Использование денежных средств не по назначению

Другой комментарий к ст. 285.1 Уголовного кодекса Российской Федерации

Объектом преступления за нецелевое использование бюджетных средств в УК РФ считаетсяпроцесс, который состоит из 3 этапов:

  1. Поступление бюджетных средств на оплату счетов на основании подписанного договора с какой-нибудь компанией.
  2. Разрешение оплаты за услуги / товары.
  3. Убытие денег со счёта.

Субъектом преступления считается должностное лицо государственной власти, администрации, бюджетного учреждения, которое вправе принимать средства из казны и расходовать их на заранее обозначенные нужды.

  • осуществление расходов, которые не могут быть оплачены за счёт денежных выделений из федерального бюджета;
  • покрытие расходов подведомственной организации, т.е. каждое бюджетное учреждение должно оплачивать свои долги самостоятельно за счёт средств бюджета, а не гаранта.

Статья 306.4 БК РФ. Нецелевое использование бюджетных средств (действующая редакция)

1. Нецелевым использованием бюджетных средств признаются направление средств бюджета бюджетной системы Российской Федерации и оплата денежных обязательств в целях, не соответствующих полностью или частично целям, определенным законом (решением) о бюджете, сводной бюджетной росписью, бюджетной росписью, лимитами бюджетных обязательств, бюджетной сметой, договором (соглашением) либо правовым актом, являющимся основанием для предоставления указанных средств.

2. Утратил силу. – Федеральный закон от 26.07.2019 N 199-ФЗ.

3. Нецелевое использование бюджетных средств, источником финансового обеспечения (софинансирования) которых являлся межбюджетный трансферт, имеющий целевое назначение, влечет бесспорное взыскание суммы средств, использованных не по целевому назначению, или сокращение предоставления межбюджетных трансфертов (за исключением субвенций и дотаций на выравнивание бюджетной обеспеченности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований).

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментируемая статья устанавливает первый из пяти составов бюджетных нарушений – нецелевое использование бюджетных средств.

Терминология

Нецелевое использование бюджетных средств является бюджетным нарушением. Разъяснения приведены в части 1 ст. 306.4 БК. Согласно положениям статьи, нецелевым признается направление бюджетных поступлений и оплата обязательств в целях, которые полностью либо частично не соответствуют тем, что определены в решении (законе) о бюджете, сметой, росписью, договором или другим документом, выступающим как основание предоставления данных средств. Нарушением по ст. 306.1, ч. 1 БК признается неисполнение требований Кодекса, законодательных и иных нормативных актов, регулирующих финансовые правоотношения, соглашений и других актов, действующих в данной сфере. Им также считается бездействие/действие главного распорядителя, администратора источников финансирования, уполномоченного органа, получателя средств. За совершение указанных нарушений в гл. 30 БК предусматривается применение соответствующих мер принуждения.

  • Госвласти.
  • Управления государственных фондов (внебюджетных).
  • Местной власти.
  • Муниципальной администрации, находящейся в ведении распорядителя.
  • Казенное учреждение.

Актуальные юридические знания

Мы следим за всеми изменениями в законодательстве и успешно применяем их на практике

Мы следим за всеми изменениями в законодательстве и успешно применяем их на практике

Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.

Ответ:

Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д. Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

– организацию, ранее управлявшую домом;

– орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации (Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 по делу N А41-16325/13, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А56-47354/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2014 по делу N А12-11913/2013, во вложении к консультации).

Аннотация. Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ и судебная практика по его применению предоставляют собственникам помещений многоквартирного жилого дома право на расторжение договора управления в отсутствие нарушений договора управляющей компанией и в отсутствие в договоре управления условия о возможности его расторжения по инициативе собственников в одностороннем порядке.

Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс.

Аннотация. Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ и судебная практика по его применению предоставляют собственникам помещений многоквартирного жилого дома право на расторжение договора управления в отсутствие нарушений договора управляющей компанией и в отсутствие в договоре управления условия о возможности его расторжения по инициативе собственников в одностороннем порядке.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.

Photo: Thawt Hawthje

Плюсы и минусы разных способов управления МКД

Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности. А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками, к сожалению, зачастую остаётся на втором месте. В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.

В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя. Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг. Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.

Исключения из правил, разумеется, бывают. Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности. Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.

Photo: Sergey Podatelev

Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет. Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.

Удержать любой ценой

Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.

Жилищники будут придираться ко всему. В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор управления исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для голосования не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом».

Photo: Sergey Podatelev

Ликбез для уходящих

Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.

Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.

Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ. Предупредить каждого следует заранее, за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению. Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.

В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них. Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного голосования, и они выражают своё мнение в том же бланке решений, в котором отметились «очники».

Photo: Anton Novoselov

В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для голосования. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания, его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно. По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают его копию. В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.

Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно. Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.

Создаём заново

Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.

Photo: Anton Novoselov

Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии. На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания. Владельцам нежилых помещений, находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проголосовало более 50% собственников жилых помещений.

По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган. После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества. И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проголосовало более 50% собственников жилых помещений.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК. То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» – оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей. То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.

В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир). Каждый из указанных способов управления должен обеспечить: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Таким образом, цель управления домом вне зависимости от способа управления сводится к предоставлению услуг и использованию общего имущества.

Управление включает в себя:

  1. Предоставление коммунальных услуг;
  2. Предоставление услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
  3. Использование общего имущества (по сути, управление им в части предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников, в соответствии с ч.3 – 3.1 ст.44 ЖК РФ).

Осуществление всех этих функций предполагает сбор денежных средств с собственников помещений и их расходование на указанные цели.

В настоящее время ч.2 ст.161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, однако, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть договор управления может заключаться не только между УО и собственником, но и между УО и органами управления ТСЖ. Следовательно, в случае если в доме создано ТСЖ и это ТСЖ заключило договор управления с УО, в доме фактически реализуются два способа управления – управление ТСЖ и управление УО.

Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса.

Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления.

Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО. Рассмотрим два этих случая:

1. Договор управления между ТСЖ и УО:

  • ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к. передает обязанность (функции) по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, управление общим имуществом. Таким образом, отношения возникают между собственниками и УО, хотя формально собственник не сторона по договору, но этим договором определяется положение собственника, его права и обязанности. Требования к качеству услуг собственник предъявляет в УО;
  • ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на указанные цели управления;
  • ТСЖ не расходует собранные с собственников денежные средства, расходование осуществляет УО;
  • Органы управления ТСЖ, по сути, бездействуют, т.к. необходимость в их действиях отпадает, ведь все функции управления домом переданы, и УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств; Правление и председатель ТСЖ формально существуют, и, по сути, только выполняют функции контроля за действиями УО, имеют право расторгнуть договор управления. Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;
  • Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.
  • В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется). Договор подписывает председатель ТСЖ от имени ТСЖ, а действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
  • Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.
  • В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
  • Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ. Возникает вопрос – может ли этот размер платы быть больше, чем размер, утвержденный общим собранием членов ТСЖ до заключения такого договора правлением ТСЖ? Указанная ситуация законом не урегулирована, но с другой стороны, решение общего собрания членов ТСЖ имеет большую юридическую силу, чем решение правления, определяющего условия такого договора с УО.
Читайте также:  Как открыть кафе с минимальными вложениями

2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД между УО и ТСЖ.

  • ТСЖ не передает функции управления домом, передает в УО лишь некоторые на свое усмотрение обязанности по содержанию и/или ремонту МКД, т.е. УО нанимается в качестве подрядной организации;
  • Коммунальные услуги, управление домом, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества осуществляет ТСЖ. Отношения собственников строятся с ТСЖ, требования к качеству услуг собственник предъявляет к ТСЖ.
  • УО не управляет домом, а значит, не собирает денежные средства на управление, не расходует их по своему усмотрению, УО получает вознаграждение по договору оказания услуг (в порядке гл. 39 ГК РФ). Стоимость договора (услуг УО) и условия такого договора (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию.
  • Договор заключается ТСЖ на основании решения правления и только в соответствии со сметой доходов и расходов на год, т.е. по сути, УО нанимается для выполнения каких-либо статей по смете (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.);
  • Для оказания каких-либо услуг по содержанию МКД и ремонту общего имущества УК не нужно иметь лицензию, т.к. УО не управляет домом.
  • Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к ТСЖ. При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля, ТСЖ взыскивает убытки с УО как с подрядчика по договору.
  • Взносы на содержание и текущее обслуживание дома, текущий ремонт утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год. Указанные взносы являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в ТСЖ. Для расходования этих взносов в соответствии со сметой ТСЖ нанимает УО.

Таким образом, мы видим, что наиболее эффективным взаимодействием УО и ТСЖ является заключение договора оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и/или выполнения работ (гл. 37 ГК РФ), при котором ТСЖ не теряет право управления многоквартирным домом, не превращается в фикцию, а выступает заказчиком услуг у УО, становится ее партнером. Чтобы ваше правление не злоупотребляло своим положением, не заключило пускай и на законных основания договор управления с УО, необходимо в уставе ТСЖ право заключать договоры управления отнести к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, лишив правление такого права, иначе цель создания ТСЖ – управление собственниками своим домом самостоятельно – полностью теряет свой смысл.

Управление включает в себя:

Статьи

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. ). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.
Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

  • управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;
  • договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Получается, что любой договор управления может быть расторгнут заказчиком (собственниками помещений в МКД) без обращения в суд, если исполнитель (управляющая организация) не выполняет принятых на себя договорных обязательств. Каким же образом устанавливается факт невыполнения УК условий договора, достаточный для его расторжения в одностороннем порядке? Разумеется, здесь уместно вспомнить как минимум один документ — Правила эксплуатации жилфонда*(2), требования которого в части надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда распространяются на управляющие компании всех форм. Так вот, если управляющая организация нарушает порядок содержания и ремонта дома в целом либо порядок осуществления отдельных процедур, обозначенных на уровне акта, в частности, а также имеет соответствующие предписания об устранении выявленных нарушений со стороны государственной жилинспекции или уже привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, у собственников помещений, по мнению автора, есть повод усомниться в том, выполняет ли УК условия договора управления со всеми вытекающими последствиями. Доказывать в судебном порядке данный факт, чтобы реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора, собственники не должны. Следовательно, если на общем собрании будет принято решение о смене УК (по причине невыполнения ею условий договора), формально этого будет достаточно для легитимного расторжения договора в одностороннем порядке. Важно понимать, что УК не лишена возможности защиты своих прав и может оспорить решение собственников в судебном порядке. Если ситуация получит именно такое развитие, собственники помещений (их представители) будут обязаны подготовить доказательную базу по факту невыполнения УК условий договора управления, после чего суд решит, правомерно ли расторжение договора в одностороннем порядке в конкретном рассматриваемом случае.
Необходимо отметить, что до недавнего времени результаты рассмотрения большинства судебных споров*(3) относительно легитимности замены УК или выбора иного способа управления МКД (создания ТСЖ, например) сводились к изучению содержания протоколов и повестки общих собраний собственников помещений. Если эти документы не содержали сведений об обсуждении вопроса выполнения (невыполнения) УК своих договорных обязательств и вынесении конкретных решений на этот счет, действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора и смены управляющей организации (способа управления) признавались арбитрами не соответствующими положениям гражданского и жилищного законодательств. Изложенный подход к рассмотрению дел данной категории продиктован наличием соответствующей позиции Президиума ВАС, приведенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 (далее — Постановление N 1027/10). Напомним, что в этом судебном акте в рамках рассмотрения спора между двумя специализированными организациями о понуждении одной из них передать техническую документацию на жилой дом другой организации сформулированы следующие тезисы:

  • системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;
  • договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;
  • применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 N /2010*(4) арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11. Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 году между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

  • по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;
  • в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.

В 2008 году на общих собраниях собственников рассматриваемых домов (проведенных в форме заочного голосования) была выбрана новая УК. Бывшая УК была уведомлена об этом решении соответствующим письмом. Таким образом, в 2008 году новая УК приступила к управлению МКД, заключив с собственниками договоры управления, а бывшая — прекратила выполнять функции управляющего спорных МКД. Однако в 2010 году бывшая УК, обратившись в арбитражный суд, заявила, что от права управления этими домами она не отказывалась, а была незаконно отстранена на основании решений общих собраний собственников, проведенных с нарушением установленного порядка. Судьи всех трех инстанций поддержали бывшую УК и признали ее требования законными. В основу позиции судей были положены тезисы из Постановления N 1027/10, приведенные выше. Однако коллегия Президиума ВАС в этот раз посчитала нужным выработать новую позицию.
Ее суть заключается в том, что сам по себе односторонний отказ собственников от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит ни жилищному, ни гражданскому законодательству, а содержание п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Следует признать, что подобное прочтение обновленной нормы (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) можно назвать сенсационным. Чтобы читателям было понятно, чем различаются редакции данного пункта, приведем их дословно.

Прошлая редакция (Федеральный закон от 29.12.2006 N ) Действующая редакция (Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

Шрифтом выделена часть текста, которая и была добавлена Федеральным законом N 123-ФЗ в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Именно эта поправка согласно позиции Президиума ВАС дает основания полагать, что невыполнение условий договора управления, как и принятие собственниками решения о выборе другой управляющей организации или иного способа управления, является самостоятельным основанием для расторжения договора данного вида в одностороннем порядке. С этим сложно согласиться, поскольку прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ без подсказки суда не позволяет сделать столь смелый вывод.
Президиум ВАС также отметил: анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
Данная мысль имеет особую ценность в понимании взаимоотношений сторон договора управления, однако, вспоминая буквальное прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, все же создается ощущение расширительного толкования этой нормы арбитрами, которые в данном случае берут на себя функцию законотворца.
Кроме того, в контексте подобного толкования положений п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает закономерный вопрос: зачем в ст. 162 ЖК РФ все же остались действующими положения п. 8.1, устанавливающие особые правила изменения и расторжения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса? Не получается ли, что содержание данного пункта ущемляет жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом?

Выше мы не зря упомянули, что Постановление N 7677/11 и приведенное в нем толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ являются поводом для пересмотра аналогичных судебных дел, если таковые приняты на основании иного толкования указанной нормы. Позиция Президиума ВАС сформирована, и игнорировать ее нельзя. С другой стороны, мы не единожды сталкивались с ситуацией, когда ВАС кардинально менял свою позицию относительно толкования конкретных норм. На это мы постоянно обращаем внимание читателей на страницах журнала. Именно поэтому в статье приведены два варианта прочтения п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, чтобы каждый читатель осознанно стал сторонником той или иной трактовки закона.

От редакции. Арбитры в Постановлении N 7677/11 указали, что бывшая УК предъявила иск к ненадлежащему лицу и уже по одному этому основанию он вообще не подлежал удовлетворению судами. Так, в соответствии со ст. 11, 12 ГК РФ нарушенное или оспариваемое гражданское право действительно может быть защищено судом путем его признания. Однако закон не содержит такого права, как право на управление МКД. Предусмотренное ЖК РФ наименование договора, подлежащего заключению собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения такого права вне соответствующих договорных отношений. Условия всякого договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях. Иск бывшей УК о признании за ней права управления конкретными МКД был основан на договорах управления 2006 года, заключенных компанией с собственниками, которые и являлись второй стороной этих договоров. Однако они не были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков. Тем временем новая УК не имеет договорных отношений с бывшей УК, а значит, иск предъявлен к ненадлежащему лицу.

М. О. Денисова,
главный редактор журнала « хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» No3, 2012
http://www.audar-press. ru/magazine/3
Издательский Дом «Аюдар Пресс» (499) 257-0772 info@audar-press.ru

*(1) Размещено на сайте ВАС 09.02.2012.
*(2) Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и обязательны для применения всеми организациями, обслуживающими жилфонд (подробнее об этом см. статью С.Н. Козыревой «Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?», N 12, 2011).
*(3) Постановления ФАС ЗСО от 29.03.2011 N /2010, от 02.03.2011 N /2010, ФАС ВВО от 19.09.2011 N /2010.
*(4) Определением ВАС РФ от 27.12.2011 N /11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 N /2010*(4) арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Форма, содержание и правила составления

Предусмотрено 2 вида уведомлений:

    для оповещения о собрании владельцев квартир, администрации (если есть неприватизированные квартиры, владельцем которых является муниципалитет) и управляющей компании

В первом уведомлении нужно указать повестку дня собрания:

  • принять решение об отказе от услуг действующего управляющего
  • выбрать нового управляющего
  • контактные данные для получения информации о собрании
  • список инициативной группы, занимающейся сбором доказательств
  • место, число и время проведения

Уведомление о расторжении направляется после того, как общее собрание приняло соответствующее решение. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере, скачав образец уведомления о расторжении договора управления МКД из интернета.


В вводной части справа указывается наименование и адрес управляющего, контакты, реквизиты банка. Ниже (по центру) – номер и число, название документа.

ПРЕКРАЩЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ ТСЖ

07.03.2013 22:52

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2011, N 1

ПРЕКРАЩЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ ТСЖ

Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут изменить способ управления домом. Безусловно, без данной нормы жилищное самоуправление было бы невозможным. Но в то же время именно благодаря этому положению закона очень часто возникает так называемая чехарда управляющих организаций, когда ТСЖ сменяет управляющую компанию, а через некоторое время собственники вновь обращаются к ней за услугами, и наоборот. Каковы последствия такой “чехарды”, попробуем разобраться в данной статье.

Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин.

В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица. Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией. Что в этом случае делать с товариществом? Каков его статус?

ТСЖ – юридическое лицо и способ управления домом

Важно понимать, что ТСЖ в законодательстве рассматривается с двух позиций: как способ управления, альтернативный и несовместимый со способом управления посредством управляющей организации, и как юридическое лицо, которое в рамках договорных отношений вполне может сосуществовать с управляющей компанией.

Так, порядок создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом регламентируется ЖК РФ, а порядок государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица при его создании и ликвидации – ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” (далее – Закон о регистрации). Ни ГК РФ, ни указанный Федеральный закон не предусматривают никаких особых условий для регистрации создания и ликвидации ТСЖ, следовательно, и то и другое осуществляется в общем порядке, который рассмотрим ниже.

Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ юридическое лицо считается прекратившим свое существование после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ). В связи с этим ошибочно считать, что при смене способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании ТСЖ автоматически прекращает свое существование.

Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (п. 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9). Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует. Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным. В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация.

Таким образом, ТСЖ продолжает свое существование даже при отсутствии потребности в нем до тех пор, пока оно не будет ликвидировано.

О необходимости ликвидации ТСЖ

Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.

Во-первых, так сказать, “про запас”. Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.

Во-вторых, процедура ликвидации юридического лица – мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.

В-третьих, собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.

На наш взгляд, собственникам помещений в доме важно решить судьбу ТСЖ еще при смене способа управления, оценив плюсы и минусы ликвидации товарищества. Это важно, поскольку благое желание оставить ТСЖ “для подстраховки” без соблюдения норм действующего законодательства и некоторых юридически значимых действий может привести к неприятным последствиям для граждан (в том числе финансового характера). Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ.

Основания для ликвидации ТСЖ

С точки зрения законодательства существует ряд оснований, при которых ТСЖ может и обязано быть ликвидировано. Оговоримся, что вопрос банкротства ТСЖ не является предметом рассмотрения в данной статье.

Так, Жилищный кодекс обязывает собственников помещений на их общем собрании принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества обладают не более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 ЖК РФ). Однако, как это часто бывает, есть обязанность, но нет санкции за ее неисполнение. Поэтому получается, что зачастую ТСЖ ликвидируется по данному основанию, только если кто-нибудь из заинтересованных лиц (управляющая компания либо кто-то из граждан) обратится в суд с иском о принудительной ликвидации.

Но может сложиться и такая ситуация, что ТСЖ, оставаясь бездействующим, имеет в своем составе достаточное количество членов. В этом случае решение вопроса о добровольной ликвидации, согласно пп. 2 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, остается за общим собранием членов ТСЖ. То есть совершенно не обязательно всем собственникам сначала выходить из состава товарищества, а только потом решать вопрос о его ликвидации.

При определенных условиях еще одним основанием для ликвидации ТСЖ может послужить решение суда, принятое по заявлению уполномоченного органа, о ликвидации юридического лица согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ, а именно в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если они носят неустранимый характер, а также в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона (иных правовых актов) и систематического осуществления некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.

В нашем случае ТСЖ может быть ликвидировано судом, например, по заявлению налогового органа в связи с грубыми нарушениями налогового законодательства. Такими грубыми нарушениями могут стать неисполнение обязанностей, предусмотренных ст. 23 НК РФ, в частности, по уплате налогов, ведению учета доходов, расходов и объектов налогообложения, представлению налоговых деклараций, представлению налоговым органам необходимых для исчисления и уплаты налогов сведений и документов (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2001 N 7745/00). Таким образом, бухгалтерию в ТСЖ при желании его сохранения в качестве юридического лица необходимо вести даже при отсутствии всякой деятельности.

Других оснований для ликвидации ТСЖ нет.

Финансовые и договорные обязательства ТСЖ

при смене способа управления

Прекращая свою деятельность, но продолжая существование, ТСЖ должно свести к минимуму свои договорные и финансовые обязательства. Это значит, что следует оплатить все работы и расторгнуть все договоры со сторонними организациями. Что касается судьбы средств, собранных с собственников помещений в доме и оставшихся после погашения всех обязательств, она может определяться по-разному.

По сути, эти средства при смене управляющей организации будут неосновательным обогащением товарищества согласно гл. 60 ГК РФ. На наш взгляд, наиболее бесспорным представляется вариант возвращения денежных средств собственникам помещений в доме, но технически это сделать достаточно сложно. Кроме того, в состав данных средств могут включаться деньги на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, передавать которые собственникам будет абсолютно нецелесообразно. Эти средства должны быть переданы вновь выбранной управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811/2009). Напомним, что вопросы капитального ремонта относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в доме согласно пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 2 ст. 158 ЖК РФ. В любом случае в повестку дня общего собрания о смене способа управления рекомендуем включать вопрос о передаче денежных средств, накопленных на капитальный ремонт.

Понятно, что вариант передачи денежных средств от ТСЖ к управляющей компании представляется самым удобным для собственников. Однако следует принимать во внимание, что ТСЖ на бездоговорной основе оказывает услуги только своим членам. Соответственно, последние вправе решить судьбу своих денежных средств на общем собрании членов ТСЖ, а для тех, кто ими не является, вопрос может решаться индивидуально путем расторжения договора в одностороннем порядке согласно ст. 717 ГК РФ по инициативе собственника.

Возникает вопрос: а может ли ТСЖ в одностороннем порядке расторгнуть договор с собственником жилья, если в договоре такое право не предусмотрено? Проблема несколько теоретизирована, но все же актуальна, поскольку граждане редко задумываются о подобных вопросах. Между тем существуют только общие нормы гражданского законодательства, регулирующие данную ситуацию без учета специфики договора на содержание и ремонт жилого помещения. Итак, п. 2 ст. 719 и п. 2 ст. 328 ГК РФ предоставляют право подрядчику (в нашем случае – ТСЖ) на отказ от исполнения договора при невыполнении встречных обязательств заказчиком. При смене управляющей организации собственник жилья (заказчик) перестанет оплачивать услуги и работы ТСЖ по договору, что может стать основанием для расторжения такого договора.

Возвращаясь к финансовым обязательствам ТСЖ при смене способа управления, следует отдельно сказать о необходимости расторжения договоров ресурсоснабжения, поскольку в противном случае ТСЖ остается исполнителем коммунальной услуги и несет ответственность перед энергоснабжающими организациями. В этой связи интересна ситуация, рассмотренная в Решении Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2009 N А57-2110/2009 и Постановлении ФАС ПО от 25.10.2010 по делу N А57-442/2010. Так, решениями общих собраний собственников помещений был изменен способ управления и выбрана управляющая компания. Было принято решение о ликвидации ТСЖ, но государственная регистрация ликвидации не была осуществлена. Организация водопроводно-канализационного хозяйства обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности с ТСЖ, которая образовалась позднее принятия вышеназванных решений. В спорный период многоквартирными домами фактически управляла и собирала средства с собственников управляющая компания (что было доказано в суде), но договора на приобретение коммунального ресурса для спорных домов у нее не было. Между тем суд взыскал с ТСЖ сумму задолженности в пользу предприятия ВКХ (Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2009 N А57-2110/2009) и отказал товариществу в иске о взыскании этих средств с управляющей организации (Постановление ФАС ПО от 25.10.2010 по делу N А57-442/2010). Аргументация оказалась следующей. Учитывая наличие у исполнителя коммунальных услуг обязанности по оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающей организации независимо от фактического внесения коммунальных платежей населением, обязанность по оплате коммунальных услуг у собственников помещений перед ТСЖ в соответствии со ст. 153 ЖК РФ в связи с перечислением денежных средств управляющей компании не прекратилась. Следовательно, в силу ст. 1102 ГК РФ потерпевшей стороной в случае доказанности приобретения этих средств управляющей компанией без законных оснований (без предоставления коммунальных услуг) являются жильцы многоквартирных домов. Товарищество не представило доказательства, подтверждающие передачу ему жильцами домов своих полномочий на истребование спорных денежных средств от управляющей компании (договоры, решение общего собрания). Таким образом, в данном случае собственникам помещений придется либо дать поручение ТСЖ обратиться в суд в защиту их общих интересов, либо решать данную проблему каждому по отдельности. А проблемы можно было избежать, если бы ТСЖ просто расторгло договор после принятия решения собственниками о смене способа управления или если бы вовремя предоставило документы на государственную регистрацию ликвидации юридического лица.

Ликвидация ТСЖ в добровольном порядке

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке ликвидации юридического лица на основании ст. ст. 61 – 64 ГК РФ, несмотря на то что ТСЖ является некоммерческой организацией.

Решение о ликвидации, как было указано выше, принимается на общем собрании членов ТСЖ не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (пп. 2 п. 2 ст. 145, п. 4 ст. 146 ЖК РФ). В решении необходимо указать состав ликвидационной комиссии ТСЖ (как правило, он совпадает с составом правления товарищества). Согласно п. 3 ст. 62 ГК РФ с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в течение трех дней с момента принятия решения о ликвидации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения товарищества следует представить уведомление по форме Р15001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. На основании данного уведомления вносится запись в ЕГРЮЛ о принятии в отношении юридического лица решения о ликвидации и выдаются (направляются по почте) свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ и выписка из ЕГРЮЛ, в которой указывается, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации.

Ликвидационная комиссия в целях выявления кредиторов публикует информацию о принятом решении в журнале “Вестник государственной регистрации”. Согласно ст. 63 ГК РФ кредиторы в течение двух месяцев с момента опубликования сообщения о ликвидации юридического лица вправе предъявить свои требования.

По окончании срока, отведенного для предъявления требований кредиторами, ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Вместе с уведомлением о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица по форме Р15003 он направляется в налоговый орган (об этом также выдается свидетельство).

На основании данного баланса налоговые органы проводят контрольные мероприятия (проверки) (см. п. 11 ст. 89 НК РФ).

По истечении двух месяцев с момента размещения публикации о ликвидации ТСЖ ликвидационная комиссия может обратиться в налоговую инспекцию для внесения записи о ликвидации юридического лица со следующими документами:

– подписанным заявителем заявлением о государственной регистрации по форме Р16001;

– документом об уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В соответствии с данными документами вносится запись в ЕГРЮЛ и выдается свидетельство о государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Таким образом, порядок ликвидации ТСЖ может показаться сложным и занимающим слишком много времени, но следует помнить, что он направлен на защиту интересов кредиторов, которыми, к слову, являются и собственники жилья. Кроме того, на наш взгляд, создавая товарищество, всегда нужно думать об ответственности, которую берет на себя соседское сообщество, и рассматривать непростой порядок снятия с себя такой ответственности как мотивацию к всестороннему обдумыванию.

Итак, мы выяснили, что отказ от такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, не означает безусловной необходимости ликвидации товарищества как юридического лица. Однако этот вопрос (сохранить или ликвидировать ТСЖ) целесообразно рассмотреть на общем собрании одновременно с выбором нового способа управления домом. Если ТСЖ не будет ликвидировано, при смене способа управления нужно провести расчеты со всеми контрагентами и расторгнуть хозяйственные договоры (особо важно расторгнуть договоры ресурсоснабжения). Тем не менее на товариществе по-прежнему лежат обязанности по ведению бухгалтерского учета, представлению бухгалтерской и налоговой отчетности. Ликвидация же ТСЖ на добровольной основе осуществляется в общем порядке.

Возвращаясь к финансовым обязательствам ТСЖ при смене способа управления, следует отдельно сказать о необходимости расторжения договоров ресурсоснабжения, поскольку в противном случае ТСЖ остается исполнителем коммунальной услуги и несет ответственность перед энергоснабжающими организациями. В этой связи интересна ситуация, рассмотренная в Решении Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2009 N А57-2110/2009 и Постановлении ФАС ПО от 25.10.2010 по делу N А57-442/2010. Так, решениями общих собраний собственников помещений был изменен способ управления и выбрана управляющая компания. Было принято решение о ликвидации ТСЖ, но государственная регистрация ликвидации не была осуществлена. Организация водопроводно-канализационного хозяйства обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности с ТСЖ, которая образовалась позднее принятия вышеназванных решений. В спорный период многоквартирными домами фактически управляла и собирала средства с собственников управляющая компания (что было доказано в суде), но договора на приобретение коммунального ресурса для спорных домов у нее не было. Между тем суд взыскал с ТСЖ сумму задолженности в пользу предприятия ВКХ (Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2009 N А57-2110/2009) и отказал товариществу в иске о взыскании этих средств с управляющей организации (Постановление ФАС ПО от 25.10.2010 по делу N А57-442/2010). Аргументация оказалась следующей. Учитывая наличие у исполнителя коммунальных услуг обязанности по оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающей организации независимо от фактического внесения коммунальных платежей населением, обязанность по оплате коммунальных услуг у собственников помещений перед ТСЖ в соответствии со ст. 153 ЖК РФ в связи с перечислением денежных средств управляющей компании не прекратилась. Следовательно, в силу ст. 1102 ГК РФ потерпевшей стороной в случае доказанности приобретения этих средств управляющей компанией без законных оснований (без предоставления коммунальных услуг) являются жильцы многоквартирных домов. Товарищество не представило доказательства, подтверждающие передачу ему жильцами домов своих полномочий на истребование спорных денежных средств от управляющей компании (договоры, решение общего собрания). Таким образом, в данном случае собственникам помещений придется либо дать поручение ТСЖ обратиться в суд в защиту их общих интересов, либо решать данную проблему каждому по отдельности. А проблемы можно было избежать, если бы ТСЖ просто расторгло договор после принятия решения собственниками о смене способа управления или если бы вовремя предоставило документы на государственную регистрацию ликвидации юридического лица.

Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ

Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известен нашему законодательству с 1991 года, когда Законом РСФСР № 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений в полностью приватизированных жилых домах выбрать организацию для обслуживания жилого дома и заключить с ней договор.

Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более подробным.
Важные новеллы содержал Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 251-ФЗ.

Можно было бы утверждать, что последовательную и законченную систему рассматриваемый вопрос обрел с принятием Федеральных законов от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ и от 25 июня 2012 года № 93-ФЗ.

Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке.

С введением Федеральных законов №№ 123-ФЗ и 93-ФЗ можно было бы считать проблему в основном снятой. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне – наоборот, неожиданно все осложнилось.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях № 1027/2010 от 15 июля 2010 года и № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года довел до арбитражных судов свои толкования по этому вопросу.

Они оказались взаимоисключающими. Президиум ВАС мотивировал свою новую позицию ссылкой на изменение закона.

Однако были ли для этого основания? В настоящей статье попытаемся обосновать, что не было.

С 2011 года в Государственной Думе обсуждается законопроект № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами)». Авторы законопроекта в своей пояснительной записке утверждают: чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок управляющих компаний.

Управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) начинается с договора, заключаемого между собственниками и лицом, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги своими силами или приобретает их у третьих лиц. Этим лицом является коммерческая организация, выбранная собственниками на общем собрании, то есть управляющая организация.

На стороне собственников МКД могут быть как непосредственно собственники помещений, которые выступают одной стороной договора, – в случае, когда управляющая организация избрана на общем собрании собственников, а также договоры с управляющими организациями могут заключаться товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами – в случаях, когда полномочия по заключению договоров по уставу принадлежат этим некоммерческим организациям собственников.

С большим или меньшим количеством недостатков договоры с управляющими организациями заключены.

Срок, на который договор может быть заключен, в разных случаях составляет от одного до пяти лет.

Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры не часто, что и понятно: каждое лицо, заключающее какой бы то ни было договор, стремится к стабильности и предсказуемости правоотношения.

Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, исходя из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время.

Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока действия часть собственников МКД инициирует общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором принимается решение заменить управляющую организацию.
Фальсификации протоколов, подделка подписей жильцов, регистрация никем не учреждавшихся ТСЖ и прочие подобные атрибуты процесса – не тема данной статьи.

Для наших целей предположим, что собственники реально подписали бюллетени голосования о замене одной управляющей организации на другую.
На первый взгляд, такое право предусмотрено положениями статьи 161 Жилищного кодекса.

Часть 2 данной статьи обязывает собственников выбрать один из трех возможных способов управления:

1) непосредственное управление собственниками;
2) управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Часть 3 той же статьи предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В 2009 году появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, по мнению истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия договоров управления.

Прецедентным стало дело, итогом которого стало постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1027/2010 от 15 июля 2010 года.
В данном деле ООО «УК «МДС» обратилось с иском к ООО «ЖРЭП-4» о понуждении передать техническую документацию, необходимую для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Истец ссылался на то, что в ноябре 2007 собственники помещений выбрали управляющей организацией ЖРЭП-4, а в апреле 2008 года собственники общим собранием в форме заочного голосования приняли решение о передаче функций управляющей организации УК «МДС».

Суды первой апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об обоснованности иска на том основании, что собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора управления при условии возмещения управляющей компании понесенных расходов.

Однако в надзорной инстанции, отменяя все судебные акты по делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, такой договор может быть досрочно прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Часть 8.1. касается права собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса. Это – частный аспект темы и в данном деле часть 8.1. не подлежала применению.

Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований.
Таким образом, Президиум ВАС расставил точки на «i», после чего судебная практика по делам с аналогичными обстоятельствами начала обретать единообразность: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с ранее избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения последней своих договорных обязательств.

Арбитражная практика стала последовательно проводить правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенную в постановлении № 1027/2010 от 15 июля 2010 года: досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе одной из сторон, в том числе собственников, без указания мотива возможно только при наличии такого условия в договоре. Такие обстоятельства, например, имели место в деле № А71-20245/2009 (Определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-16387/2010). В остальных же случаях односторонний отказ собственников от договора возможен лишь при условии ненадлежащего исполнения договорных обязательств управляющей организацией (в частности, это указано в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-10923/2010 от 19.08.2010 по делу № А71-15079/1009, № ВАС-12345/2010 от 22.09.2010 по делу № А71-9708/2009, № ВАС-2012/2010 от 19.10.2010 по делу № А11-10021/2008, № ВАС-13761/2010 от 21.10.1010 по делу № А71-13033/2009).

В июне 2011 года Жилищный кодекс РФ обретает ряд важных изменений, которые описывают внятный алгоритм действий при выборе собственниками способов управления жилыми домами, избрании и переизбрании управляющих организаций (Федеральный закон от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ).
Казалось бы, внесена окончательная ясность.

Однако 22 ноября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ принимается постановление № 7677/2011, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса.
При этом Президиум ВАС указывает, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений жилого дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.

Так действительно ли часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ дает основания для таких выводов?
Обратимся к букве части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Итак, первое. Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса, как и раньше, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Второе. Часть 8.2 статьи 162 в новой редакции дает право собственникам помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, новая редакция части 8.2 отличается от предыдущей редакции словами «и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом», т. е. обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора остается прежней – невыполнение управляющей организацией условий договора.

Только при наличии этой предпосылки, как ее следствие, возникает право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Кажется, лингвистическая конструкция самой нормы части 8.2. не допускает двух мнений.

Окончательно убеждает в этом анализ статьи 162 в корреспонденции со статьей 165.
В статье 165 в редакции Федерального закона № 123-ФЗ содержатся принципиально важные для рассматриваемой темы новеллы.
Разрешение спора о правомерности или неправомерности одностороннего расторжения договора управления без применения статьи 162 в неразрывном единстве со статьей 165 вообще не представляется возможным после введения в действие Федеральных законов № 123-ФЗ и № 93-ФЗ.

Согласно части 1.1 статьи 165 орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в 5-дневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Законодателем снята проблема доказывания по данной категории споров, так как надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение органа местного самоуправления по итогам проверки.

Заключение органа местного самоуправления, разумеется, может быть оспорено, но это уже совсем другая история.
Но совсем не другая история – то, что арбитражные суды обязаны руководствоваться тем толкованием закона, которое непостижимым образом появилось в постановлении Президиума ВАС РФ № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года.

Из постановления Президиума ВАС следует, что часть 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ предоставляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права:

– в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора,
– принять решение о выборе иной управляющей организации,
– принять решение об изменении способа управления данным домом.

Сегодня правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда состоит в том, что«анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Более того, статья 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом»(Постановление ПВАС РФ № 7677/2011 от 22.11.2011).

Из таких посылок сегодня исходят суды при разрешении данной категории споров (см., например, Определения Высшего Арбитражного Суда № ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011).

Иное нарушало бы единообразие правоприменительной практики и было бы основанием для отмены судебных актов.

Однако положение, при котором правоприменительная практика не соответствует букве закона, также невозможно.

Хочется надеяться на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации устранит или разъяснит данную коллизию.

Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке.

Новости ЖКХ

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.

Смена УО – то есть расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД:

  • расторжение по окончании срока действия,
  • досрочное расторжение,
  • пролонгация.

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения. Такими основаниями могут быть:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
  • жалобы жителей/собственников на управляющую компанию.

В случае, если работа УК не устроила, органы управления ТСЖ принимают решение расторжения ДУ, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Такое решение принимается:

  • простым большинством голосов или квалифицированным большинством на общем собрании членов ТСЖ,
  • простым большинством голосов или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ,
  • председателем ТСЖ единолично или по согласованию с правлением ТСЖ.

ОСС в МКД не может сменить управляющую организацию, у которой заключён договор управления с ТСЖ, сделать это имеет право только ТСЖ (то есть члены товарищества).

Если выяснилось, что управляющая компания не соблюдает условия договора управления, ТСЖ может обратиться в орган местного самоуправления для проведения проверки деятельности УО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

ОМС проведёт проверку и, если она подтвердит невыполнение УО условий договора управления, соберёт ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО, о выборе новой компании или об изменении способа управления МКД.

Договор управления был заключён между УО и ТСЖ, это, конечно, усложнит процесс его расторжения. Но в некоторых случаях ОМС может после проверки предложить провести общее собрание членов ТСЖ, а не ОСС.

Подведём итог: чтобы расторгнуть договор управления с УО, нужно учитывать результаты проверки, положение устава ТСЖ и условия договора управления МКД.

Что делать, если УО лишилась лицензии на управление МКД

Каждая УО должна получить лицензию, чтобы управлять МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Договор управления с УО расторгается, если:

  • сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ,
  • действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

Хотя не каждый день управляющие компании лишаются лицензий, всё же стоит предусмотреть порядок действий для такого случая. Например, можно указать, что при прекращении действия лицензии УО или при её аннулировании, у ТСЖ остаётся право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рекомендуем указать в ДУ, как будут вестись взаиморасчёты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД. Обязательно напишите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности.

В соответствии с положениями устава ТСЖ самостоятельно решает, как будет продолжать управлять МКД.

Что делать, если лицензии лишается УО при способе управления управляющей организацией, подробно рассказывает ст. 200 ЖК РФ. Орган местного самоуправления проводит ОСС в МКД, на котором решается вопрос о выборе новой УО или о смене способа управления.

Если такое собрание не состоится или его решение не реализуют, ОМС проведёт открытый конкурс, на котором определится новая управляющая компания.

ОСС и открытый конкурс не нужно проводить, если дело касается смены УО, у которой заключён договор управления с ТСЖ. Порядок смены УО, лишившейся лицензии, ТСЖ определяет в условиях договора управления МКД.

Проведение ОСС и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остаётся на усмотрение органа местного самоуправления. Напомним, что п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обязывает управляющую компанию выполнять свои обязанности до заключения договора управления МКД с новой управляющей компанией.

Смена УО – то есть расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Основания для расторжения договора с управляющей компанией

Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.

К ним относятся следующие доказанные факты:

  • невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
  • некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
  • сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.

Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.

Помимо этого законными причинами являются:

  • обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
  • судебное постановление;
  • общепринятое решение жильцов.

При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.

При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.

Мирный способ

Расторжения договора с управляющей компанией может быть осуществлено и более быстро. Осуществляется он по истечению срока действия прежнего договора.

При заключении договора выбираются срок его действия, а также условия, которые должны выполнять обе стороны. И когда данный срок проходит у сторон есть два варианта:

  1. Подать заявление на прекращение работы. И собственники, и УК имеет право сделать первый шаг к расторжению договора управления МКД. На это могут быть различные причины (безответственная деятельность одной из сторон, несвоевременная сдача денег, непредоставление отчета собственникам, плохое исполнение договора и т.д.). Подача заявления может быть проведена перед окончанием срока действия документа или в этот день.
  2. Ничего не делать. Таким образом, условия и сроки прежнего документа остаются те же, и он продлевается на такое же время. Но здесь есть один недочет: стоимость договора определяется ценой содержания и обслуживания многоквартирного дома. А эта стоимость определяется путем совместного обсуждения на общем собрании жильцов. А если собственники решили продлить действие договора, но не установили на общем собрании новую стоимость, то ее потом устанавливает орган местного самоуправления и передает в управляющую организацию. Остальные условия документа остаются теми же.

Обеим сторонам нравится их совместная работа – продление документа, не устраивает – прекращение. Главное принимать все решения на общем собрании. Для того, чтобы на собрании присутствовало максимальное количество жильцов дома, необходимо отправить уведомление за неделю до мероприятия. Уведомление может иметь различный вид: письмо, личное обращение, объявление на общем стенде.


Расторжения договора с управляющей компанией может быть осуществлено и более быстро. Осуществляется он по истечению срока действия прежнего договора.

Читайте также:  Телефонные номера банка Тинькофф Кредитные системы
Ссылка на основную публикацию