Отсрочка арендной платы: коронавирус

Как оформить отсрочку

Для отсрочки предприниматель обращается к арендодателю. Тот должен принять решение в течение 30 дней и подписать допсоглашение к договору аренды. Вот идеальная последовательность.

Написать письмо с просьбой об отсрочке. Обязательной формы обращения нет. В письме лучше сразу указать желаемые условия. Плюс попросить о снижении арендной ставки. Но скидка остаётся на усмотрение арендодателя.

Письмо отправить на юридический адрес собственника заказным письмом. Копию можно продублировать на электронку — так быстрее получится узнать ответ.

В течение 30 дней арендатор обязан подписать допсоглашение к договору аренды об отсрочке.

Арендодатель должен сам предложить отсрочку пострадавшему арендатору, если очередного платежа от него нет. Иначе считается, что отсрочку дали автоматом. То же самое — если арендодатель не хочет договариваться.

В течение 30 дней арендатор обязан подписать допсоглашение к договору аренды об отсрочке.

Правительство утвердило условия отсрочки платежей по аренде недвижимости из-за коронавируса

1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», который в частности затрагивает столь важную для арендаторов проблему арендной платы в свете ограничения их экономической деятельности.

Федеральный закон теперь обязывает арендодателя по договорам аренды недвижимого имущества, заключенных до введения в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС, по требованию арендатора предоставить ему отсрочку в отношении арендной платы, начисляемой в 2020 году.

Правительство РФ своим Постановлением от 03.04.2020 № 439 конкретизировало требования и условия к отсрочке:

1) Отсрочка предоставляется только в отношении арендной платы, начисленной с даты введения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г. При этом, в период действия режима повышенной готовности или ЧС отсрочка предоставляется в размере 100% арендной платы, а со дня прекращения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 года в размере 50% арендной платы;

2) арендатор должен уплатить образованную задолженность по арендной плате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Оплата должна производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не может превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

3) отменяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы;

4) запрещается устанавливать арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

5) отсрочка не применяется к расходам на коммунальные услуги и (или) на содержание арендуемого имущества, включенным в арендную плату, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или ЧС арендодатель был освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов;

6) стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, в том числе снизить размера арендной платы;

7) соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора;

8) утвержденные условия отсрочки не применяются к жилым помещениям.

И что самое важное, на отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 к таким отраслям экономики относятся следующие сферы деятельности :

– авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;

– культура, организация досуга и развлечений;

– физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;

– деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;

– деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;

– деятельность по организации конференций и выставок;

– деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

В свою очередь, Правительство РФ рекомендовало региональным и местным органам власти обеспечить меры поддержки тем арендодателям, которые предоставили отсрочку по арендной плате, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

Таким образом, арендаторы получили законную возможность отложить свои расходы по арендой плате, пусть хоть и временно.

Однако, к сожалению, по-моему мнению, предложенные Правительством РФ меры сложно назвать поддержкой как для арендатора, так и для арендодателя. Фактически наши власти переложили бремя решения финансовых проблем на плечи самого бизнеса, которые решаются за счет самих же предпринимателей. Арендаторов никто не освобождал от арендных обязательств на период карантинных мер, им всего лишь дали возможность отложить свои расходы. Да, оплатить аренду можно позже, но где взять для этого финансовые ресурсы. Видимо у наших властей есть представление, что после снятия всех карантинных ограничений в карманы нашего малого и среднего бизнеса деньги потекут рекой.

А что же арендодатель? Так он фактически сейчас лишается возможности получения доходов от сданной в аренду недвижимости. Конечно, арендодатель понимает, что арендатору сейчас неоткуда взять деньги на оплату аренды, но и прекращать арендные отношения вряд ли готов, так как велика вероятность, судя по экономической тенденции в нашей стране, помещение долго не сможет найти своего арендатора.

Поэтому хотелось бы реальной поддержки для пострадавшего бизнеса, например, в виде возможного государственного субсидирования. Но в нашей стране подобные рассуждения носят скорей утопический характер. И кстати, вопрос предоставления налоговых льгот для арендодателей, которые предоставили своим арендаторам отсрочку, для региональных и местных властей носит рекомендательный, а не обязательный характер.

АРЕНДОДАТЕЛЬ: Отсрочку вам пообещали. -А мы вам электричество отключим.

Думаю что арендодателю не очень и выгодно вставать в позу, ибо съедет один, а замену еще нужно найти, да и отсрочка не равно скидка. деньги он все равно получит. А по электричеству можно и в суд наверное уехать, за ненадлежащее исполнение договора. (не юрист, не утверждаю)

А мы и не ждем чего-то предметного в поддержку бизнеса от власти. Все эти речи с экранов ТВ направлены на какую-то тупую биомассу, ну не может образованный хоть немного человек хавать эту дичь. Видимо такой электорат и видимо в подавляющем большинстве, раз голосуют(если, конечно, не фальсификация).

“И что самое важное, на отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.”

Добрый день, скажите как соотносится ваша позиция, с п. 2 Постановления № 434?
Как я вижу, там говорится, о том, что перечень пострадавших в данном постановлении используется лишь к отношениям Кредитор (Банк-Микрофинанс) – Заемщик

Давайте вместе проанализируем:
“2. Установить, что перечень, утвержденный настоящим постановлением, используется в целях применения части 1 статьи 7 Федерального закона “О внесении изменений в Федеральный закон “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа” в отношении заемщиков, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, заключивших до дня вступления в силу указанного Федерального закона с кредитором – кредитной организацией или некредитной финансовой организацией, которая осуществляет деятельность по предоставлению кредитов (займов), кредитный договор (договор займа), в том числе кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, которые вправе в любой момент в течение времени действия такого договора, но не позднее 30 сентября 2020 г., обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на срок, определенный заемщиком.”

Следовательно и отсылки 439 постановления к 434 могут быть довольно спорны, как мне кажется.
Я веду к тому, что не согласен с тем, что обувной магазин не сможет попросить отсрочку. Есть еще несколько мыслей по поводу того, что ФЗ имеет приоритет, а данная мера только лишь для самых пострадавших, но не значит, что лишает права на отсрочки иные субъекты правоотношений

Таким образом, арендаторы получили законную возможность отложить свои расходы по арендой плате, пусть хоть и временно.

Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?

Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.

Читайте также:  Перевод сотрудника, оплата

Если суды в вашем регионе закрыты, исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.

Офисы уходят в онлайн

В офисном сегменте острой потребности в отсрочке по уплате арендных платежей пока нет, однако ситуация может измениться, рассказали опрошенные ТАСС эксперты. Директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Мария Зимина в беседе с ТАСС отметила, что пока при удаленной работе в офисах трудится хотя бы часть коллектива, например, специалисты IT-служб, для арендодателя это означает, что помещение в данный момент используется арендатором. Впрочем, по ее словам, “если помещения в бизнес-центрах не будут использоваться совсем, то теоретически могут предоставляться арендные каникулы, стороны могут прийти к экономическими целесообразным договоренностям”.

Руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов отметил, что профессиональные собственники коммерческих площадей отлично понимают, что лучше сегодня пойти навстречу арендатору, чем завтра потерять его навсегда. “Например, в период 2015-2016 годов 80% наших корпоративных клиентов смогли перевести арендные ставки из долларов в рубли”, – сказал эксперт ТАСС.

Выручка и прибыль многих компаний в следующие месяцы сильно сократятся, поделился опасением генеральный директор компании “ГлаВент” (проектирование, поставка и монтаж систем кондиционирования и вентиляции) Дмитрий Глухов. Бизнесмен больше всего рассчитывает на возможные послабления по арендным платежам. “Арендные платежи необходимо снизить на 30-40% в ближайшие три месяца или по возможности на тот же срок убрать”, – считает он.

Арендные каникулы из-за коронавируса: Закон от 01.04.2020 (статья дополняется)

Государственная Дума РФ приняла Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ , который регулируют арендные отношения между сторонами в период режима повышенного готовности и чрезвычайной ситуации.

Статьей 19 Закона приняты 3 пункта, касающиеся арендных отношений. Что же ждет арендаторов и арендодателей? Можно ли получить снижение арендной платы? Рассмотрим более подробно.

Во-первых, сразу нужно отметить, что Закон распространяется на все виды собственности: государственную, муниципальную, частную.

Во-вторых, требования об отсрочке не распространяются на аренду жилых помещений.

В-третьих, Закон распространяется на субъекты Российской Федерации, где введены режимы повышенной готовности (РПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС). Такие режимы уже введены во всех 85-ти субъектах РФ: например, в Москве 5 марта 2020г. , в Московской области 1 3 марта 2020г. , в Санкт-Петербурге 13 марта 2020г. , в Ленинградской области с 13 марта 2020г.

Законом в статье 19 приняты 3 пункта в отношении договоров аренды. Далее – пункт Закона, следом – комментарий.

Комментарий: Вышеуказанные Требования приняты Правительством РФ 06.04.2020 . Согласно Требованиям, отсрочка распространяется только на организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции

К этим отраслям относятся:

      • Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (ОКВЭД 49.3 )
      • Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (ОКВЭД 49.4 )
      • Деятельность пассажирского воздушного транспорта (ОКВЭД 51.1 )
      • Деятельность грузового воздушного транспорта (ОКВЭД 51.21 )
      • Деятельность автовокзалов и автостанций (ОКВЭД 52.21.21 )
      • Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (ОКВЭД 52.23.1 )
      • Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (ОКВЭД 90 )
      • Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (ОКВЭД 93)
      • Деятельность физкультурно-оздоровительная (ОКВЭД 96.04 )
      • Деятельность санаторно-курортных организаций (ОКВЭД 86.90.4 )
      • Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79 )
      • Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (ОКВЭД 55 )
      • Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (ОКВЭД 56 )
      • Образование дополнительное детей и взрослых (ОКВЭД 85.41 )
      • Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (ОКВЭД 88.91 )
      • Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3 )
      • Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (ОКВЭД 95 )
      • Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (ОКВЭД 96.01 )
      • Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (ОКВЭД 96.02 )
      1. Предоставить до 1 октября 2020 года отсрочку по арендной плате. Задолженность за этот период подлежит уплате с 1 января 2021 года по 1 января 2023г. поэтапно, не чаще 1 раза в месяц равными платежами. По этом арендная плата может погашаться не более половины.
      2. На период действия режима повышенной готовности (РПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории субъекта РФ отсрочка составляет 100% от арендной платы, после окончания РПГ или ЧС и до 1 октября 2020г. отсрочка предоставляется в объеме 50% от арендной платы.
      3. Штрафы, пени на период предоставления отсрочки не применяются.
      4. Нельзя взимать плату за предоставление отсрочки.
      5. По соглашению сторон может быть снижен размер арендной платы.
      6. Если в арендную плату включена плата за содержание имущества или коммунальные услуги, то по этим платежам отсрочка не предоставляется.

Комментарий: Данный пункт не носит существенного характера, поскольку, такая норма установлена и ранее Гражданским кодексом РФ: « Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.» (ст. 450 ГК РФ).

Комментарий: Следует обратить внимание, что данным пунктом предусмотрено право арендатора потребовать снижения арендной платы, однако, обязанность арендодателя снизить ее не установлена.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

    1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Если все 4 условия присутствуют в арендных отношениях, то суд расторгает договор аренды. Если же выяснится в суде, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то суд договор изменяет принудительно.

Сказать сейчас, примет ли суд ситуацию с пандемией, как одновременная совокупность всех четырех условий, невозможно, поскольку, в судебной практике отсутствуют такие случаи.

Статья будет дополняться (изменяться), если появятся дополнительные разъяснения или судебная практика.

Если все 4 условия присутствуют в арендных отношениях, то суд расторгает договор аренды. Если же выяснится в суде, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то суд договор изменяет принудительно.

Существенное изменение обстоятельств

В случае с существенным изменением обстоятельств договор может быть изменен судом. Если вы решите обратиться в суд с иском об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, нужно будет доказать, что:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ст. 451 ГК).

При этом бремя доказывания таких обстоятельств лежит на должнике (п. 5 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7).

По словам Абрамова, арендатор может рассчитывать только на уменьшение арендной платы, которое в текущей ситуации зависит от готовности сторон к конструктивному переговорному процессу, а не от использования указанных выше формальных правовых концепций. «Думаю, что с учетом сложившейся ситуации часть арендодателей может согласиться на такой шаг. Считаю, что арендаторам следует подготовить и направить почтой проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий снижение размера платежей, а также провести переговоры по этому поводу», – говорит Куликов. «Рекомендую начать переговоры с арендодателем о возможном уменьшении размера неустойки за арендованное помещение, переносе срока аренды или снижении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения», – отметила юрист Enforce Law Company Enforce Law Company Региональный рейтинг группа Банкротство группа Арбитражное судопроизводство группа Налоговое консультирование и споры 3 место По выручке 15 место По количеству юристов Профайл компании × Раиса Арустамян.

Читайте также:  Как выписать человека из приватизированной квартиры

Арендные каникулы из-за коронавируса: как бизнесу получить отсрочку платежей

Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы. Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы. Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.

Каникулы не освобождают от платежей насовсем, а позволяют временно их не вносить. Когда кризис закончится и все ограничения снимут, придется частями возвращать накопившиеся долги. Но на время ограничений это поможет сохранить права на помещение и не потерять деньги.

Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.

Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.

Арендные отношения в период пандемии коронавируса. Кто имеет право на отсрочку арендных платежей? Каковым условия отсрочки? Давайте разберемся

Ранее нами были рассмотрены механизмы защиты прав арендатора и арендодателя в рамках Гражданского Кодекса РФ и Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” (его статья 19). Напомним, что ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. предусматривает отсрочку арендной платы на условиях и в порядке, установленных Правительством РФ. В рамках настоящий статьи мы и попытаемся разобрать условия и порядок предоставления отсрочки арендной платы. Если вы не читали предыдущую статью, рекомендуем изучить сначала ее («Арендные отношения в период пандемии. Что делать, если вы не можете платить аренду? Как обезопасить себя от незаконных действий со стороны арендатора/арендодателя? Разберемся»), а после вернуться к этому материалу. Итак, приступим.

Обратимся к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”. В приведенном Постановлении Правительства РФ утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. На кого распространяются данные требования? В п.1 Постановления установлено, что настоящие требования применяются к договорам аренды недвижимого имущества, которые были заключены до принятия ограничительных мер органами государственной власти в 2020 г. То есть, если Ваш договор заключен, к примеру, до принятия Указа Мэра г. Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 «О введении режима повышенной готовности», то настоящие требования могут распространяться на ваше правоотношение (при соблюдении нижеизложенных условий). В разных регионах страны форма решения органа государственной власти может быть разным. Это могут быть, к примеру, Постановления, либо указы Губернатора и др.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственность (за исключением жилых помещений). То есть, арендодателем может быть как субъект РФ, так и частное лицо. Если с арендодателем вопросов не возникает, то с арендатором сложнее. Исходя из положений Постановления Правительства от 03.04.2020 N 439 арендаторы, которые претендуют на право получении отсрочки по приведенному Постановлению, должны быть организации или ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Что это означает? На наш взгляд точного перечня таких организаций на сегодня нет. Однако, существует Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”, которое закрепляет перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии (к их числу относят: авиаперевозки, культура, организация досуга, развлечение, физкультура, общественное питание и др.). НО. Приведенный перечень распространяется на ограниченный круг правоотношений. Об этом прямо прописано в п. 2 Постановления Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. № 434. К числу таких правоотношеней относятся кредитные отношения. В связи с чем действие настоящего Постановления носит ограниченных характер. Однако, если исходить из логики законодателя, приведенный перечень экономических отраслей будет относиться (формально) и к Постановлению Правительства РФ, где предусмотрена отсрочка платежа. Поэтому рекомендуем ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”. Но еще раз подчеркнем, что прямого указания на конкретные отрасли российской экономики, которые пострадали в период пандемии, нет. Необходимо ждать дополнительных актов Правительства РФ.

На какой срок предоставляется отсрочка арендных платежей? Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г. с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Какие условия у отсрочки платежа? Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 предусматриваются основные условия отсрочки платежа. Во-первых, задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Допустим, у Вас заключен договор аренды (предположим, вы арендатор). Вы подпадаете под все условия предоставления отсрочки. Вы требуете у арендодателя отсрочку платежа. До 1 октября 2020 г. вы не будете вносить арендные платежи, ссылаясь на соответствующие нормы. После 1 января 2021 г. у вас возникает обязательство постепенно погасить долг. Обязательство должно быть погашено не позднее 1 января 2023 г. В дополнительном соглашении к договору аренды следует указать условия погашения задолженности арендной платы. Предположим, Ваша арендная плата составляет 100.000 руб. Соответственно, в январе 2021 г. вы обязаны заплатить вашему арендодателю 50.000 руб. Именно по такой схеме арендатор будет погашать свое обязательство по оплате арендных платежей вплоть до полного погашения обязательства. Обращаем ваше внимание, что арендодатель не вправе превысить сумму платежей погашения арендных обязательств, установленную законом.

В случае, если органы государственной власти субъектов РФ в связи с изменившейся эпидемиологической обстановкой отменят режим повышенной готовности или ЧС, отсрочка действует до 1 октября 2020 г., но при условии, что с момента отмены режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 г. арендатор будет погашать арендные обязательства по оплате в размере 50 % от арендной платы. При этом важно учитывать, что штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются. Таким образом арендодатель не вправе потребовать с арендатора возмещения процентов или неустоек в связи с нарушением порядка оплаты арендных платежей, установленных отсрочкой. В то же время Постановление правительства указывает следующее: установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.

Что касается изменения размера арендной платы, то Постановление Правительства РФ указывает на диспозитивность данной нормы. Арендатор и арендодатель вправе (по соглашению сторон) снизить размер арендной платы. Подчеркнем, что это не обязанность арендодателя, а право арендатора, которым возможно воспользоваться. А вот обязательства по несению расходов коммунальных платежей лежит на арендаторе. Видимо, законодатель исходит из идеи сбалансированности интересов арендаторов и арендодатель (в первую очередь финансовых интересов).

Читайте также:  Каким должно быть парковочное место для легковой машины

Все вышеуказанные условия применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. То есть сама отсрочка будет действовать с момента введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ.

В заключении отметим, что настоящие условия отсрочки, скорее всего, будут применяться не ко всем организациям (о чем и говорит само Постановление Правительства от 03.04.2020 N 439). Все условия необходимо оформлять в бумажном виде, путем составления дополнительного соглашения к договору. Сама отсрочка будет действовать с момента введения режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 г. Если соответствующий режим будет отменен органами государственной власти ранее 1 октября 2020 г., то в период с момента отмены решения государственного органа до 1 октября 2020 г. арендатор обязан уплачивать 50 процентов от суммы арендных платежей. Обязательство должно быть погашено не позднее 1 января 2023 г.

Обратимся к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”. В приведенном Постановлении Правительства РФ утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. На кого распространяются данные требования? В п.1 Постановления установлено, что настоящие требования применяются к договорам аренды недвижимого имущества, которые были заключены до принятия ограничительных мер органами государственной власти в 2020 г. То есть, если Ваш договор заключен, к примеру, до принятия Указа Мэра г. Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 «О введении режима повышенной готовности», то настоящие требования могут распространяться на ваше правоотношение (при соблюдении нижеизложенных условий). В разных регионах страны форма решения органа государственной власти может быть разным. Это могут быть, к примеру, Постановления, либо указы Губернатора и др.

Особенности отсрочки по арендной плате из-за коронавируса

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливает постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 (далее – Требования). По нему:

Противоэпидемическое регулирование аренды

  • Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
  • Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
  • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
  • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

— каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

Вариант 2

  • расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период;
  • договориться об отсрочке или скидке на арендную плату;
  • попросить об арендных каникулах.

Право на арендные каникулы

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Как получить снижение аренды из-за коронавируса?

Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.


В случае если вы не имеете доступа в помещение по причине закрытия бизнес-центра либо торгового центра арендодателем или государственным органом, то арендатор имеет право не платить за период отсутствия доступа в помещение. Данное право предоставлено ст. 328 ГК РФ (Встречное исполнение обязательств).

Процедура

Поправки можно применить по стандартной процедуре:

  1. Арендатор пишет арендодателю уведомление / заявление со ссылкой на ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020 и просьбой применить отсрочку или снизить арендную плату. Не запрещено требовать одновременно и то, и другое.
  2. Арендодатель в течение 30 дней принимает решение.
  3. Стороны подписывают дополнительное соглашение с новыми условиями.

Важно! Если арендодатель против, следует подготовить документы для обращения в суд. Позиция арендатора значительно укрепилась благодаря новому закону.

  1. Арендатор пишет арендодателю уведомление / заявление со ссылкой на ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020 и просьбой применить отсрочку или снизить арендную плату. Не запрещено требовать одновременно и то, и другое.
  2. Арендодатель в течение 30 дней принимает решение.
  3. Стороны подписывают дополнительное соглашение с новыми условиями.

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

Ссылка на основную публикацию