Сколько действует оценка недвижимости для ипотеки?

Требования, предъявляемые к недвижимости

Например, для выдачи ипотеки ВТБ24 выдвигает следующие запросы:

  • квартира должна быть пригодной для проживания и соответствовать санитарным нормам;
  • наличие инженерных коммуникаций (вода, электричество, канализация, отопление);
  • наличие ванной комнаты и туалета;
  • наличие кухни.

Ипотеку точно не одобрят на аварийное жилье, общежития, коммунальные квартиры, деревянные бараки.

  • квартира должна быть пригодной для проживания и соответствовать санитарным нормам;
  • наличие инженерных коммуникаций (вода, электричество, канализация, отопление);
  • наличие ванной комнаты и туалета;
  • наличие кухни.

Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное требование, без выполнения которого подписание договора невозможно. Именно вывод эксперта будет основополагающим при определении размера суммы, которую выдаст банк заемщику.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке

При оформлении жилищного кредита заемщики сталкиваются с одним обязательным требованием банка. Это оценка жилья при ипотеке. Сбербанк, как и все остальные кредитные организации, требует от претендента провести подобную процедуру. Для чего она нужна? Во-первых, на основании отчета и полученных характеристик недвижимости делается расчет средств, выделяемых клиенту на ее приобретение. Во-вторых, реальная стоимость и ликвидность жилья, оформляемого в залог, будет основанием для компенсации будущих затрат. Фактически, это страховка банка в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту и своевременного погашения долга. И, в-третьих, продавцы часто завышают реальную стоимость жилья. И заемщику может просто не хватить выданных заемных средств на покупку, поскольку кредитор выдаст только ту сумму, которая соответствует ликвидной стоимости объекта недвижимости. По этой причине банк требует проводить мониторинг до совершения сделки купли-продажи.

Проводя анализ недвижимости для ипотеки в Сбербанке, оценщики руководствуются некоторыми критериями, которые являются основой для составления отчета. К параметрам, которые определяют ликвидность квартиры, относятся:

Содержание

  1. В главе «Основные положения» указываются цель и задачи оценки. Пункт по большей части необходим юридическим лицам, в особенности банку — определение целей помогает отклонить возможные претензии о, например, необъективном подходе к изучению рынка.
  2. Подробное техническое описание помещения, а также его общие характеристики. Данные заполняются с опорой на документы правообладателя собственности: технический паспорт, выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт, а также другие данные из БТИ помимо тех.паспорта, если таковые имеются.
  3. Описание процесса анализа рынка недвижимости с подробным перечислением этапов: осмотр оцениваемой недвижимости, беседа с правообладателем собственности, исследование рынка недвижимости в данной конкретной ситуации и так далее.
  4. Ссылки на нормативные документы, перечень которых пишется в пункте «Используемая литература и источники». Это:
  • необходимо для полного соблюдения регламента;
  • указывает на легитимный характер всей деятельности компании;
  • подтверждает действительность итоговых выводов.

Подавляющее большинство оценочных компаний ссылаются на одни и те же документы: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки от 20.07.2007 ФСО №1 (№256)— ФСО № 3 (№254), Стандарты СРОО «Экспертный совет». Также компании ссылаются на Гражданский Кодекс РФ часть I—II, и в целом на Конституцию РФ.
Изложение методов оценки. Среди методов оценочных компаний выделяются три основных: сравнительный или аналоговый, доходный и затратный методы. Чаще всего используются все три метода для составления наиболее объективного мнения о стоимости недвижимости, но в некоторых ситуациях достаточно двух или даже одного.

Читайте также:  Нарушение сроков поставки товара

Зависит от оценочной компании. На официальном сайте выбранной организации практически всегда указано, в течение какого срока изготовляется документ; среднее значение — 2-3 дня с максимальным сроком в пять дней с момента заключения договора между компанией и клиентом. Однако, существует возможность изготовления отчета в срочном порядке, то есть в течение суток.

На что влияет?

Как уже было сказано, результат оценки квартиры оказывает непосредственное влияние на сумму кредита, которую одобрит банк. Все дело в том, что оценка определяет рыночную и ликвидную стоимость, что дает кредитору информацию о том, за какую сумму может быть реализован объект в случае наступления неплатежеспособности заемщика. Соответственно, чем выше оценочная стоимость жилья, тем больше возможная сумма кредита.

Итоговый отчет оценщик подкрепляет приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (в том числе и фото) и сведений.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке. Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами. Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

  1. Банк получает отчеты об оценке жиля, соответствующие всем требованиям.
  2. Оценочные организации получают постоянный и стабильный поток клиентов.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Как происходит оценка жилой недвижимости для ипотечного кредита – зачем нужна, документы и стоимость

Купить жилую недвижимость с помощью займа стало проще. Банки предлагают различные программы кредитования с условием того, что приобретаемые квадратные метры будут являться предметом залога. Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием, и заказать ее необходимо у независимого оценщика или компании еще перед походом в банк. Полученный отчет позволит определить сумму кредита, ведь при необходимости объект можно продать по реальной стоимости и погасить образовавшуюся задолженность.


Купить жилую недвижимость с помощью займа стало проще. Банки предлагают различные программы кредитования с условием того, что приобретаемые квадратные метры будут являться предметом залога. Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием, и заказать ее необходимо у независимого оценщика или компании еще перед походом в банк. Полученный отчет позволит определить сумму кредита, ведь при необходимости объект можно продать по реальной стоимости и погасить образовавшуюся задолженность.

Читайте также:  Фиктивный брак для получения гражданства РФ

Срок действия оценки недвижимости

Оценка объектов недвижимого имущества проводится в том случае, если нужно узнать их объективную среднерыночную стоимость.

Рассматриваются все факторы, оказывающие влияние на конечную цену. Среди них не только параметры самого объекта, но и экономическая, общерыночная, политическая ситуация.

Какой срок действия у оценки недвижимости предусмотрен по закону – вопрос популярный среди частных лиц, юристов, бухгалтеров компании.

Проблема в том, что четкого ответа на него в законе нет. Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости может быть разным в зависимости от особенностей процедуры и самого объекта.

Если оценки носят регулярный характер, результаты каждого очередного экспертного заключения будут актуальны до составления следующего. При этом федеральный стандарт устанавливает максимальный срок действия оценки – он не может составлять более 6 месяцев.

По его истечении найденная стоимость использована быть может, но делать это не рекомендуется. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Оценка объектов недвижимого имущества проводится в том случае, если нужно узнать их объективную среднерыночную стоимость.

Методы определения стоимости квартиры

Методы, используемые оценщиком, определяют, как проводится оценка квартиры для ипотеки. После сбора информации эксперт переходит к ее анализу.

С учетом целей исследования выбираются методы:

  1. Доходный — определяет сумму дохода при отчуждении квартиры.
  2. Затратный — устанавливает сумму, которой будет достаточно для постройки аналогичного объекта.
  3. Сравнительный — устанавливает стоимость квартиры путем сравнения ее с аналогичными объектами, продающимися на рынке.

Самая объективная цена получается при синтезе результатов, полученных указанными методами. И она нередко отличается от озвученной продавцом.

Если оценочная стоимость квартиры ниже заявленной продавцом, разницу между кредитными деньгами и ценой по договору купли-продажи можно погасить дополнительным кредитом, взятым на иные цели.

Еще один вариант: перепроверить работу оценщика с помощью повторной процедуры, ведь он мог ошибиться. Следует обратить внимание и на то, что завышение цены бывает вызвано оплошностью.

Кроме этого, некоторые заемщики придумывают, как завысить оценку квартиры для ипотеки. Это вызвано отсутствием первоначального взноса и желанием замаскировать факт договоренности с оценщиком и продавцом.

Если завысить цену, сумма кредитования может увеличиться, особенно при предоставлении доказательств оплаты взноса продавцу напрямую (продавец дает расписку в том, что принял деньги).

Однако нужно подумать, что дальше последует за этим действием. Если кредит не будет возвращен, а обман раскроется, его организатор окажется не в новой квартире, а в местах лишения свободы, осужденный за мошенничество.

Если завысить цену, сумма кредитования может увеличиться, особенно при предоставлении доказательств оплаты взноса продавцу напрямую (продавец дает расписку в том, что принял деньги).

Как происходит процесс

Рассматривая такую процедуру со стороны заказчика, можно заметить два условных этапа ее проведения. Первым этапом является согласование стоимости и сроков выполнения такой услуги, задач и видов процедуры, за которыми последует заключение договора между сторонами.

Для проведения самой оценки понадобятся оригиналы или копии следующих документов:

  • документ-основание (это может быть регистрационное свидетельство, копия договора о купле-продаже недвижимости и прочее),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • контакты и копии документов самого заказчика.

После составления договора между сторонами, договариваются о дате и времени приезда на объект недвижимости для составления оценки.

Процедуру можно разделить на следующие этапы:

  1. Этапа сравнения или аналоговый этап оценки: этот этап представляет собой оценку аналогичных сделок, проводимых на подобных объектах недвижимости за последнее время.
  2. Этап доходного изучения: проводится для вычисления рентабельности поднятия рыночной стоимости недвижимости, являющейся объектом кредитования.
  3. Этап подсчета затрат: эксперту предстоит подсчитать стоимость возведения подобного объекта недвижимости, именно исходя из этих расчетов будет зависеть ликвидность недвижимости.
  1. Этапа сравнения или аналоговый этап оценки: этот этап представляет собой оценку аналогичных сделок, проводимых на подобных объектах недвижимости за последнее время.
  2. Этап доходного изучения: проводится для вычисления рентабельности поднятия рыночной стоимости недвижимости, являющейся объектом кредитования.
  3. Этап подсчета затрат: эксперту предстоит подсчитать стоимость возведения подобного объекта недвижимости, именно исходя из этих расчетов будет зависеть ликвидность недвижимости.
Читайте также:  Бывший муж не согласен на размен квартиры

Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка

Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте . Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.

Также рассматриваются отчеты оценочных компаний, не аккредитованных в Сбербанке, но при условии, что документ соответствует установленным требованиям.


Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте . Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.

Как происходит оценка жилья для ипотеки

После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:

  • сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
  • затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.

По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:

  • экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
  • аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
  • аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
  • перечень соседних объектов инфраструктуры;
  • основные сведения об объекте;
  • процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
  • сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.

Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.

Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости. Размер кредита, который в итоге одобрят заемщику, не может превысить ликвидационную стоимость. Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.

  • экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
  • аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
  • аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
  • перечень соседних объектов инфраструктуры;
  • основные сведения об объекте;
  • процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
  • сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.

Сколько действует медкнижка? О сроке годности медицинской (санитарной) книжки

17 декабря. 2019

А вот далеко не все примеры областей, которые подразумевают регулярные медосмотры:

Ссылка на основную публикацию