Экспертиза договора аренды земельного участка в Москве

Три факта, которые следует учитывать арендатору при расторжении договора аренды земельного участка, чтобы избежать финансовых потерь

Партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group

специально для ГАРАНТ.РУ

На практике часто встречаются ситуации, когда проблемы в области земельно-имущественных отношений – следствие ослабленного контроля со стороны арендатора. Как правило, собственники объектов недвижимости на арендованной земле акцентируют внимание на экономическом результате и содержании осуществляемой деятельности, но упускают из вида соответствие бизнеса юридической форме.

Например, бенефициар принимает решение перепрофилировать имущественный комплекс под ведение более выгодной высокомаржинальной деятельности. Он изменяет бизнес-модель, забыв проверить, обосновано ли это юридически. В результате к нему будут применены административные и гражданско-правовые санкции.

Распространены случаи, когда ослабление контроля происходит из-за длительных сроков договоров аренды. Проблемы продления (возобновления) аренды возникают постфактум. Этот вопрос обострился в период действия мер по ограничению распространения новой коронавирусной инфекции, когда взаимодействие с органами власти было затруднено или заблокировано вовсе.

При оценке рисков расторжения договора аренды земельного участка предлагаю исходить из общих условий гражданского законодательства, которые регулируют арендные отношения с учетом норм земельного законодательства. Земельными участками, находящимися в собственности Москвы и расположенными на его территории, распоряжается Департамент городского имущества г. Москвы. Так же, как и теми участками, собственность на которые не разграничена. Рассмотрим ключевые аспекты нормативного регулирования правоотношений по аренде земли и возможные риски для арендаторов.

Факт 1: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если:

  • арендатор использует имущество с однократным или повторяющимся нарушением условий договора (ст. 619 Гражданского кодекса);
  • арендатор использует имущество не по целевому назначению (ст. 46 Земельного кодекса).

Вывод: и гражданским, и земельным законодательством установлен единый подход по вопросу оснований расторжения договоров аренды земельных участков.

Примеры из практики

  1. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 июля 2019 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, были удовлетворены требования Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013007:1544, площадью 11.800 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл. 83. В качестве оснований для расторжения договора выступали нарушения арендатором условий договора, в том числе, в части использования земельного участка по целевому назначению.
  2. Системность и активность работы городских структур в вопросах приведения режима землепользования в соответствие с действующим законодательством подтверждается и другим примером. В ходе рассмотрения ряда взаимосвязанных дел по искам Департамента городского имущества г. Москвы к ООО (дело № А40-143575/2014, дело № А40-228134/2017, дело № А40-160671/2019) истцом планомерно, от спора к спору собиралась доказательственная база, которая позволила установить факт нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка. В результате длительного затратного спора арендатор последовательно лишился и права аренды земельного участка (договор расторгнут), и находившихся на нем построек.

Факт 2: известны случаи, когда правообладатель в своем пользовании имеет участок значительно больше, чем расположенное на нем строение.

Земельные участки в Москве предоставляются решением города Москвы на основании обращения собственника с планом будущего участка, который составлялся по принципу “мое право заканчивается там, где начинается право соседа”. Другими словами, собственник здания, включал в свой участок прилегающую свободную территорию в расчете на возможность ее использования в будущем. То же самое делали и при приватизации земли производственных предприятий – забирали всю площадку завода. Сейчас при перепрофилировании и вовлечении таких участков в девелоперскую деятельность возникают сложности с обоснованием сохранения площадей, не занятых зданиями. Таким образом, в Москве образовалось достаточно большое количество земельных участков, площадь которых многократно превышает “пятно застройки”, занятое объектами капитального строительства.

В случае выявления фактов нарушения порядка пользования таким земельным участком правообладатель может лишиться части прилегающей территории по инициативе ДГИ г. Москвы. В такой ситуации правообладатель сможет претендовать лишь на ту часть земельного участка, которая необходима непосредственно для эксплуатации здания, находящегося в собственности.

Ключевым судебным актом, на основании которого органы власти могут расторгать договоры аренды земельных участков по собственной инициативе, является постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10. Если правообладателю ранее был предоставлен земельный участок значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации принадлежащего ему здания, то при выявлении фактов истечения срока договора аренды или нарушений порядка землепользования орган власти на законных основаниях может “урезать” используемый земельный участок.

Такая практика позволяет органам власти перераспределять земельные участки, освобождая излишние площади. Для арендатора это всегда экономическая потеря, так как может пострадать и инвестиционная привлекательность земельного участка, и его градостроительный потенциал. А для властей это удобный инструмент, подменяющий собой институт изъятия земельных участков.

Подход, при котором судьи оценивают соразмерность предоставляемого в аренду земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, можно встретить во множестве судебных актов разного. Это свидетельствует о реализации принципа единообразного подхода (отражено в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2018 г. № 05АП-7784/2018 по делу № А59-3749/2018, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2019 г. № Ф08-12236/2018 по делу № А61-2432/2018 и др.).

Полностью исключить вероятность изменения органами власти конфигурации земельного участка, изначально предоставленного арендатору, можно при условии соблюдения требований действующего законодательства и своевременной реализации преимущественного права аренды.

Земельный участок по адресу: г. Москва, проезд Путевой, вл. 3, стр. 1, кад. № 77:02:0003006:37. После прекращения срока действия долгосрочного договора, незамедлительно часть указанного земельного участка была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта с иным назначением (под улично-дорожную сеть). До расторжения договора часть земельного участка под улично-дорожную сеть городу пришлось бы получать через процедуру изъятия с выплатой арендатору компенсации, а так – город достиг цели без выплат и компенсаций.

Читайте также:  Как выбить алименты с бывшего мужа

Факт 3: еще один повод для расторжения договора аренды земельного участка со стороны ДГИ г. Москвы – факт сноса здания, расположенного на спорном земельном участке. Часто это касается самовольных построек.

Судебные органы квалифицируют снос здания как существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В такой ситуации участок не может использоваться по назначению, предусмотренному договором аренды. Арендаторам земли нужно учитывать риски потерь от сноса здания и утраты прав на земельный участок под самовольной постройкой.

К 2020 году большая часть объектов самовольного строительства на территории Москвы, с которыми борются власти, – это реконструированные без исходно-разрешительной документации объекты, а не вновь созданные объекты капитального строительства. Получается, проблема самовольной постройки не затрагивает ситуации, когда объект не является капитальной постройкой.

Если некапитальные объекты находятся в местах, не предназначенных или не отведенных городом для размещения такого рода объектов, либо возведены без получения соответствующих разрешений, они демонтируются созданными в каждом округе г. Москвы Государственными бюджетными учреждениями города Москвы “Автомобильные дороги” (распоряжение Правительства г. Москвы от 16 августа 2011 г. № 628-РП).

Ключевой нормативный правовой акт, регламентирующий порядок работы городских властей по борьбе с самовольными постройками, – Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП. Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать их, не понимая последствий.

А главная опасность здесь – выявление признаков самовольного строительства или нарушения установленного порядка землепользования (один из признаков самовольной постройки) Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) или Росреестром.

Если проверяющие выявят признаки самовольной постройки или нарушения порядка землепользования, правообладателя ожидают негативные последствия:

  1. Штраф за нарушение установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования (гражданско-правовая ответственность) – предусмотрена договором аренды и, как правило, определяется в размере годовой арендной платы.
  2. Штраф за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта (административная ответственность) – ст. 9.5 КоАП.
  3. Предписание об устранении выявленного нарушения (инициатор: Росреестр) – выдается в порядке реализации полномочий по осуществлению государственного земельного надзора, предусмотренном ст. 71 Земельного кодекса РФ.
  4. Выплата “за легализацию” текущей конфигурации объекта (инициатор: ГЗК) – в Москве расчет осуществляется на основании Постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП.
  5. Требование о приведении в состояние, существовавшее до выполнения незаконных работ (инициатор: ДГИ г. Москвы) – ст. 222 ГК РФ.

Важно! Оспаривание каждой из таких санкций порождает самостоятельное дело в суде, которое требует ресурсов (временных, денежных и т.п.)

В Москве такие риски в последнее время приобрели массовый характер и выступают проблемой субъекта. Вот что ждет собственника здания (арендатора земельного участка) при отказе легализовать самовольную постройку (даже если он еще не привлек внимание городских властей):

  • невозможность продать, подарить или завещать объект самовольного строительства;
  • невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т. д.);
  • невозможность получения кредита под самовольно построенную недвижимость.

Легализация самовольных построек – единственный шанс обезопасить собственника объекта от трат на возвращение его к исходному состоянию до реконструкции или сноса постройки.

Проблема признания объекта капитального строительства самовольной постройкой порождает ряд негативных правовых и экономических последствий для правообладателя. Если земля под таким объектом находится в аренде, это может обернуться и вовсе утратой земельного участка вместе с расположенным на нем объектом без возможности восстановления.

Например, бенефициар принимает решение перепрофилировать имущественный комплекс под ведение более выгодной высокомаржинальной деятельности. Он изменяет бизнес-модель, забыв проверить, обосновано ли это юридически. В результате к нему будут применены административные и гражданско-правовые санкции.

Оценка рыночной стоимости оружия (ружья) при вступлении в наследство.

В большинстве случаев оценка охотничьих ружей (наиболее распространенный вид оценки оружия), а также оценка оружия других видов требуется для нотариуса, то есть, когда наследник должен вступить в свои законные права. Согласно действующему российскому законодательству (Закон «Об оружии», Законе «Об оценочной деятельности» и на Гражданском Кодексе Российской Федерации), наследник обязан произвести оценку оружия и получить справку о стоимости оружия. Полученную справку о стоимости оружия, как правило, в виде краткого заключения, он должен предоставить сотруднику нотариата и уплатить соответствующую пошлину. Только после этого он может вступить в полные права владения оружием.

Впоследствии наследник имеет возможность оформить полученное оружие на свое имя, получив специальную лицензию, либо продать оружие третьему лицу, либо произвести переоформление своей собственности на иного человека, который также должен иметь разрешение на оружие (лицензию). Кроме того, наследник всегда может отказаться становиться владельцем оружия и написать по специальной форме заявление на уничтожение своего наследства.

  • паспорт оцениваемого объекта (если имеется в наличии);
  • паспорт гражданина РФ (наследника);
  • копию свидетельства о смерти (если оценка ружья производится в целях наследования);
  • лицензию на оружие (разрешение на ношение и хранение).

Что именно подлежит оценке при наследовании?

В отчётном документе оценки, который обязателен для принятия нотариусом, должны быть указаны важнейшие характеристики оружия и данные заявителя и исполнителя:

  • Оценочное задание;
  • Данные заказчика;
  • Данные оценщика;
  • Стандарты оценки, которые применены в данном случае;
  • Подробное описание оружия, с указанием его характеристик;
  • Определение степени износа;
  • Анализ рынка и факторов, влияющих на цену данного оружия;
  • Подробное описание подходов оценки (для разных видов оружия они различны);
  • Обоснование подходов оценки стоимости оружия на рынке;
  • Расчёт конечной стоимости;
  • Фотография оцениваемого оружия.

На основании документа оценки определяется размер госпошлины при вступлении в наследство.

Само оружие предоставлять для оценки не нужно. Оценка будет произведена на дату смерти наследодателя. В случае отсутствия некоторых документов, в ряде случаев процедура оценки всё равно возможна. Также она может быть произведена на основании копий документов, а не только их оригиналов.

Как происходит оценка оружия для вступления в права наследства, и для чего она нужна?

Оружие относится к весьма специфическим видам наследственной массы. Тем не менее, оно, как и другое имущество, может быть передано по наследству по нормам закона и завещания. Для оформления наследственных прав на оружие требуется пройти процедуру его оценки.

  • Для чего необходима оценка оружия для наследства
  • Как происходит оценка оружия для наследства
Читайте также:  Отправляют ли служить в армию с псориазом

При оформлении по наследству оружия необходимо пройти такие этапы:

Наследование оружия

В ст. 1180 ГК РФ указано, что оружие может быть наследовано как по закону, так и по завещанию. Однако, в связи с тем, что оборот оружия в стране строго ограничен, пользоваться им можно только на основании лицензии.

Оружие представляет большую опасность для общества и не может быть передано просто так от одного человека к другому, даже если речь идет о законной процедуре наследования.

Короткоствольное и боевое оружие после смерти его владельца подлежит передаче в органы МВД.

Но, к примеру, охотничье ружье или наградное холодное оружие наследники имеют полное право получить по наследству, если готовы соблюсти сложную процедуру наследования.

Итак, при наследовании оружия нужна ли оценка? Наследование имущества, в том числе и оружия, всегда начинается с оценки его стоимости.

Это обусловлено несколькими причинами:

  • Оценка требуется для расчета государственной пошлины за вступление в наследство;
  • Оценка нужна для обязательной регистрации оружия;
  • Оценка оружия необходима для его последующей перепродажи, ведь мало кто из наследников желает становиться новым владельцем оружия.

Оценка любого имущества вызывает определенные сложности. Оценка же оружия сопряжена с дополнительными трудностями в связи с его хранением или перевозкой, правила которых могут быть нарушены, что очень не понравится сотрудникам полиции.

Оценка любого имущества вызывает определенные сложности. Оценка же оружия сопряжена с дополнительными трудностями в связи с его хранением или перевозкой, правила которых могут быть нарушены, что очень не понравится сотрудникам полиции.

Оценка оружия для нотариуса

Первоначальным этапом получения наследуемого оружия является проведение оценки стоимости предмета.

Первоочередность оценивания связана с рядом причин:

  1. Необходимо для расчета государственного налога;
  2. Требуется для регистрации орудия;
  3. Необходимо для перепродажи.

Процедура оценивания оружия, по определению, вызывает некоторые трудности, связанные с хранением и транспортировкой. Нередко из-за неосведомленности правила нарушаются, что влечёт за собой привлечение сотрудников полиции.

Оценка орудия осуществляется либо государственными органами, либо частными организациями, которые имеют соответствующую лицензию. Также у сотрудников компании должны быть в наличии документы, свидетельствующие об уровне квалификации.

Выбор специализированной компании осуществляется правопреемниками совместно с нотариусом.

При заниженной стоимости, указанной в документе, юрист имеет полное право отказать в удостоверении заключения.

Процедура оценивания оружия, по определению, вызывает некоторые трудности, связанные с хранением и транспортировкой. Нередко из-за неосведомленности правила нарушаются, что влечёт за собой привлечение сотрудников полиции.

Как происходит оценка?

Наследник вправе получить в собственность, а также хранить такое имущество, как оружие, если он имеет на него разрешение. Этот документ он должен показать оценщику. Кроме этого, необходимы еще документы:

  • разрешение на оружие;
  • его паспорт (при наличии);
  • документы, свидетельствующие факт приобретения оружия;
  • свидетельство о смерти собственника;
  • паспорт самого наследника.

В идеальном варианте, у оружия должен быть паспорт. Но если такого не имеется, специализированная фирма все равно оценит имущество без этого документа. И это будет считаться законной процедурой. Если нет паспорта оружия, то оценщику нужно сообщить сведения о годе выпуска, калибре (в случае, если оно огнестрельного вида), длине клинка (если оно холодное), а также о стали, из которой оно изготовлено. Если наследник не может предоставить эти данные по объективным причинам, оценщик ориентируется на приблизительные данные. Процедура проводится при личной оценке. Но не всегда оружие можно привести на визуальный осмотр специалиста. В этой ситуации он будет ориентироваться на документы на оружие. После окончания оценки специалист выдаст сертификат, на котором будет расписана стоимость оружия. А также основания, по которым специалист назначил имуществу именно эту цену.

Бумага предъявляется в нотариат, где выдается свидетельство на наследство. Имея на руках этот документ, можно идти и переоформлять оружие на себя. Но для этого нужно получить лицензию и разрешение.

Следует понимать, что не все виды оружия требуют с точки зрения закона разрешений. Например, исключения составляют старинные кинжалы, газовые баллончики, пневматические винтовки до 4,5 мм, электрошокеры.

Если наследники все-таки решили оставить оружие у себя, необходимо знать правила его хранения. И это влечет за собой дополнительные финансовые издержки. В частности, оружие должно храниться в условиях, которые обеспечивают его безопасность для окружающих, сохранность. Доступ к нему третьих лиц должен быть исключен. Для хранения используются специальные сейфы, которые запираются на замки. Сейфы должны быть изготовлены из материалов, имеющих высокую прочность. Обязанности по контролю над оружием лежит на Росгвардии. Сотрудники этого уполномоченного органа обязаны проверять соблюдение правил, условий его хранения, а также срок действия разрешений.

Оценка ружья для вступления в наследство – цена:

Почему это надежно:

Способы получения оружия в наследство

Согласно ГК РФ, существует всего два способа получения наследства: на общих основаниях (по закону) и по завещанию.

При наследовании по завещанию имущество получает только та группа лиц, которые прописаны в тексте документа. Наследуемая собственность может быть разделена между наследниками в любых долях.

При получении наследства по закону право на имущество усопшего имеют только его родственники. Они призываются к наследованию в порядке очередностей (всего существует девять очередей, последняя – Российская Федерация). Поэтому при получении наследства на общих основаниях наследник должен предъявить нотариусу документы, подтверждающие факт и степень родства с погибшим.

  • Документы, подтверждающие родство (если наследство переходит по закону);
  • Ваш собственный паспорт;
  • Свидетельство о смерти наследодателя;
  • Заявление на принятие наследства (если наследуете по завещанию) или завещание на получения права на имущество (при наследовании по закону);
  • Дополнительные документы, если требуются: решения суда, справки о смене имени, справки об усыновлении/удочерении и прочие.
Читайте также:  Льготы беременным: что положено женщинам до декрета?

Упрощенная процедура

Упрощенный порядок оценки оружия значительно облегчен, потому что не требуется доставлять его в оценочную компанию. Специалист не осматривает предмет, не определяет его вес, не выявляет дефекты. Все, что нужно оценщику, — это полный пакет документов, фото или видео исследуемого объекта.

Для проведения упрощенной оценки необходимы следующие бумаги:

  • Паспорт.
  • Свидетельство, удостоверяющее смерть собственника оружия.
  • Разрешительный документ на пользование оружейным предметом.
  • Бумаги, которые подтверждают легальное приобретение имущества.
  • Технический паспорт оружия, если имеется.

Иногда оценку выполняют даже через Интернет. Для этого требуется найти официальный сайт компании, заполнить все необходимые сведения в специальной форме. В течение некоторого времени сотрудники вышлют заключение почтой или доставят с курьером.


Если наследник получил охотничье ружье, ему понадобится оформить охотничий билет.

Оценка оружия для нотариуса

Услуги нотариуса потребуются для переоформления прав владения оружием. В случае если новый собственник получает имущество по наследству, ему придется уплатить государству от 0,3 до 0,6% от его стоимости. Размер пошлины зависит от того, кому достанется оружие. Прямым наследникам придется отдать меньше денег, чем дальним родственникам и третьим лицам. Нотариус взимает плату в соответствии с отчетом, предоставленным независимыми оценщиками.

  • Оригинал и копию паспорта гражданина Российской Федерации;
  • Лицензию, подтверждающую право хранения и ношения оружия;
  • Паспорт объекта, подлежащего оценке.

Процесс оформление свидетельства

Первым делом необходимо оформить у нотариуса, ведущего дело о наследстве, свидетельство на наследство оружия. Согласно действующим законам РФ, оружие запрещается даже хранить у себя дома без перерегистрации собственника.

Для осуществления перерегистрации наследнику следует подать необходимые документы в территориальное отделение МВД. Данный пакет бумаг должен обязательно включать свидетельство о праве на наследство.

Необходимо понимать различие наследования разных типов имущества. Так, если при наследовании бытовых приборов и аналогичной собственности оформление свидетельства является правом наследника, то при наследовании оружия это право превращается в его обязанность!

Необходимо понимать различие наследования разных типов имущества. Так, если при наследовании бытовых приборов и аналогичной собственности оформление свидетельства является правом наследника, то при наследовании оружия это право превращается в его обязанность!

Лучшая гарантия – качество проведенной экспертизы!

Гарантии вашей безопасности при работе с нами:

Компания «Волан М» вернет 100% потраченных Вами средств по оплате услуг, если по нашему отчету будет получен мотивированный отказ при ведении дела у нотариуса, в кредитной организации или органах соцзащиты.

Оценивание обязательно для нотариуса, чтобы оформить наследие. Суть состоит в том, что в процессе перехода права владения необходимо платить госпошлину, которая высчитывается из реальной рыночной стоимости. Для тех, кто относится к первой и второй очереди наследования, размер госпошлины составляет 0,3%, для всех остальных – 0,6%. После проведения независимой экспертной оценки, выдается документ о стоимости (так называемый отчет),согласно которому высчитывается размер пошлины. Она оплачивается всеми наследниками независимо от того, как им переходит собственность – по закону или по завещанию.

Оценка стоимости оружия для наследства по законодательству РФ

Процедура получения чего-либо в наследство явление довольно распространенное. Объектами передачи обычно являются недвижимость, средства передвижения, материальные ценности, денежные средства. Но случается, что по наследству могут передавать и оружие. Холодное или огнестрельное – в зависимости от того, какие увлечения были у бывшего владельца. Передача оружия по наследству, если разобраться во всех нюансах, процедура довольно простая и не долгая. Как гласит Закон, право наследования вступает в силу в течение 180 дней со дня смерти владельца. В исключительных случаях этот срок могут сократить в два раза. Оценка оружия для наследства проходит максимум сутки. Ее рассмотрим ниже.

В силу жизненных обстоятельств не всегда получается уложиться в срок (тяжелая болезнь, отбывание наказания в местах лишения свободы, отсутствие в городе или стране и т.д.). В этом случае нужно написать заявления о невозможности принять права наследования в установленное время и заявить о продлении либо восстановлении срока. Решение суда, при наличии обоснованных причин, удовлетворит иск. Еще один вариант – обговорить внесрочное вступление в права владения с имеющимися родственниками и зафиксировать их согласие расписками. У нотариуса заверять их не нужно.

  • через завещание – наследодатель указал конкретного наследника на конкретное имущество. Данное право принадлежит только ему и никто из других родственников не могут оспорить данное решение.
  • на законных (общих) основаниях – право претендовать на имущество умершего имеют только близкие по родству люди. Процедура вступления в наследство происходит по очереди (в зависимости от степени родства существует девять очередей, на последнем месте – Государство). Обязательным условием получения оружия в наследство является доказательство факта и степени родства нотариусу.

Наследство оружия: как оформить охотничье ружье по наследству и получить лицензию

Оборот огнестрельного и холодного оружия регулируется довольно жестко действующими правовыми нормами. Государством разрешена продажа охотничьих и спортивных образцов. Однако граждане нередко попадают в тупиковую ситуацию при оформлении в наследство оружия, не зная, какой алгоритм действий необходимо предпринять.

Некоторых смущает особый правовой статус этого вида вещей – и незнание юридических норм, регулирующих порядок наследования. На деле все оказывается не так сложно как кажется.

В данной статье сделана попытка ответить на основные вопросы, возникающие у большинства сограждан. Читатель получит полную информацию и рекомендации, что следует предпринять.

Нарезное – предназначено для ликвидации крупного зверя на расстоянии до 300 метров, в его стволе существуют специальные нарезы увеличивающие скорость и убойную силу пули (дробь не используется). Оно считается более мощным и точным. К этому типу относятся в основном карабины.

Добавить комментарий