги переводят на счет, который клиент указал в заявлении. Их можно использовать на любые свои нужды.

После этого остается лишь дождаться решения страховой компании о возврате средств. Как правило, в договоре оговаривается время, за которое клиент получит ответ, однако если в официальных бумагах нет такого пункта, срок рассмотрения заявления может достигать одного месяца.

Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?

Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — неизбежный рост процентной ставки по ипотечному кредиту (займу).

на столько обычно вырастает ставка после отказа от страховки

Иногда сумма страховых взносов, «размазанная» по всему сроку кредита, меньше этой дополнительной процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы будете платить банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Отказываться или страховаться — решать вам: иногда оформить страховку стоит не столько из финансовых, сколько из психологических соображений.

Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что продолжает настаивать на оформлении добровольных взносов, даже если клиент решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, стоит написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России (такое право гражданам гарантирует Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности») — и сменить кредитора.

Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что продолжает настаивать на оформлении добровольных взносов, даже если клиент решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, стоит написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России (такое право гражданам гарантирует Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности») — и сменить кредитора.

Виды страхования по ипотеке

В настоящее время спектр данного вида услуг достаточно широк. Однако есть основные и часто используемые виды.

Сейчас гражданин, при оформлении займа на покупку недвижимого имущества может застраховать такие риски.

Данный вид договоров выступает амортизатором неожиданно возникшей проблемы по платежам и возместит банку положенные средства, выданные под приобретение жилья или промышленного объекта.

Как оформить полис ДМС и что для этого нужно?

Договор ДМС предоставляет клиенту возможность получения медицинской помощи в предусмотренном объеме и качестве взамен на единоразовую или регулярную плату, идентифицируемую как страховой взнос. Большинство трудоустроенных россиян привыкло пользоваться ОМС, и считают нерациональным оформление ДМС, однако на практике обе страховки дополняют друг друга, а полис добровольного страхования открывает своему владельцу дверь в лечебное учреждение без очередей и дополнительных плат. Оба полиса функционируют параллельно, однако порядок их оформления немного отличается. ОМС оформляет только работодатель, тогда как в отношении ДМС страхователь вправе самостоятельно выбрать страховщика и программу сотрудничества. Однако в его праве также воспользоваться услугами работодателя.

Официально трудоустроенные граждане для оформления ДМС могут обратиться к своему работодателю, который ранее уже оформил своим наемным работникам обязательные страховки. В их праве самостоятельно решить свои страховые вопросы посредством личного посещения страховщика. При оформлении продукта через работодателя, страхователь подвержен риску страховки не по подходящей для него программе, поскольку некоторые элементы сделки могут быть скрыты или не учтены. В основном они связаны со сроками предоставляемых услуг.

Ссылка на основную публикацию