Выселение из залоговой квартиры

2. Нарушение прав соседей.

За злоупотребление алкоголем, систематические дебоши и беспорядки, гражданина могут выселить из квартиры, если его действия нарушают покой и ставят под угрозу безопасность соседей.

Основания для выселения регулируются ст. 293 Гражданского Кодекса РФ и ст. 91 Жилищного Кодекса РФ. Причинами могут стать:

Выселяют из залоговой квартиры? Основные методы борьбы с банками

«Мы взяли в 2007 г. кредит в гривнях под залог двухкомнатной квартиры в г. Сумы, — рассказывает Роман Мельниченко. — Договор оформили на жену. Квартира принадлежит в равных долях жене и ее матери. Кроме того, там прописана старшая сестра — этот факт, кстати, почему-то смущал всех нотариусов города, и они отказывались визировать договор ипотеки.

«Мы взяли в 2007 г. кредит в гривнях под залог двухкомнатной квартиры в г. Сумы, — рассказывает Роман Мельниченко. — Договор оформили на жену. Квартира принадлежит в равных долях жене и ее матери. Кроме того, там прописана старшая сестра — этот факт, кстати, почему-то смущал всех нотариусов города, и они отказывались визировать договор ипотеки.

В каких случаях выселять нельзя?

Основания для отказа в обращении взыскания на ипотечную квартиру установлены статьей 54.1 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Нельзя забрать жилье за долги в следующих случаях:

  • величина долга составляет менее 5 % от стоимости собственности;
  • период просрочки составляет меньше трех месяцев.

Если заемщик не платит систематически, нарушает сроки более трех раз в течение года, имущество могут забрать даже при незначительной задолженности.

Пример 2. Банк обратился с иском к И.А Романовой об обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость. Сумма займа на приобретение жилья составила 1 190 000 руб. под 17 % годовых. Ответчица не платила в течение семи месяцев. Требование о возврате заемных средств исполнено не было. В процессе рассмотрения спора И.А. Романова устранила допущенные нарушения, погасила большую часть долга. Отказывая в удовлетворении требования банка, суд сослался на статью 54.1 Закона № 102-ФЗ (Определение Омского областного суда от 17.02.2010 года № 33-1093/2010).


Если заемщик не платит систематически, нарушает сроки более трех раз в течение года, имущество могут забрать даже при незначительной задолженности.

Помощь государства по поддержанию должников

Существует федеральная программа по оказанию помощи заемщикам при создании сложной ситуации с долгами. В программе три рабочих проекта.

Название программыСодержание помощи
Военная ипотека для служащих ВС. Прекращает свое действие после увольнения.Оплата за жилье производится из специального фонда (НИС), участником которого должен быть заемщик.
«Молодая семья».Для молодых семей оплачивается первый взнос из государственного фонда или погашается часть просроченного долга по ипотеке.
Помощь должникам валютной ипотеки.Если происходит обрушение курса, то в случае снижения дохода заемщика на 1/3 части, государство оказывает помощь согласно Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г.

Под действие третьей категории подпадают не только инвалиды или лица, у которых на иждивении несовершеннолетние дети. Сюда входят ветераны боевых действий и сотрудники оборонной промышленности, госслужащие.

Условия для подачи заявления о реструктуризации долга включают требования:

  • просрочка по платежам должна быть не более 120 дней, но и не менее 30 дней;
  • выдача кредита произошла до 01.01.2015 г..

Для получения государственной поддержки заемщик обязан грамотно оформить заявление.

Вопрос №2. Как можно не остаться совсем без жилья после выселения из единственной квартиры, оформленной по ипотеке?

Прочие основания для выселения из ипотечной квартиры

Не стоит забывать и о прочих основаниях для выселения из собственного жилья перечисленных в ЖК РФ:

  • Жилец утратит статус члена семьи и не имеет доли собственности в квартире.
  • Бесхозяйное отношение к помещению (систематическое залитие соседей или иной ущерб причиняемый состоянию квартиры и дома, нарушение санитарных, противопожарных и прочих норм).
  • Нарушение прав и законных интересов соседей (шум в часы тишины, дебоши и т.д.).
  • Нецелевое использование помещения, наносящее ущерб правам и законным интересам соседей.
  • Изъятие участка под домом для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, что именно послужило причиной для выселения собственнику может быть предоставлено другое благоустроенной помещение или денежная компенсация. Порой ситуация настолько сложна, что вчерашний ипотечник оказывается на улице.


Длительные просрочки по платежам вполне могут довести дело до суда и реализации квартиры с аукциона. И вот здесь важно обратить внимание на то, что именно стало предметом залога по кредиту. Если залог сама квартира, то выселение вполне реальная перспектива при наличии прочих условий. Если в качестве залога предоставлена другая недвижимость, то взыскание в первую очередь будет обращено на нее.

Выселение из залоговой квартиры

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Публикации и практика
  • Главная
  • Выселение из заложенной по ипотеке квартиры при обращении взыскания

С момента окончания реализации имущества, т.е. передачи его новому собственнику, право пользования жилым помещением залогодателя и иных лиц, проживавших с ним, прекращается и указанные лица подлежат выселению. Таким образом, для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества:

Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” устанавливает правило, в силу которого обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

По делу по иску ООО «Э.» к Ц. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, прекращении права пользования жилым помещением и выселении, заочным решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Установив, что ответчик, являясь заемщиком по кредитному договору, обеспеченного залогом недвижимого имущества, не исполняет обязательства по возврату кредита, суд взыскал в пользу владельца закладной сумму задолженности и обратил взыскание на предмет залога: квартиру по ул. 8-я Железнодорожная, в г. Астрахани.

При этом суд принял решение о прекращении ответчиком права пользования жилым помещением и выселении Ц. из квартиры. Постановление суда сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.

Между тем, в соответствии с положениями ч.1 ст. 78 Закона об ипотеке, момент прекращения права пользования заложенным жилым помещением связан с реализацией двух обязательных условий: обращения взыскания на заложенное жилье и его реализации.

Следует учесть, что порядок реализации недвижимого имущества предусмотрен ст. ст. 57 – 61 Закона об ипотеке. При этом обращение взыскания на жилое помещение может производиться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Реализация в судебном порядке производится в рамках исполнительного производства, возбужденного по исполнительному листу залогодержателя (кредитной организации или иного юридического лица).

Должник и залогодатель вправе в любое время до того, как состоялась продажа предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Кроме того, положениями ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При соблюдении условий, предусмотренных ст. 78 Закона об ипотеке, новый собственник помещения вправе потребовать признания ранее проживавших в помещении лиц прекратившими право пользования жилым помещением, а также их выселения. С момента окончания реализации имущества, т.е. передачи его новому собственнику, право пользования жилым помещением залогодателя и иных лиц, проживавших с ним, прекращается и указанные лица подлежат выселению.

Таким образом, для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества.

После окончания данной процедуры любое лицо – собственник имущества, обремененного правами третьих лиц, вправе обратиться за защитой нарушенного права, в том числе с иском о выселении лиц, которые утратили право пользования жилым помещением.

Вышеприведенные нормы права не учтены судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на жилое помещение ( см. подробнее “Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года”, проведенное Астраханским областным судом).

Установив, что ответчик, являясь заемщиком по кредитному договору, обеспеченного залогом недвижимого имущества, не исполняет обязательства по возврату кредита, суд взыскал в пользу владельца закладной сумму задолженности и обратил взыскание на предмет залога: квартиру по ул. 8-я Железнодорожная, в г. Астрахани.

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита. На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга. Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Читайте также:  Как провести аттестацию педагогических работников?

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

Понятие ипотеки

Ипотека, это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Он может быть двух видов:

Целевой.Деньги выдаются на покупку приобретаемой недвижимости. Она же и будет предметом залога. Средства на руки заемщик не получает.
Нецелевая.Деньги выдаются клиенту наличными или переводятся на его счет. Залогом является объект недвижимости, который УЖЕ находится в собственности заемщика.

В законодательстве, для оформления жилищной ссуды предусмотрено два вида залога. Но на практике используется ТОЛЬКО один.

Залог в силу закона.Залогодержатель забирает недвижимость себе, в случаях возникновения спорных ситуаций. Это основной залог, по которому оформляют недвижимость.
Залог в силу договора.Квартира не рассматривается судом, как залог, привязанный именно к займу. Кредитору, забрать такую недвижимость гораздо сложнее.


Ипотека, это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Он может быть двух видов:

Как спасти залоговую квартиру?

Риелторы ожидают, что летом и осенью 2009 года мы все станем свидетелями массовой распродажи жилья, которое принадлежало заемщикам, не справившимся со своими кредитами. “Деньги” выяснили, как можно на год и более затянуть процесс изгнания из залоговой квартиры. А там, глядишь, и кризис закончится.

Предприниматель Артем взял ипотечный кредит два года назад. Дела у него шли в гору, и потому солидные платежи по кредиту были ему не в тягость. Но последние четыре месяца перевернули жизнь заемщика и его семьи с ног на голову. Сначала “подскочил” доллар, потом начались проблемы с бизнесом.

Артем стал терять доходы, и рассчитываться по кредиту становилось все сложнее. Все попытки договориться с банком ни к чему не привели. Ни “кредитные каникулы”, ни увеличение срока кредита Артему не помогли. Как только в банке услышали о резком снижении доходов заемщика, Артему тут же предложили продажу квартиры, как единственный выход из ситуации.

“Платить кредит я не могу. Это физически невозможно при нынешних обстоятельствах. Но и терять жилье, которое так дорого мне стоило, тоже глупо”, — сокрушается предприниматель.

Артем утверждает, что ему нужен год-два, и он сможет снова выйти на прежний уровень доходов. Но как выиграть это время у банка, он не знает. Корреспонденты “Денег” решили выяснить, как происходит процедура продажи банком заложенного жилья и есть ли возможность ее затянуть, а то и вовсе заблокировать.

Иногда банки начинают грозить заемщику конфискацией жилья чуть ли не после первого просроченного платежа. Но в реальности, чтобы запустить процесс принудительной продажи, нужно пройти довольно длинный путь.

Старший юрист ЮК Arzinger Станислав Герасименко говорит, что есть три основания для взыскания банком залоговой квартиры: по решению суда, по исполнительной надписи нотариуса на договоре ипотеки и на основании отдельного договора (или оговорки в ипотечном договоре) об удовлетворении требований банка во внесудебном порядке.

Первый вариант — самый сложный с точки зрения банка. Так как для начала дело нужно довести до суда. Для этого заемщик должен грубо нарушить условия кредитного договора. К примеру, если была допущена просрочка, то банк имеет право включить штрафные санкции. Но до судебного иска еще далеко. В договоре обязательно есть пункт, нарушив который заемщик обязан погасить ссуду в полном объеме. К примеру — просрочка платежа более трех месяцев. И вот если заемщик с кредитом не рассчитается, тогда банк может обращаться в суд.

Назначение заседания займет месяц-два. Дальше будет рассмотрение дела, которое может затянуться еще до полугода. Потом Государственная исполнительная служба начнет выполнение решения суда. Как правило, это происходит через публичный аукцион. Это займет еще несколько месяцев. Таким образом, мы уже имеем в своем распоряжении как минимум год. Все это время заемщик живет в заложенной квартире и в любой момент может “передумать” и начать, пусть частично, рассчитываться с банком.

Юрист Дмитрий Богуславский уверен, что оптимальным решением является достижение договоренностей с банком. Но если этого сделать не удалось, стоит вспомнить о возможностях, предоставляемых украинскими законами. “Сама процедура взыскания очень долгосрочная. Судебное разбирательство по делу может длиться три-четыре месяца. После этого есть 30 дней на обжалование решения в апелляционном суде. Заседание вряд ли назначат на следующий день, а значит, есть еще месяц. Дальше черед исполнительной службы, которая начнет заниматься этим делом минимум через месяц. И еще два-три месяца займет сама процедура взыскания”, — перечисляет г-н Богуславский неизбежные задержки.

Без суда и следствия

На первый взгляд, больше всего стоит бояться исполнительной надписи нотариуса — потому что процедура короче. Но нотариус совершает исполнительную надпись только при условии наличия документов, которые подтверждают бесспорность задолженности и факт просрочки платежей по кредиту. Поэтому если должник станет грамотно оспаривать факт просрочки имеющейся задолженности, то до исполнительной надписи дело не дойдет.

Оспаривать также можно все определения и решения суда, постановления и действия государственного исполнителя, предпринимать другие процессуальные действия, которые могут значительно — на год и более — затянуть процедуру взыскания.

Самым мощным аргументом со стороны банка является наличие в договоре оговорки (или отдельного приложения) об удовлетворении требований ипотекодержателя (банка). В договоре могут быть предусмотрены передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства или право от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

Если подобные пункты в ипотечном договоре есть, то с заемщиком не больно-то церемонятся. Просто выселяют в течение 30 суток со дня предъявления банком требований к должнику.

Но юристы утверждают, что и против такого “лома” есть прием. Чтобы переоформить квартиру на банк, необходимо обратиться в БТИ. Туда потребуется предъявить целый пакет документов, в том числе и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Подчеркиваем, не договор о возможности удовлетворения требований при невыполнении условий ипотечного договора, а именно об их удовлетворении.

“Ни один из тех ипотечных договоров, которые мне попадались в руки, не соответствовал данному требованию. То есть у БТИ есть основания для отказа в регистрации перехода права собственности, что автоматически заставит банк обратиться в суд”, — делится опытом Станислав Герасименко.

Самый известный способ помешать банку конфисковать заложенную недвижимость — прописать в ней несовершеннолетнего. Как уже не раз писали “Деньги”, это является серьезным препятствием для выселения семьи из заложенной квартиры. Так как, согласно ст. 12 Закона Украины “Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей”, не допускается уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых сделок с жилыми помещениями.

Другими словами, чтобы выписать ребенка, ему необходимо предоставить условия проживания не хуже тех, что у него были. “Следит за этим опекунский совет. Эта служба, как ни удивительно, довольно придирчиво выполняет свои обязанности. И в большинстве случаев не дает своего согласия на отчуждение жилья”, — рассказывает директор ЮК Questor Артем Мурга.

Банкиры это знают и потому пытаются всеми силами удержать заемщиков от прописывания на кредитных квадратных метрах детей, да и других членов семьи. Но требовать этого они не могут, как и забирать оригинал правоустанавливающих документов на недвижимость (без них невозможна прописка).

Кстати, немногие знают, что кроме несовершеннолетних детей также сложно выселить из квартиры и лиц других категорий, пользующихся государственной защитой. К примеру, инвалидов.

Кроме того, очень затруднительно взыскать недвижимость, на которую претендуют третьи лица. Достаточно затеять небольшое разбирательство, естественно, с обращением в суд, чтобы на несколько месяцев затормозить процесс конфискации жилья банком.

Еще один вариант оттягивания “черного дня” выселения — договор долгосрочный аренды, заключенный, естественно, до того, как встал вопрос о взыскании недвижимости. Прямо он никак не влияет на отношения ипотеки, однако опосредованно “длинная” аренда может служить предлогом для обращения в суд, который в свою очередь долго будет разбираться, что к чему. Почти наверняка суд будет проигран, однако время будет выиграно.

Мы такого не планировали

Какое-то время в Интернете ходила история о том, как заемщик, перепланировав заложенную квартиру, превратил ее из “трешки” в четырехкомнатные “хоромы”. И это дало ему основание защитить свое право проживания в этой квартире — так как суд признал, что в залоге у банка находится трехкомнатная квартира, а заемщик живет в четырехкомнатной. В общем, “по квитанции корова рыжая одна, и сдавать мы ее будем одну”.

Мы обратились к юристам, чтобы узнать, насколько действенны такие трюки с перепланировкой. Выяснилось, что такие ситуации вполне могли иметь место в отечественной юридической практике. Но это вовсе не означает, что перепланировка квартиры может спасти заемщика от его обязательств перед банком.

Даже если суд первой инстанции отказал в обращении взыскания на квартиру, то не факт, что его позицию поддержит апелляционная или кассационная инстанция. Ведь заемщик нарушил условия договора и злоупотребил правом пользования жильем.

При этом заемщик/жилец/ипотекодатель должен осознавать, что такую квартиру невозможно не только конфисковать, но и продать, подарить или унаследовать.

Подводя итог, “Деньги” напоминают, что платить по своим долгам нужно. Мы просто рассказали о тех путях, которыми с большим или меньшим успехом идут заемщики, пытающиеся сохранить свою собственность во время кризиса.

В каждом договоре кредитования есть пункт о форс-мажоре. Там значится, что в случае наступления непреодолимых обстоятельств, стороны освобождаются от выполнения своих обязательств по этому договору. Читатели “Денег” неоднократно спрашивали нас, можно ли отнести к форс-мажору мировой финансовый кризис. Мы обратились с этим вопросом к юристам. Они полагают, что кризис форс-мажором не является.

Читайте также:  Единый телефон горячей линии МФЦ 8800 для справок

Зато в Гражданском Кодексе есть другая норма. В ней значится: если обязательства одной из сторон значительно изменились в связи с обстоятельствами, которые эта сторона не могла предвидеть, то сторона вправе требовать изменения условий договора.

Юристы считают, что, ссылаясь на эту норму, заемщик имеет шансы “выторговать” себе либо отсрочку погашения долга, либо снижение кредитной ставки. Правда, эта практика еще “не обкатана”.

Выиграть время
Сколько времени можно выиграть в процессе взыскания заложенного имущества

С момента возникновения просрочки до требования полностью погасить кредит – 3 месяца
Подача иска в суд и назначение первого заседания – около 2 месяцев
Судебное разбирательство – от 3 до 6 месяцев
Обжалование в апелляционном суде – еще 3-6 месяцев
Прописка ребенка – от нескольких месяцев до 18 лет (если ребенок только родился)
Сдача в долгосрочню аренду третьим лицам – от нескольких месяцев до нескольких лет
Претензии третьих лиц на залоговую недвижимость – еще 3-6 месяцев
Узаконенная перепланировка – месяц-два, не более
Не узаконенная перепланировка – от нескольких месяцев до бесконечности (при этом, недвижимость невозможно продать, подарить или унаследовать)
На выселение по решению суда неплательщику дается еще 1 месяц

Итого: Украинское законодательство предусматривает достаточно сложную и длительную процедуру принудительной продажи залогового жилья. Этим обстоятельством многие заемщики успешно пользуются.

Мы такого не планировали

Возможно ли выселение инвалидов?

Выселить инвалида за долги по ипотеке могут в соответствии с законными основаниями. Если жилплощадь, находящаяся в ипотеке должна быть банком продана, ее владелец будет сменен. Новый собственник жилья имеет полное право выписать всех граждан, проживающих на жилплощади, которую он приобрел. При этом не имеет значения, являются ли жильцы гражданами с ограниченными возможностями или несовершеннолетними детьми.

Средства от продажи ипотечной недвижимости будут направлены на погашения долга, невыплаченных процентов, издержек по участию в судебном процессе. Остаток суммы должен быть возвращен заемщику. Если этих средств будет достаточно, можно приобрести на них жилье, которое имеет более низкую цену.

Средства от продажи ипотечной недвижимости будут направлены на погашения долга, невыплаченных процентов, издержек по участию в судебном процессе. Остаток суммы должен быть возвращен заемщику. Если этих средств будет достаточно, можно приобрести на них жилье, которое имеет более низкую цену.

Дело N33-4443/2017. О прекращении права пользования жилым помещением, выселении.

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

от 6 июня 2017 г. по делу N 33-4443

06 июня 2017 г. судебная коллегия по гражданским делам

Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Н.А.

судей Козиевой Л.А., Холодкова Ю.А.

при секретаре К.

с участием прокурора Сбитневой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуковой Н.А.

гражданское дело по иску Акционерного общества “Агентство жилищного ипотечного кредитования ” к ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и о выселении,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1

на решение Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ,

(судья райсуда ФИО6)

Акционерное общество “Агентство жилищного ипотечного кредитования ” (далее по тексту – АО “АЖИК “) обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и о выселении, ссылаясь на то, что АО “АЖИК ” является собственником квартиры, расположенной по адресу: проспект, . Право собственности на жилое помещение зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ.

Жилое помещение было приобретено АО “АЖИК ” на основании решения Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ N, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, уведомления от 19.05.2016 г. N, протокола заседании комиссии об объявления несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 25.05.2016 г. До настоящего времени ответчик ФИО1 зарегистрирован и проживает в спорном жилом помещении, несмотря на то, что АО “АЖИК ” не предоставлял ответчику права пользования указанным жилым помещением (л.д. 5). Решением Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Акционерного общества “Агентство жилищного ипотечного кредитования ” к ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении удовлетворены (л.д. 75-76, 77-85).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что он исправно несет расходы по его содержанию спорного жилого помещения, другого жилого помещения не имеет, является инвалидом группы (л.д. 96-97,112).

Представитель Акционерного общества “Агентство жилищного ипотечного кредитования ” по доверенности ФИО7 в суде апелляционной инстанции просил решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Прокурор ФИО8 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Ответчик ФИО1 в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, однако о причинах неявки не сообщил, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представил. С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями ст. ст. 167 , 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании вступившего в законную силу решения Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ОАО “Агентство жилищного ипотечного кредитования ” взыскана задолженность по договору займа N-ф от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 430 164 руб. 84 коп., в том числе: задолженность по процентам за пользование займом в размере 31 240, 51 руб., задолженность по оплате основного долга в размере 5 458,38 руб., пени за просрочку выплаты, процентов в размере 5 725,15 руб., пени за просрочку выплаты основного долга в размере 600,74 руб., денежная сумма в счет досрочного погашения основного долга 1 387 140,06 руб. Обращено в пользу ОАО “Агентство жилищного ипотечного кредитования ” взыскание на квартиру, расположенную по адресу: , Ленинский проспект, , принадлежащую ФИО2, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и начальной продажной ценой в размере 1 760 800 руб. (л.д. 9-12).

В соответствии с протоколом N заседания комиссии об объявлении несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, торги по продаже арестованного имущества, принадлежащего должнику ФИО2 – квартиры, общей площадью 42,9 кв. м, расположенной по адресу: проспект, , объявлены несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах, (л.д. 14).

Письмом от 19.05.2016 г. N АО “АЖИК ” уведомило о готовности принять на баланс общества следующее имущество – квартиру, общей площадью 42,9 кв. м, расположенную по адресу: , Ленинский проспект, по исполнительному производству N-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО2 (л.д. 13) Постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов УФССП России по от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная цена квартиры снижена на 10% и установлена в размере 1 320 600 руб. руб. (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов УФССП России по составлен акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, (л.д. 16).

Из акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорная квартира, стоимостью 1 320 600 руб. передана взыскателю АО “АЖИК ” (л.д. 16).

08.06.2016 г. право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за АО “Агентство жилищного ипотечного кредитования “, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (запись государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 8). Из Устава АО “АЖИК ” следует, что в соответствии с требованиями главы 4 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изменений внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 99-ФЗ организационно-правовая форма ОАО “АЖИК ” изменена на АО “АЖИК “, (л.д. 24).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно статье 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102- ФЗ “Об ипотеке ( залоге недвижимости )” взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке , по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Положениями статьи 58 указанного Федерального закона предусмотрено право залогодержателя в случае объявления публичных торгов, а также повторных публичных торгов несостоявшимися приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества, ( пункт 2 и пункт 4 статьи 58 ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 58 Федерального закона “Об ипотеке ( залоге недвижимости )” залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.

Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102- ФЗ “Об ипотеке ( залоге недвижимости )” обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Освобождение такой квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом .

Читайте также:  Сопровождение продажи имущества ООО в Екатеринбурге

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам ( статья 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что в спорной квартире зарегистрирован и проживает ФИО1, ответчик по настоящему делу (л.д. 17, 56).

Удовлетворяя исковые требования АО “АЖИК ” о прекращении ФИО1 права пользования жилым помещением и его выселении, районный суд исходил из того, что АО “АЖИК ” с 08.06.2016 г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: проспект, , и в силу статьи 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” имеет право требовать устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом со стороны других лиц, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик ФИО1 подлежит выселению из жилого помещения, расположенного по адресу: проспект, , как прекративший право пользования данным жилым помещением.

С данным выводом суда судебная коллегия полностью согласна, поскольку обязанность ответчика ФИО1 освободить жилое помещение в связи с обращением на него взыскания и передачей залогодержателю, а также право нового собственника квартиры требовать выселения предыдущих собственников, членов их семьи и иных лиц предусмотрены как указано выше положениями части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы ФИО1 о незаконном обращении взыскания на спорную квартиру, поскольку спорная квартира является единственным местом для его проживания несостоятельны, так как из материалов дела следует, что обеспечением обязательства заемщика по кредитному договору являлась спорная квартира в силу закона, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателей и членов их семьи.

Таким образом, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

06 июня 2017 г. судебная коллегия по гражданским делам

Могут ли выселить из ипотечной квартиры с несовершеннолетним ребенком

Многие граждане путают ипотечную квартиру с приватизированной и искренне заблуждаются, что, если у них есть несовершеннолетние дети, то выселить их без предоставления альтернативного жилого помещения никто не имеет права. Но это не так.

Семьи с детьми находятся на таких же условиях, как и остальные и для них действуют такие же правила погашения ипотечного кредита и, в случае допущения задолженности по ипотеке, такие же правила досудебного или судебного урегулирования спора.

Если вы имеете долги по ипотеке и погашать их в дальнейшем у вас нет никакой возможности, то есть выселение неизбежно, при наличии несовершеннолетних детей вы можете обратиться за помощью в службу опеки и попечительства. Они помогут вам подтвердить статус малоимущей семьи и стать на очередь на получение социального жилья.

Пример. Многодетная семья Малининых в течение пятнадцати лет выплачивала ипотечный кредит за четырехкомнатную квартиру. Ипотека была оформлена на двадцать лет, то есть оставалось погасить одну четвертую часть долга. Глава семейства Кирилл Малинин, из зарплаты которого и шли выплаты по кредиту, потерял работу, в течение длительного времени не мог найти другую, через какое-то время запил и вообще перестал искать работу. Выплаты по ипотеке прекратились.

Представитель банка несколько раз звонил должнику с требованием срочно погасить долг, но последний бросал трубку. Письменные требования он также игнорировал. Увещевания жены не помогали, так как он был уверен, что многодетную семью никто выселить не посмеет.

Банк подал исковое заявление об изъятии жилого помещения в счет погашения долга по кредиту. В судебном заседании ответчик ничего вразумительного сказать не мог, истец же (представитель банка), понимая, что в семье малолетние дети, предложил выход из сложившейся ситуации. Так как большая часть долга была уже выплачена, банк взял на себя обязательство после погашения остатка долга и процентов по ипотеке на оставшиеся от реализации четырехкомнатной квартиры средства приобрести другую, меньшую по площади и передать ее в собственность семье Малининых.

  • не отказываетесь от исполнения кредитных обязательств;
  • принимали меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

Выселение из ипотечной квартиры, приобретенной за иностранную валюту

Если верить экспертам, то само понятие ипотеки показывает, насколько непрозрачная российская правовая база, и сколько в ней имеется несостыковок. По сути, главные конституционные нормы гласят, что каждый человек имеет неотъемлемое право на жилье, но в то же время в соответствии со ст. 334 ГК РФ, если жилище выступает в качестве залога, то лишиться его можно очень просто, и никакие социальные регламенты при этом не учитываются.

Выселение валютных ипотечников из квартиры стало довольно распространенным явлением. Напомним, что основные сложности по данному вопросу начались в 2014 году, и с того времени рубль «просел» почти на половину (с 30 до 60 рублей). А это повлекло за собой существенное изменение по вопросам обслуживания займа. Фактически, теперь требуется уплачивать в 2 раза больше, чем это было предусмотрено изначально. Если раньше ипотечная квартира стоила 2 млн. рублей, то по нынешним меркам ее цена выросла примерно в 2 раза.

Аналитики всегда предупреждали, что займ не в рублевом эквиваленте может рано или поздно потянуть за собой целый ряд осложнений. Тем не менее, пользователям банковских услуг зачастую предлагали выгодные условия, среди которых:

  1. Ставка за обслуживание займа существенно меньше, чем в случае с рублевыми кредитами.
  2. Увеличенный срок погашения ипотеки.
  3. Возможность получения более высокой суммы денег в сравнении с обычными программами.
  4. Отсутствие обязательного первого взноса и т.д.

Подобные условия нередко заставляли многих заемщиков надеяться на то, что ипотечная квартира, купленная за доллары или евро, даст им больше положительных эмоций. Но на деле это совершенно не так. Многие эксперты прямо говорили о высоких рисках долгосрочных программ с валютой. Если ипотечная квартира оформлена на 25 лет, то неизвестно, что может произойти за этот срок, и прогнозировать что-либо тут невозможно в принципе.

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Что хотел новый собственник?

Он хотел, чтобы семья вместе с детьми и многочисленными родственниками выехала из квартиры, отдала ключи и перестала самовольничать в теперь уже чужом жилье.

Но это еще не все. Новый собственник посчитал, что за то время, пока семья незаконно живет в его квартире, она не платит за аренду жилья. Фактически это неосновательное обогащение. То есть за счет чужого имущества кто-то экономит деньги.

Вот эти сэкономленные деньги собственник и потребовал за все время, пока не мог пользоваться квартирой, — по 50 тысяч рублей за месяц. Набежало больше миллиона рублей. Требовать эту сумму ему пришлось в суде вместе с деньгами за коммуналку.

Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.

Порядок выселения из квартиры по решению суда

После получения вступившего в силу решения суда о выселении ответчик обязан покинуть жилое помещение до срока, указанного в документе. Если он не хочет выезжать, то истец должен обратиться в ССП, имея на руках исполнительный лист и вступившее в силу решение суда. Далее к делу приступают сотрудники ССП.

Как происходит процесс принудительного выселения:

  1. Служба судебных приставов получает исполнительный лист.
  2. Старший судебный пристав изучает документы и проводит подготовку к принудительному выселению.
  3. Возбуждается исполнительное производство.
  4. Заявитель и ответчик уведомляются о начале исполнительного производства.
  5. Выселяемому гражданину предоставляется срок на выполнение решения суда в добровольном порядке.
  6. Если добровольного выселения в указанный срок не произошло, сотрудник ССП совместно с владельцем жилого помещения, участковым, двумя свидетелями входит в жилое помещение и производит принудительное выселение.

Процесс принудительного выселения состоит из следующих действий:

  1. Сотрудник ССП составляет акт о выселении, который должен быть подписан самим приставом, выселяемым жильцом и двумя свидетелями.
  2. Пристав обязательно представляется выселяемому гражданину, показывает удостоверение и зачитывает последнему его права при проведении процедуры и обязанности. Если данное правило было проигнорировано, ответчик имеет право обжаловать действия сотрудника ССП.
  3. Производится опись всего имущества, которое на момент процессуальных действий находится в жилом помещении, при этом документ подразделяется на два списка: имущество собственника (если таковое имеется) и вещи ответчика.
  4. При необходимости все имущество выселяемого отправляется на ответственное хранение. Адрес, по которому будут храниться вещи, сообщается ответчику.
  5. После завершения процедуры сотрудник полиции опечатывает дверь, либо ключи от жилого помещения передаются владельцу квартиры.
  6. Завершающим этапом процедуры является издание постановления о завершении исполнительного производства и передача документа в канцелярию суда.
  • наименование;
  • должность и ФИО сотрудника ССП, проводящего данную процедуру;
  • данные обо всех участниках процедуры, при этом, если ответчик на момент выселения отсутствует, в акте делается специальная отметка;
  • номер исполнительного дела;
  • описание всего имущества ответчика, которое должно быть вывезено из жилого помещения;
  • при необходимости – замечания или дополнения всех участников процедуры;
  • дата составления документа;
  • подписи.
Ссылка на основную публикацию