Очень мощные мантры исцеляющие все болезни

Исцеляющая мантра Будды

Практически все знают, кто такой Будда. Есть заклинания-обращения к нему. Еще одно имя его — Бхайшаджьягуру Вайдурьяпрабхараджа, что в переводе звучит так — Исцеляющий Учитель Лазуритового Сияния.

Люди верят, что это Будда принес на землю тантры исцеления, и впоследствии на них основывалась вся тибетская медицина. Мощная мантра исцеления Будды помогает избавиться от физических болезней, психических, от душевных терзаний, сердечных ран после несчастной любви.

Использовать ее можно и для избавления от болезней, и для духовного роста. Но это прерогатива опытных практиков. При ежедневном регулярном повторении сможете очистить собственную карму, защитится от перерождения в низших мирах.
Слова молитвы выглядят так:

ОМ БЕГАНДЗЕ БЕГАНДЗЕ МАХАБЕГАНДЗЕ РАНДЗА САМУТГАТЕ СОХА

В отличие от многих других молитв, что произносятся 108 раз, этот текст повторяется 7, 21 либо 100 раз. Важно: эффекта добиваются при регулярном, ежедневном повторении.

Молитва защищает от перерождения в низших мирах, ее и сегодня используют на Тибете – читают над умирающим человеком. Есть и второй вариант заклинания:

Tejata Om Bekandzaje Bekandzaje Maha Bekandzaje Radza Samudgate Soha

Тибетский вариант произношения:

ТАДЬЯТХА ОМ БЕКАНЗЕ БЕКАНЗЕ МАХА БЕКАНЗЕ РАНДЗА САМУТГАТЭ СОХА

Мантру Будда Медицины применяют для заговаривания лекарств, еды и питья. Для этого необходимо 108 раз над водой, пищей, медикаментом произнести молитву, а после употребить.


Помните, мантры дают дополнительный энергетический ресурс, укрепляют здоровье, но использовать как единственный источник лечения не стоит. Совмещайте пение молитв с традиционными методами лечения.

Оценка права аренды земельного участка

Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, на ней расположенных. Земельные участки участвуют не только в сделках купли-продажи, но и становятся предметом арендных отношений.

В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Оценка права аренды в Москве

Согласно действующему законодательству правообладатель может сдать движимое и недвижимое имущество в аренду юридическим либо физическим лицам. В аренду может быть сдано имущество, которое относится к классу «непотребляемого», то есть не утрачивает своих качеств в процессе эксплуатации. К «непотребляемому» имуществу относятся: недвижимость, транспортные средства, участки земли, имущественные комплексы.

В соответствии с условиями договора арендатор может только пользоваться имуществом или же получает право распоряжаться им. В последнем случае он может переуступить право аренды другому лицу в любой гражданско-правовой форме. При этом до выполнения операций с правами аренды необходимо оценить их справедливую рыночную стоимость. Для этого согласно положениям ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» производится оценка права аренды земельного участка, помещения и иного имущества. Данная услуга оказывается независимыми экспертами. По итогам работ клиент получает отчет, обладающий юридической силой.

Стоимость права аренды — понятие, подразумевающее определенную денежную сумму, которую физическое или юридическое лицо готово заплатить за право снять этот объект для получения прибыли.

Каплун Сергей Андреевич

Здравствуйте, Уважаемые посетители сайта . Я – частно-практикующий юрист. Готова оказать консультацию по уголовному и гражданскому праву. Вопросы так же можно отправлять на почту alina.milovanova.1195@gmail.com

Как происходит экспертиза

Рассмотрим, из чего состоит процесс экспертизы договоров:

1. Определение задачи
Обозначение параметров, которые нужно проверить. Это может быть полная проверка договора на законность, либо экспертиза конкретных пунктов, которые вызывают сомнения или требуют пояснений.

2. Получение копий документов
Предоставление эксперту копий всех документов, имеющих отношение к делу: договоры, дополнительные соглашения к ним, акты, доверенности, справки и так далее.

3. Анализ
Юрист уточняет в беседе все обстоятельства предстоящей сделки, затем проводит анализ представленных документов на предмет соответствия законодательным нормам, действующим на день проверки, выявляет риски и предлагает способы их минимизации. Если возникают сомнения в подлинности каких-либо предъявленных документов (например, в факте выдачи конкретной доверенности или в подлинности сертификатов), то по этим сведениям может быть направлен официальный запрос в компетентные органы.

Важный момент для сделок с недвижимостью – у многих людей ещё остались документы на собственность старого образца, и нельзя быть уверенным, что они до сих пор имеют силу. Специалист знает, где и как проверить реальную принадлежность жилого или нежилого на сегодняшний день.

4. Отчет
Юрист-эксперт подготавливает окончательное заключение. Это развернутый отчет, прямо отвечающий на поставленные клиентом вопросы, со ссылками на правовые акты, которыми руководствовался юрист, и отражающий потенциальные риски сделки со способами их минимизации. К такому отчету юрист дает устные пояснения клиенту.

1. Определение задачи
Обозначение параметров, которые нужно проверить. Это может быть полная проверка договора на законность, либо экспертиза конкретных пунктов, которые вызывают сомнения или требуют пояснений.

Раздел арендованного земельного участка

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Для решения проблемы связанной с разделом земельного участка находящегося в аренде Вам может помочь независимая организация НП «Федерация Судебных Экспертов», которая имеет опыт работы в сфере проведения землеустроительных экспертиз уже более 10 лет. Раздел земельного участка в аренде это не быстрый процесс, который в большинстве случаев решается по решению суда.

Решить его цивилизованным способом без судебного разбирательства можно проведя землеустроительную экспертизу, так как она являет собой утвержденный на законодательном уровне нормами, и положениями комплекс проведения юридических и технических работ по определению фактических границ земельного участка, и сравнения их с ранее сделанного межевания.

Для основания проведения данного рода экспертизы Вам необходимо предоставить эксперту полный перечень документов, который подтверждает Ваше право собственности на эту землю. Документация на землю дается на экспертизу на основании установленных Федеральной службой земельного кадастра Российской Федерации требований проведения землеустроительной экспертизы, в которых указан порядок проведения и правила оформления заключения после исследования земельного участка.

Если Вы хотите увидеть достоверное заключение экспертов Вы должны им предоставить правдивую информацию о землепользователях, их правах на земельный участок, а так же об ограничениях и обременениях, включая выписки с кадастра, характеристики участков, а именно:

— копию планов участка;

— копию технической документации на участок, включая данные о технической инвентаризации земли;

— копию актов отводов границ земельного участка;

— копию свидетельства о регистрации права на землю;

— копию договора аренды земельного участка;

— копию сертификата на земельный участок.

Проведение экспертизы, предназначенной для установления возможности раздела земельного участка находящегося в аренде предоставляет следующую информацию о:

— границах и координатах земельного участка, который исследуется;

— возможности наложения границ земельного участка на соседние, а так же саму площадь этой накладки;

— в случае застройки, площадь участка, которая занята строительным объектом;

— свободную площадь земельного участка от застройки;

— нарушениях действующих правил и норм в области землеустройства при возведении небольшого объекта на территории земельного участка.

Так же раздел земельного участка в аренде и их образование осуществляется согласно порядку, предусмотренного ст.11.2, 11.3, 11.4 земельного кодекса Российской Федерации, а в пункте 11.3 указан перечень всех необходимых документов предоставляемых в исполнительный орган для принятия решения о раздел земельного участка находящегося в аренде. Целью проведения данной экспертизы есть возможность установления раздела земельного участка. Строки и стоимость проведения землеустроительной экспертизы зависят от вопросов, которые ставят перед экспертами.

В случае нарушения законодательства Вы можете заказать проведение повторной экспертизы. Итог таких экспертиз, как правило, немного отличается от заключения первоначальной экспертизы, что свидетельствует о не большой квалификации экспертов, или отсутствия у них необходимой для проведения экспертизы материально-технической базы. Обычно такой итог получается, если Вы заказываете проведение экспертизы за очень малые деньги или же у организации, которая недавно начала работать по данному направлению. Поэтому не следует экспериментировать, лучше сразу обратиться к специалистам из НП «Федерация Судебных Экспертов».

Что бы решить вопрос по разделу земельного участка, иногда одной экспертизы мало и необходимо, проводить еще одно исследование или даже несколько. Вот перечень экспертиз которые могут понадобиться при разделе земельного участка находящегося в аренде:

Читайте также:  Переоформление магазина

1. Землеустроительная экспертиза, которая определяет порядок использования земельным участком в случае невозможности его раздела.

2. Землеустроительная экспертиза для определения размеров, то есть границ земельного участка для соответствия этих размеров с правоустанавливающими документами.

3. Землеустроительная экспертиза в случае определения размера земельного участка находящегося в аренде.

4. Землеустроительная экспертиза, которая определяет, накладываются ли границы на соседний земельный участок.

5. Землеустроительная экспертиза , которая определяет есть ли ограничения или обременения на земельный участок.

6. Землеустроительная экспертиза, которая показывает, есть ли какие-то нарушения законодательства, правил и норм предусмотренных при проведении экспертизы.

7. Землеустроительная экспертиза для установления площади всего земельного участка, а так же площади земельного участка в случае его выхода за границы аренды.

8. Землеустроительная экспертиза для возможности постройки на определенном земельном участке сооружения различного размера и предназначения.

НП «Федерация Судебных Экспертов» предоставляет качественные услуги по проведению землеустроительной экспертизы, так как в ней работают профессиональные и квалифицированные эксперты, которые хорошо делают свою работу. Организация имеет множество дипломов и грамот, и очень хорошо зарекомендовала себя на рынке данных услуг.

НП «Федерация Судебных Экспертов» предоставляет свои услуги уже более 10 лет, хорошие отзывы клиентов делают большой вклад в работу данной организации, а профессиональное и новое оборудование помогает качественно и быстро проделать экспертизу. Заключение экспертов соответствует всем необходимым нормам и правилам. Так же организация имеет очень профессиональный юридический отдел, который так же поможет Вам в случае возникновения, каких-то проблем, и проводит Вас по юридическим вопросам в случае судебного разбирательства, или же при возникновении конфликта до суда. Организация функционирует согласно действующему законодательству Российской федерации, имеет все необходимые право устанавливающие документы.

Исследования землеустроительной экспертизыДля физ. лицДля юр. лиц
Раздел земельного участкаот 18 000от 30 000
Сравнение фактических границ земельных участков с данными Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) и с правоустанавливающими документамиот 20 000от 30 000
Рецензирование заключения эксперта сторонней организацииот 18 000от 20 000
Выявление кадастровой (реестровой) ошибкиот 25 000от 35 000
Разработка вариантов установления сервитутовот 30 000от 40 000
Обоснование площади земельного участка для обслуживания зданияот 30 000от 40 000
Разовый выезд экспертов/геодезистов на объектот 10 000от 10 000
Консультация эксперта (до 1 часа)от 2 000от 2 000
Информационное письмо в судконсультация бесплатноконсультация бесплатно
Договор на исполнение экспертизыконсультация бесплатноконсультация бесплатно
Участие эксперта в суде по проведенной экспертизе (первичное заседание)бесплатнобесплатно
Участие эксперта в суде по проведенной экспертизе (каждое последующее заседание)бесплатнобесплатно

Цена землеустроительной экспертизы указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Для основания проведения данного рода экспертизы Вам необходимо предоставить эксперту полный перечень документов, который подтверждает Ваше право собственности на эту землю. Документация на землю дается на экспертизу на основании установленных Федеральной службой земельного кадастра Российской Федерации требований проведения землеустроительной экспертизы, в которых указан порядок проведения и правила оформления заключения после исследования земельного участка.

Выкуп права на аренду земли на торгах

Торги на аренду земель организует московский Департамент по конкурентной политике. Для выкупа права на аренду участка и последующего строительства на нем недвижимости, нужно ознакомиться со списком предполагаемых к выставлению или уже объявленных на торги земель на официальной торговой площадке Москвы. Далее надо подать заявку на участие в торгах, внести задаток и в случае выигрыша реализовать свой строительный проект.

Договор аренды участка будет оформлен на пять лет одиннадцать месяцев и двадцать восемь дней. После регистрации договора в Росреестре арендатор должен вносить арендную плату каждый квартал. За последние два года действия аренды надо платить по двойной ставке, согласно Постановлению Правительства Москвы № 273-ПП.

Плата за землю устанавливается в процентном соотношении от кадастровой цены и исходя из вида ее разрешенного использования. Если торг велся на ставку арендной платы, то она уже не изменяется и устанавливается на весь срок договора.

Для участия в торгах надо предоставить:

  • Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
  • Платежку с отметкой банка о переводе задатка. Если заявитель откажется участвовать в аукционе, то задаток ему вернут в течение трех дней.
  • Организациям надо предоставить выписку из ЕГРЮЛ, а предпринимателям – выписку из ЕГРИП.
  • Организациям надо предоставить выписку уполномоченного органа предприятия об одобрении участия в аукционе.
  • Гражданам надо предоставить копию паспорта или другого подобного документа.

Не допустить к торгам могут в том случае, если:

  • В отношении заявителя имеются ограничения на приобретение земель.
  • Представлены не все полагающиеся документы.
  • Заявка подана неуполномоченным лицом (например, неправильно оформлена или отсутствует доверенность).
  • Задаток не переведен либо отсутствует подтверждение о переводе на нужный счет и в нужный срок.

Арендатор должен подписать договор аренды участка в течение пяти дней после подготовки протокола.

  • В Департамент обратилось лицо, не являющееся надлежащим заявителем.
  • Несоответствие представленного заявления и документов требованиям, установленным законом.
  • Представленные документы утратили силу.
  • Нет полного комплекта необходимых документов.
  • В документах имеются недостоверные или противоречивые данные.
  • Заявку подал неуполномоченный представитель (например, у него нет правильно оформленной доверенности).
  • Документы, полученные Департаментом от других ведомств, не совпадают с поданными заявителем документами или данными.
  • По арендной плате выкупаемого участка имеется задолженность.
  • И т.п.

Процедура оценки

Существует соответствующее распоряжение, четко регулирующее оценочную процедуру земельных участков. Поэтому, доверить подобное дело следует профессионалу, хорошо разбирающегося в подобных регуляциях. Также как и в случае оценки любого иного имущества, для определения стоимости права арендатора используются рыночные расценки. Выполняется такая работа в соответствии с выбранной специалистом методикой. Прежде всего он определяет площадь участка, изучая его физические характеристики. Важное значение придается месторасположению.

Для оценки права аренды земельного участка необходимо установить целевое назначение конкретного участка. Он может входить в кадастр сельскохозяйственных земель, лесного хозяйства или же промзону. Если участок оформлен как жилой фонд, тогда оценщики используют другие параметры и подходы. Специалист должен хорошо разобраться в договорной документации и определить права, которыми может пользоваться арендатор. Также очень важны сроки, указанные в данной документации. С увеличением срока аренды, увеличивается и стоимость прав. Важным моментом при оценке считается сумма, а также график погашения арендной платы.

Оценка стоимости аренды земельного участка не может считаться полноценной, если будет упущен хотя бы один пункт, указанный выше. Поэтому необходимо следовать четко разработанной схеме, без которой оценить стоимость аренды земельного участка просто не удастся. А так называемый принцип ожидания помогает оценщикам заранее определить доход, который в дальнейшем будет получать арендатор. Однако бывают и такие случаи, когда оценка может показать отрицательный баланс по сравнению с арендной платой, которую придется погашать арендатору.

Кроме этого арендованная земля может быть использована в качестве инвестиции. В подобных случаях также необходимо установление ее точной стоимости, чтобы уточнить размер инвестиции. Нередко участки находятся на территориях производственных предприятий. Поэтому приобретая подобные помещения будущие владельцы нуждаются в знании точной стоимости и этих участков. Сегодня довольно часто используется субаренда, как инструмент бизнес-деятельности. Перед подписанием договорной документации по субаренде противоположная сторона может затребовать проведение оценки.

Аренда земельного участка

Оформление (заключение) договора аренды земельного участка для правообладателей зданий, сооружений, расположенных на земельном участке в г. Москве

Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке в городе Москве, осуществляется в соответствии с:

– Гражданским кодексом Российской Федерации;

– Земельным кодексом Российской Федерации;

– Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”;

– Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”;

– Законом города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 “О землепользовании в городе Москве”;

– Законом города Москвы от 26 сентября 2001 г. N 48 “Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве”.

В качестве Заказчиков этой услуги могут выступать:

– Физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, являющиеся правообладателями зданий, сооружений либо помещений в зданиях, сооружениях, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, а также юридические лица, которым такие земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Читайте также:  Недостача денежных средств в кассе: что делать?

– Арендаторы земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, сооружения, а также арендаторы земельных участков с целью оформления прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены третьим лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, сооружений

Компания «Столичная земля» предлагает следующие консультационные и организационно-правовые услуги по сопровождению административных процедур и действий по предоставлению земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках :

  • Консультирование, в устном или письменном виде, по вопросам предоставления земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, оформления и государственной регистрации договора аренды земельного участка.
  • Юридическая экспертиза, имеющихся в наличии у Заказчика, документов на имущественно-земельный комплекс, для определения их, актуальности, действительности и достаточности для заключения договора аренды земельного участка.
  • Обследование сотрудниками компании имущественно-земельного комплекса «в натуре» с целью определения соответствия фактического состояния имущественно-земельного комплекса имеющимся в наличии документам.
  • Анализ информации о фактическом состояния дел и разработка плана работ по заключению и государственной регистрации договора аренды земельного участка.
  • Заказ и получение на основании информации, полученной в результате выполнения вышеперечисленных пунктов, отсутствующих документов и переоформление документов, утративших свою актуальность.
  • Анализ собранного комплекта документов и разработка плана работ по оформлению и государственной регистрации договора аренды земельного участка.
  • Выполнение работ по взаимодействию Заказчика с Департаментом городского имущества города Москвы, юридическое сопровождение административных процедур и действий по заключению и государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Стоимость работ по сопровождению оформления (заключения) договора аренды земельного участка для правообладателя зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, составляет от 50 000 рублей.

  • Консультирование, в устном или письменном виде, по вопросам предоставления земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, оформления и государственной регистрации договора аренды земельного участка.
  • Юридическая экспертиза, имеющихся в наличии у Заказчика, документов на имущественно-земельный комплекс, для определения их, актуальности, действительности и достаточности для заключения договора аренды земельного участка.
  • Обследование сотрудниками компании имущественно-земельного комплекса «в натуре» с целью определения соответствия фактического состояния имущественно-земельного комплекса имеющимся в наличии документам.
  • Анализ информации о фактическом состояния дел и разработка плана работ по заключению и государственной регистрации договора аренды земельного участка.
  • Заказ и получение на основании информации, полученной в результате выполнения вышеперечисленных пунктов, отсутствующих документов и переоформление документов, утративших свою актуальность.
  • Анализ собранного комплекта документов и разработка плана работ по оформлению и государственной регистрации договора аренды земельного участка.
  • Выполнение работ по взаимодействию Заказчика с Департаментом городского имущества города Москвы, юридическое сопровождение административных процедур и действий по заключению и государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2]. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4]. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

Сзус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
Сзуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
Сзд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОРбзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Нзу — налог на землю;
Азу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Читайте также:  Пенсия в Китае - с какого возраста, сколько в рублях

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

где
* — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С*кад — кадастровая стоимость ЗУ;
Кн — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

Результаты расчета по зависимости (5) при Кн = 1,5% [5] и R = 15% приведены на
Рис. 1.

Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
Действительно из зависимости (2) при Сзуа = 0 следует:

где
Азу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

где
С*вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С*рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
С*рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Yзу — ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок. Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 34. М.: Издательство НОРМА, 2000
2. Право на заключение договора аренды земельного участка. Материалы дискуссии на сайте www.appraiser.ru
3. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р
5. Налоговый кодекс РФ. Ст. 390, 394. М.: ЭЛИТ издательство, 2007

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Договор аренды земельного участка

Юристы компании «Правовая сфера» оказывают помощь в составлении, проверке, согласовании и регистрации договоров аренды земельных участков в Москве и Московской области. Обратиться за услугой разработки договора аренды земельного участка вы можете по телефону +7 (499) 649-16-55 и электронной почте info@lawsphere.ru.

Обращаем ваше внимание на то, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации, если срок его действия превышает 1 год. Особенности договора аренды земли Действующим законодательством предусмотрено исключительное право на оформления договора аренды гражданам и юридическим лицам, являющимися собственниками расположенных на участке зданий, строений и сооружений.

Заключение договора аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земли. Без указания в договоре аренды земельного участка размера арендной платы договор будет считаться недействительным. В соответствии с текущим законодательством арендаторы земли имеют те же права, что и собственники земельных участков, кроме права возведения на земельном участке зданий, строений и сооружений, которое может быть специально отражено в договоре аренды.

ПО САМЫМ ВЫГОДНЫМ ТАРИФАМ:

Стороны договора

По договору аренды земельного участка арендодателем может выступать как юридическое, так и физическое лицо, имеющее землю в полной или долевой собственности. Так же стороной договора могут быть муниципальные органы власти и государство.


При заключении договора аренды земельного участка арендатор обязан поставить арендодателя в известность о том, для каких целей будет использоваться данный участок. От целевого назначение участка напрямую зависит максимальный срок договора аренды земельного участка. Например, договор об аренде участка, предназначенного для сельхозугодий, может быть заключен на срок до пятидесяти лет, в то время как аренда земли под застройку не может превышать 20 лет.

Эксперты компании MAXARD

Талибов Тимур Александрович, Руководитель юридического отдела

17 лет опыта

Каримова Анна Александровна, Ведущий юрист по земельно-имущественным отношениям

19 лет опыта

Подборский Кирилл Владимирович, Ведущий юрист по земельно-имущественным отношениям

20 лет опыта

Кармалин Игорь Игоревич, Юрист

2 года опыта

20 лет опыта

Заключение договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка — главный документ, регламентирующий права и обязанности арендующего лица и арендодателя. Грамотно составленный договор – гарантия спокойствия обеих сторон в будущем. Чтобы оградить себя от возможных и очень неприятных судебных разбирательств и финансовых расходов, стоит обратиться за помощью к опытным юристам, имеющим достаточный опыт в сфере земельного и гражданского права.

В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:

  • Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
  • Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
  • Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
  • Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
  • Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
  • При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.

Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.

Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.

Ссылка на основную публикацию