Встречная покупка квартиры: порядок действий

Предварительные переговоры

С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами. В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость. Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.

Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

  • поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
  • осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

  • оценка жилья и установление цены;
  • поиск квартиры на замену;
  • продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

  • договор купли-продажи;
  • документ об аренде ячейки в банке;
  • кредитный договор;
  • закладная на квартиру;
  • заявления;
  • доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”встречная покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Что такое «цепочка»

Так выглядит схема цепочки, в которую теоретически могли ввязаться Петровы

Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее.

Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную. А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно.

Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.

Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей.

Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собраются вместе и «разруливают» ситуацию: согласовывают сроки, проверяют документы, назначают даты.

Чтобы сделка была безопасной, агент проверяет всю цепочку.

Чтобы сделка была безопасной, надо проверить всю цепочку

Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент.

Встречная покупка квартиры

Главное достоинство альтернативной сделки – это безопасность сделки, взамен своей квартиры покупатель получает другую. В наш век и в нашем государстве, где за мошенничество нет серьёзного наказания (смотри ст. 58 УК РФ), существует реальная опасность в случае прямой продажи, оказаться на улице. Поэтому предусмотрительный продавец хочет не просто продать, а взамен своей квартиры купить себе другую, в большинстве случаев большую по площади. В этой сделке продавец не получает денег, деньги получает конечный продавец, поэтому вероятность остаться на улице сведена к минимуму.
Второй плюс – не нужно ломать голову, куда вывезти вещи. Вещи продавец сразу ввозит в купленную квартиру.

Ответы юриста на частые вопросы

Как платить налоги при встречной покупке квартиры?

Если продавец владел проданной квартирой более 5 лет, от уплаты НДФЛ он освобождается. НДФЛ 13% платится от доходов, рассчитанных от разницы между покупной ценой и вырученной суммой. Расходы на покупку проданного жилья придется подтверждать документами.

Если подтверждающих документов нет, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемой базы. Эта сумма вычитается от вырученной суммы.

Договорилась с человеком о встречной продаже недвижимости в мою пользу, в последний момент он все отменил. Что делать?

Если договоренность устная, ничего сделать не получится – никто не вправе принуждать человека к заключению договора. Если же составлялся предварительный договор с задатком или без такового, можно потребовать заключения основного через суд.

Возможна ли легкая встречная покупка жилья ребенку, если продается другая его квартира?

Да. Встречные сделки чаще всего и используются при продаже недвижимости несовершеннолетних. По законы им должно предоставляться равноценное жилье, без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.

В 2015 году муж по договору дарения получил квартиру, через год продали ее и купили другую за равноценную стоимость. Собираемся сейчас разводиться. Могу ли я претендовать на купленную квартиру, если она приобретена за деньги, вырученные с продажи подаренной?

В теории это возможно, но на практике супруг может доказать в суде, что недвижимость приобретена за счет средств от продажи дарственной квартиры, и поделить ее не получится.

Собираемся купить двухкомнатную квартиру, они у нас приобретают однокомнатную с нашей доплатой. Что лучше: оформить два ДКП по каждой сделке, или один договор мены?

Проще оформить два ДКП, это привычнее и для риэлторов, и для участников сделки. Но при оспаривании договора мены все стороны получат свою недвижимость обратно, ничего особо не потеряв. Если же оспаривается ДКП, есть шанс, что жилье вернется обратно продавцу, а покупатель будет получать компенсацию его стоимости еще несколько лет.

Задать вопрос юристу

В чем преимущество встречной сделки?

При встречной продаже жилья собственник:

  • сразу заселиться в новую квартиру. Это особенно будет актуально, если нужно срочно прописаться по новому адресу или в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо;
  • экономия на услугах посредника. Если к сделке привлекается агент по недвижимости, то ему не нужно будет платить два раза.

Могут быть и другие плюсы от такой сделки. Например, продавец нашел для себя выгодный вариант нового жилья и не упустит его, так как сразу при продаже старой квартиры и покупает новую.

Поскольку встречная сделка – это сложнее, чем обычная купля-продажа, лучше привлечь к этому процессу риэлтора и юриста. Эти специалисты проверят документы, соберут необходимые для сделки и проконтролируют ее ход.

При встречной продаже жилья собственник:

Этапы сделки по продаже и встречной покупке квартиры на вторичном рынке

1. Первый этап:
1.1. Ищем покупателя.
1.2. Готовим документы.
1.3. Подыскиваем встречную квартиру (которую хотим купить).

2. Второй этап:
2.1. Даем и берем задатки (авансы).
2.2. Находим нотариуса (подготавливаем договор сами).

3. Третий этап:
3.1. Арендуем банковскую ячейку.
3.2.Закладываем денежные средства и расписки в банковскую ячейку.
3.3. Подписываем договоры купли-продажи.
3.4. Относим документы на регистрацию.

4. Четвертый этап:
4.1. Получаем документы с регистрации.

5. Пятый этап:
5.1. Передаем (получаем) квартиру.
5.2. Выписываемся из квартиры.

6. Шестой этап:
6.1. Получаем деньги и расписки из ячейки.

1. Первый этап.

1.1. Для того, что бы найти покупателя на квартиру, необходимо разместить соответствующее объявление. На опыте агентов по недвижимости проверено, что самое большое количество откликов приходит при размещении объявления в издании «Бюллетень Недвижимости» (есть также его электронная версия). Вместе с тем, чем больше квартира рекламируется в различных изданиях и интернет страницах («авито», «из рук в руки»), тем больше шансов, что ее увидит потенциальный покупатель. Если Вы решили продавать квартиру самостоятельно, то нужно учесть, что периодически публикацию о продаже квартиры нужно «убирать» из издания, а потом подавать объявление снова (это чисто маркетинговый ход, чтобы у потенциальных покупателей не сложилось мнения, что Ваша квартира «залежавшийся товар»).

В настоящее время при продаже квартиры многие вывешивают объявления на окнах самой квартиры – тоже реклама (причем бесплатная). Будьте осторожны, когда показываете квартиру потенциальным покупателям, ведь встречаются и мошенники. Лучше позвать кого-нибудь еще, когда к Вам придут смотреть квартиру (если у Вас будет агент, то он должен присутствовать при показе – это его обязанность).

1.2. Параллельно с поиском покупателя можно готовить документы, которые Вам понадобятся для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре (регистрирующий орган).

Если Вы будете заключать договор купли-продажи у нотариуса, то перечень документов, которые Вам понадобятся лучше уточнить у него. Вот необходимый перечень документов, который назвали в одной из нотариальных контор Санкт-Петербурга:

– правоустанавливающий документ – то есть то, на основании чего Вам принадлежит квартира (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, справка ЖСК о выплате пая, свидетельство о праве на наследство) + Свидетельство о регистрации права (выданное регистрирующим органом);

– технический паспорт помещения, справка об инвентаризационной стоимости помещения, технический план объекта – из районного Проектно-инвентаризационного бюро (как его получить можно посмотреть здесь);

Читайте также:  Новости раздела Административный договор

– кадастровый паспорт помещения – его можно заказать в одном из многофункциональных центров Санкт-Петербурга; картинки две – кадастровый паспорт 1 и кадастровый паспорт 2

– справка о регистрации (форма 9) из паспортной службы жилищных органов (срок ее действия 1 месяц);

– разрешение на отчуждение из органов опеки и попечительства (если собственник – ребенок). Разрешение представляет собой документ – Распоряжение главы муниципального образования;

– нотариально удостоверенное согласие супруга(-и) продавца на отчуждение, нотариально удостоверенное согласие супруга(-и) покупателя на приобретение, либо их личное присутствие на сделке с паспортом и свидетельством о заключении брака;

– нотариально удостоверенный отказ сособственников от права преимущественной покупки (мены) доли квартиры, либо их личное присутствие на сделке с паспортами, либо свидетельство о передаче заявления сособственникам – при продаже ДОЛИ квартиры.

Те документы, которые имеют небольшой срок действия лучше получать после того, как найден покупатель. При продаже доли квартиры лучше всего взять от сособственников нотариально удостоверенный отказ о том, что они не будут приобретать у Вас доли вне зависимости от цены.

Если Вы будете заключать договор в простой письменной форме, то некоторые документы (например, форма 9) для регистрации перехода права собственности Вам нужны не будут, но ведь покупатель попросит у Вас такой документ. Ему необходимо знать: прописан ли кто-либо в квартире или нет.

Как правило (распространенная практика по Санкт-Петербургу), решение о том, в какой форме заключать договор купли-продажи (письменной или нотариальной), принимает покупатель и он же платит нотариусу (если форма нотариальная). Но Вы (как продавец) и покупатель можете договориться о других условиях.

Указанные выше документы необходимо попросить и у продавца при встречной покупке. Кроме того, при встречной покупке лучше чтобы собственник покупаемой Вами квартиры взял выписку из Росреестра, в которой будет указан собственник на квартиру, отсутствие или наличие обременений и другая информация.

1.3. Пока у Вас нет покупателя на свою квартиру, можно для себя посмотреть несколько встречных вариантов для покупки, но никаких документов о том, что Вы купите квартиру подписывать нельзя, а тем более давать авансы и задатки в счет покупки. Если Вам понравилась квартира, то лучше сразу сказать, что покупка будет встречной (Вы продаете свою квартиру) и узнать следующие вопросы:

– есть ли обременения (прописанные);

– какую цену в договоре планирует указать продавец (чтобы избежать налогов);

– когда квартира может быть Вам передана;

– когда смогут выписаться зарегистрированные в квартире лица;

– что из предметов обстановке будет Вам оставлено (все чаще продавцы оставляют мебель, особенно, если она встроенная);

– есть ли задолженность по оплате квартиры (это можно проверить потом по счетам за оплату квартиры) и спросить другую интересующую Вас информацию.

2. Второй этап.

2.1. Вот найден покупатель на Вашу квартиру. Идеальным вариантом при встречной покупке – проведение нотариата (подписание договоров купли-продажи) в один день. Для этого нужно собраться всем: Вам, Вашему покупателю и Вашему продавцу и вместе обсудить дату и условия проведения сделок, а также (если это необходимо взять авансы и подписать предварительные договоры купли-продажи). Главное помнить, что денежная сумма, которую Вы отдаете как аванс, должна быть равна денежной сумме, которую Вы берете в качестве аванса. Ведь в большинстве случаев, в случае отказа от покупки аванс остается у продавца (как правило, так устанавливают в договоре). То есть, если Ваш покупатель откажется от покупки, то Вы тоже не сможете купить квартиру. Конечно, лучше всего когда все залоги возвращаются (это можно установить в договоре – у нас свобода договора). Но, может быть в договоре и такой пункт: что Вы даете залог в агентство и если Вы отказываетесь от сделки (по любым обстоятельствам) залог остается в агентстве. Нам этом может настаивать агентство или Ваш продавец. При этом Вам придется отказаться, если покупатель откажется от покупки Вашей квартиры (при встречной купле-продаже). Поэтому здесь нужна подстраховка. В любом случае пункты договора по возврату аванса Вам и Вашему покупателю должны быть одинаковыми как в договоре между Вами и продавцом (агентством), так и между Вами и покупателем Вашей квартиры.

Предварительный договор можно не заключать, если договоры продажи и встречной покупки будут заключаться одновременно, и денежные средства будут тоже закладываться в ячейку одновременно. Конечно, если Вы не обладаете достаточными юридическими знаниями, то лучше на этом этапе иметь юриста, который разъяснил бы Вам суть подписываемых Вами документов.

2.2. Если Вы планируете обе сделки (продажу и покупку) провести у нотариуса, то лучший вариант – выбрать одного нотариуса (по стоимости почти все нотариальные конторы одинаковы, за исключением тех, которые работают ежедневно, например «Восстания,6»). Все документы, необходимые для сделок нужно принести нотариусу заранее, чтобы он подготовил договоры. Самое лучшее, если нотариус будет находиться рядом с банком или расчетным центром, где Вы будете арендовать ячейку для закладки денежных средств. Некоторые нотариусы приходят в банк с заранее подготовленными договорами. В любом случае, это решается совместно сторонами.

Если Вы будете заключать договор в простой письменной форме, то в городе достаточно мест, в которых Вам смогут оказать подобные услуги. Самое главное, также подготовить документы для составления договора заранее.

Если выбирать между нотариальной и простой письменной формой, то при покупке и продаже квартиры между родственниками или хорошо знакомыми людьми, а также при покупке квартиры у застройщика (который уже оформил на себя право собственности на квартиры, не проданные при строительстве) можно спокойно выбрать простую письменную форму, в остальных случаях – не помешает и нотариальную.

Плюс нотариальной формы – дополнительная проверка документов + нотариус отдает Вам полностью готовый пакет документов, который Вы несете на регистрацию в Росреестр.

3. Третий этап.

3.1. Арендуем банковскую ячейку. Сама ячейка может находитбся как в банке, так и в специализированном расчетном центре. Пример такого расчетного центра можно посмотреть здесь. Там же приведены типовые договоры на аренду ячеек и тарифы. Как правило, срок аренды ячейки составляет срок регистрации права собственности + небольшой запас либо берете на минимальный срок, затем продлеваете.

3.2.Процедура закладывания денежных средств и расписки следующая.

– Заключаете договор на аренду ячейки, оговаривая условия выбытия (например, продавец, у которого Вы покупаете квартиру, может без Вас войти в ячейку и забрать деньги, если принесет выписку из Росреестра, что право собственности перешло от него к Вам и акт приема-передачи квартиры, подписанный между Вами и им). Выбытие предусматривается на случай, если квартира уже зарегистрирована на Вас, Вы ее получили по акту, а в ячейку не являетесь (например – уехали в отпуск). Все условия по аренде ячейки надо обговаривать совместно.

– Проверяете денежные средства на подлинность (конечно, если хотите; такая процедура есть у расчетных центров и банков, правда платно).

– Упаковываете денежные средства в пакеты: допустим квартира, которую Вы покупаете, стоит 4 000 000 рублей. Ваш покупатель дает Вам 3 000 000 рублей (один пакет), Вы добавляете 1 000 000 рублей (второй пакет). Пакеты можно и нужно надписать. В ячейку можно вложить также расписки о получении денежных средств (либо их нужно будет написать, когда продавец будет получать деньги из ячейки).

В расписке должно быть указано:
• где и когда она написана (например, Санкт-Петербург, 15.02.2013);
• кто передал (полностью ФИО, паспортные данные, прописка);
• кому передал (полностью ФИО, паспортные данные, прописка);
• что передал (сумма прописью: 1000 000,00 (один миллион рублей);
• в счет какого договора передаются деньги (… за продажу квартиры по адресу_______________ в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 15.02.2013);
• полностью пишется ФИО продавца и подпись. Лучше всего, если расписка написана от руки самим продавцом (получателем денежных средств).

– Как правило, от ячейки есть два ключа, и открывается ячейка одновременным поворотом двух ключей. При этом один хранится в расчетном центре, второй отдается продавцу (в нашем случае – продавцу у которого Вы покупаете квартиру).

3.3. Подписываем договоры купли-продажи. Подписать договоры можно и перед закладкой денег, если это все происходит в один день. Ниже привожу пример договора купли-продажи. В настоящее время договор не подлежит государственной регистрации. В Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру.

Учитывая, что свою квартиру Вы продаете, то в договорах следует предусмотреть, что сначала Вы получаете по акту приобретаемую квартиру, а потом отдаете свою (ведь Вам надо куда-то вещи перевезти).

3.4. Отдать документы на регистрацию в Росреестр можно как самостоятельно, так и через доверенных лиц (по доверенности). Стоимость подобных услуг можно посмотреть, например, здесь.

Список документов, которые необходимы для регистрации перехода права собственности, а также время работы и адреса Росреестра можно посмотреть тут. Общий список документов необходимых для регистрации такой же, как и для нотариуса, за исключением справки формы 9, технического паспорта, разрешения на отчуждение из органов опеки и попечительства (кадастровый паспорт рекомендуют прикладывать). Сейчас на регистрацию принимаются документы в МФЦ района, где находится квартира (там нет таких очередей, как в Росреестре на Текстильщиков).

4. Четвертый этап – получаем документы с регистрации. Опять же Вы можете приехать сами или выдать доверенность на получение документов с регистрации.

5. Пятый этап

5.1. Передаем (получаем) квартиру. Стороны могут договориться (в том числе и устно), что квартира будет передана до регистрации перехода права собственности, если такая возможность существует. Но лучше, если устные договоренности будут подтверждены условиями договора. Итак, Вы получили документы с регистрации, затем принимаете купленную квартиру по акту и потом передаете свою. Проверяете наличие света, предметов обстановки, которая по договоренности остается с Вами, квитанции об оплате квартплаты, смотрите форму 9 (если выписка уже произошла). Те же действия осуществляют Ваши покупатели.

5.2. Выписываемся из квартиры и получаем «чистую» форму 9.

6. Шестой этап.

Идеальный вариант (он же и нормальный), когда все снова встречаются у ячейки и каждый получает свой конверт: Вы – расписку, Ваши покупатели – расписку, продавец, у которого Вы купили квартиру – деньги. В противном случае вступают условия выбывания.

Читайте также:  Показатели премирования работников на предприятии

Те документы, которые имеют небольшой срок действия лучше получать после того, как найден покупатель. При продаже доли квартиры лучше всего взять от сособственников нотариально удостоверенный отказ о том, что они не будут приобретать у Вас доли вне зависимости от цены.

Подготовка документов

Составляется 2 или более соглашения по купле-продажи одного или нескольких жилых помещений. Соответственно, подготавливается 2 и более пакета бумаг. Договора могут быть не связанными друг с другом и наоборот.

Еще один важный момент учитывается при подписании договора — время, отведенное предыдущему владельцу для освобождения объекта. После указанного срока начинается полноценное владение жилым помещением.

К остальным документам, задействованным в сделке, относятся следующие:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • заявления;
  • доверенности;
  • справки;
  • закладные.

Перечень формируется с учетом особенностей будущего договора, а нюансы обсуждаются с юристами.

При оформлении встречной покупки квартиры участники сделки собираются вместе в обозначенный день, подписывают документы и производят взаиморасчет. Это последний и самый важный этап.

Налоги при встречной купле-продаже

По закону, если вы владеете недвижимостью более 3 лет, налоги при продаже платить вам нет необходимости. Другое дело, когда необходимость совершить сделку встречной покупки понадобилось владельцу недвижимости, которую он купил не так давно.

В этом случае вам нужно оплатить НДФЛ от суммы продажи в указанные законом сроки, как и при любом варианте получения прибыли.

Но у вас есть целых два налоговых вычета:

  1. Налоговый вычет продавца. В случае единственной продажи в текущем году он может составлять до 1 000 000 рублей.
  2. Налоговый вычет покупателя. Он равняется стоимости покупки, но не может превышать 2 000 000 рублей.

Разберемся на примерах. Допустим, при встречной сделке вы продаете квартиру за 6 млн рублей. А покупаете за 3,8 млн. рублей. Для простоты будем считать, что никаких других сделок по продаже недвижимости вы в текущем году не проводите.

  1. Используем максимальный вычет при продаже.
    6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб.
  2. Стоимость покупки превышает максимальный вычет. Потому вычитаем 2 млн. рублей:
    5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.

Далее высчитываем 13% от полученной суммы, и узнаем, какой налог придется заплатить. В случае встречной покупки квартиры в ипотеке, проценты и другие выплаты по кредиту не учитываются.

Приведем еще один пример встречной продажи, если собственник владеет недвижимостью до 3 лет. Продать квартиру удалось за 1, 45 млн. рублей. А новую вы покупаете с доплатой за 1,9 млн рублей.

  1. Вычет при продаже:
    1 450 000 – 1 000 000 = 450 000 руб.
  2. Вычет при покупке (цена менее 2 млн, потому вычитаем просто стоимость жилья)
    450 000 – 1 900 000 = – 1 450 000 руб.

Таким образом, налог в этом случае платить не надо. Более того, если итоговая сумма выходит отрицательной, вы можете не использовать налоговый вычет при продаже или применить его частично, т.к. решение о сумме вычета принимает продавец. Оставшаяся часть вычета от продажи может применяться позже, в случае новых сделок с недвижимостью в том же году.

  1. Вычет при продаже:
    1 450 000 – 1 000 000 = 450 000 руб.
  2. Вычет при покупке (цена менее 2 млн, потому вычитаем просто стоимость жилья)
    450 000 – 1 900 000 = – 1 450 000 руб.

Расселение

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО – покупателю приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

И встречная покупка и расселение – достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.
Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Мы работаем с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договора на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что с ними сделаешь, если вдруг в голове что-то «заклинило». Поэтому очень важно с самого начала построить процесс расселения так, чтобы потом не было мучительно больно.

Обменные варианты, и особенно расселение – настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе ЛИЧНОГО агента – Ваше доверенное лицо.

И встречная покупка и расселение – достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.
Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Этапы организации сделки

Так выглядит примерная схема сделки со встречной покупкой для семьи Петровых 1. Определение рыночной стоимости квартиры
Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру. Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений.
Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.
2. Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн
Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть. Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью.
Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.
3. Организация продажи квартиры
Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя.
Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру. В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки.
4. Поиск квартиры для покупки
Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы. Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной. Переход права собственности зарегестрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать

Так выглядит схема цепочки, в которую теоретически могли ввязаться Петровы Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее. Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную. А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно. Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту. Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно. Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей. Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собраются вместе и «разруливают» ситуацию: согласовывают сроки, проверяют документы, назначают даты. Чтобы сделка была безопасной, агент проверяет всю цепочку. Чтобы сделка была безопасной, надо проверить всю цепочку

Продажа со встречной покупкой

Продажа со встречной покупкой — более сложный вариант работы. С одной стороны, это гораздо более надежный, с точки зрения агента, вариант, степень контроля довольно высока — ведь клиенту в этом случае сложно (а часто и невозможно) предпринимать какие-либо самостоятельные действия. Однако такие сделки все-таки срываются довольно часто.

В объяснениях, которые дают этим срывам агенты, кроется рецепт успешных действий — «не смогли подобрать «встречку», «пока подбирали «встречку», покупатель ушел», «требования продавцов выросли», «когда дождались покупателя, цены на «встречку» поднялись».

У таких неудач общая причина — плохая организация работы с продавцом. Не смогли подобрать «встречку» — значит, не знали, что ищем, или искали нечто заведомо несуществующее. Собирательный образ хорошей квартиры, который составляет себе клиент, может не соответствовать никакому реальному объекту. Задача агента в таком случае — правильно проконсультировать клиента, сориентировав его на реальные варианты. Невозможность быстро подобрать встречный вариант говорит либо о том, что клиент не готов к выбору и не знает, насколько важно соблюдение сроков, либо опять-таки о несформированном представлении об объекте. Требования продавцов к встречному варианту могут изменяться только в том случае, когда им плохо разъяснена технология работы, либо вообще не подписан эксклюзивный договор.

Покупателю и продавцу сделка всегда представляется по — разному, поэтому работа с клиентом, который одновременно является и покупателем и продавцом, имеет серьезные особенности. Главная сложность состоит как раз в преодолении этого противоречия. Одни клиенты ощущают себя, в первую очередь, покупателями — при первом обращении они оставляют заявку на покупку, и только потом выясняется, что условием покупки является продажа имеющегося объекта. Причем им самим эта продажа представляется делом предельно простым и не имеющим серьезного значения.

Читайте также:  Что писать в характеристике для военкомата

Другие клиенты представляют себя, в первую очередь, продавцами — они охотно и подробно обсуждают все тонкости продажи своей квартиры, но разговор о предстоящей покупке вызывает у них явные затруднения. Все зависит от того, насколько далеко человек планирует свою жизнь, насколько легко он заглядывает в будущее, насколько ему ясны его собственные желания.

Но каким бы ни был клиент, с которым вы работаете, ваша основная задача -помочь ему представить сделку во всей ее полноте. В этом очень помогает эксклюзивный договор, в процессе подписания которого можно легко и естественно обсудить всю технологическую цепочку и специфические особенности каждого этапа работы.

Конечно, в большинстве случаев не нужно подбирать встречный вариант до внесения аванса за объект или, по крайней мере, до начала активных просмотров. Но и оставлять будущего покупателя мечтать о покупке в одиночестве тоже не стоит. Лучше будет, если мы удовлетворим его любопытство и вместе обсудим какие-либо конкретные варианты из любого листинга. В противном случае клиент будет сам изучать доступную ему информацию и очень скоро его представление о собственных возможностях будет искажено.

Все мы склонны рассматривать лучший из возможных вариантов, а я предполагаю, что верхний в списке покупатель заплатит за мою квартиру на тысячу больше, чем сказал агент, а продавец выбранной мной квартиры уступит мне тысячу, я вскоре, незаметно для себя и своего агента, окажусь уже в следующей ценовой категории и не захочу возвращаться в свою.

Не имея риэлторского опыта, очень сложно понять, насколько возможности покупателя зависят от сроков покупки. Прямой покупатель, имеющий деньги в руках и неограниченное время, во — первых, рассматривает продажи со встречными покупками, а, во — вторых, может просто дожидаться своего варианта, оставляя для поиска более длительное время. (Конечно, это тоже в основном иллюзии.) Но наш продавец такими возможностями не обладает, ему открыта не вся полнота рынка. При встречной покупке выбор всегда ограничен временем, нам нужно выбирать не из того, что вообще бывает, а из того, что есть в данный момент.

Агент должен четко проговорить условия покупки, объяснить, с чем они связаны, и помочь клиенту смотреть на вещи реально. Лучше всего показала себя максимально четкая постановка вопроса: «Поскольку нельзя рассчитывать на то, что покупатель будет готов заключить договор более чем на полтора месяца, а нам нужно за это время и найти встречный вариант, и подготовить документы по своей квартире (включая «распоряжение РОНО»), на выбор у нас будет немного времени. Неделю нужно оставить в запасе — на непредвиденные обстоятельства. Две недели будет готовиться распоряжение органа опеки и попечительства. На момент подачи документов для этого распоряжения мы уже должны иметь все документы на выбранную вами квартиру. Предположим, что они будут готовиться еще неделю. Таким образом, на выбор квартиры у нас остается не более двух недель.

Если мы упустим покупателя, в следующий раз у нас все равно будут те же две недели. Поэтому давайте сейчас, пока ситуация на рынке благоприятна для нас, продумаем, как нам правильно выбрать квартиру за две недели». Дальше можно будет применить любую технику работы с покупателем. Главное — заранее настроить клиента на ожидающую его перемену образа действий. Вначале, когда он продавец, его задача — терпеливо ждать, во всем доверяя агенту. Затем, когда он покупатель, его задача — активно действовать по заранее составленному плану (опять же, впрочем, во всем доверяя агенту). Как видите, построение конструктивного взаимодействия, основанного и на доверии клиента вашему профессионализму, — это ваша основная задача при работе со встречной покупкой.

У таких неудач общая причина — плохая организация работы с продавцом. Не смогли подобрать «встречку» — значит, не знали, что ищем, или искали нечто заведомо несуществующее. Собирательный образ хорошей квартиры, который составляет себе клиент, может не соответствовать никакому реальному объекту. Задача агента в таком случае — правильно проконсультировать клиента, сориентировав его на реальные варианты. Невозможность быстро подобрать встречный вариант говорит либо о том, что клиент не готов к выбору и не знает, насколько важно соблюдение сроков, либо опять-таки о несформированном представлении об объекте. Требования продавцов к встречному варианту могут изменяться только в том случае, когда им плохо разъяснена технология работы, либо вообще не подписан эксклюзивный договор.

Как купить квартиру

  1. Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
  2. Проверить квартиру на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку.
  3. Собрать необходимые документы.

Почему надо проводить единовременные сделки

  • Надо сразу переехать в новую квартиру или комнату. Большинство петербуржцев имеет только одно жилье, поэтому других вариантов просто нет.
  • Не надо дважды проверять денежные купюры и оплачивать за процедуру проверки;
  • Временной фактор сильно улучшается. Второй объект приобретается сразу.
  • Прямая экономия на агентских услугах. При двух разных сделках – оплата вознаграждения агенту или юристу идет в полном размере дважды, а при встречной покупке – почти полная экономия за действия по второму объекту.

Порядок взаимодействия сторон при продаже со встречной покупкой выгладит следующим образом:

Расчет возмещения, выплачиваемого обманутым дольщикам

Размер возмещения в отношении жилых помещений, выплачиваемого Фондом участникам долевого строительства, установлен частью 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ), а методика его расчета Фондом – Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.11.2019 № 1415 (далее – Постановление № 1415).

Размер возмещения в отношении жилого помещения равен произведению общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке.

1. Рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется независимым оценщиком, привлекаемым Фондом. Под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается:

– жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину;

– объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

2. Возмещение выплачивается в отношении общей площади жилого (жилых) помещения (помещений), не превышающей 120 кв.м. Таким образом, если гражданином было приобретено жилое помещение общей площадью более 120 кв.м., либо несколько жилых помещений, совокупная общая площадь которых превышает 120 кв.м. – при расчете и выплате возмещения будут учтены только 120 кв.м.

В случае с несколькими помещениями, совокупная общая площадь которых превышает 120 кв.м., учитывается рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в отношении всех помещений, для этого:

1) определяется корректирующий коэффициент превышения 120 кв.м., который равен частному от деления 120 на совокупную общую площадь всех помещений. Например, если лицом было приобретено три жилых помещения, площадь каждого из которых составляет 100 кв.м., корректирующий коэффициент превышения 120 кв.м. составит в данном случае 120 / (100 + 100 + 100) = 0,4;

2) рассчитывается произведение общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в отношении каждого помещения;

3) сумма произведений общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в отношении каждого помещения умножается на корректирующий коэффициент превышения 120 кв.м.

3. При расчете возмещения учитывается доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности. Таким образом, в случае, если квартира приобреталась несколькими лицами, каждое из таких лиц получит возмещение, размер которого будет пропорционален его доле в указанном помещении. Например, если жилое помещение было приобретено двумя лицами в равных долях (½ у каждого), то возмещение для каждого из таких лиц будет равно произведению общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке и на долю лица в праве собственности на жилое помещение (½).

4. При расчете возмещения учитывается размер исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора. Таким образом, если лицом было приобретено жилое помещение, но цена договора была оплачена не в полном объеме, указанное лицо получит возмещение, размер которого будет пропорционален оплаченной части цены договора. Например, если цена жилого помещения по договору составляла 1 000 000 рублей, а оплачено было 900 000 рублей, возмещение будет равно произведению общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке и на частное от деления фактически оплаченной по договору суммы на цену договора (900000 / 1000000 = 0,9).

5. Размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на приобретение жилого помещения. Таким образом, если произведение общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке окажется менее оплаченной части цены договора на приобретение жилого помещения – размер возмещения будет равен размеру оплаченной части цены договора на приобретение жилого помещения.

Машино-места и нежилые помещения

Размер возмещения в отношении машино-мест и нежилых помещений, выплачиваемого Фондом участникам долевого строительства, установлен частью 2.1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ и равен оплаченной части цены договора на приобретение машино-места и / или нежилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ возмещение не выплачивается, если жилое помещение, машино-место или нежилое помещение было приобретено после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.

В случае с несколькими помещениями, совокупная общая площадь которых превышает 120 кв.м., учитывается рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в отношении всех помещений, для этого:

Ссылка на основную публикацию