Риски долевого строительства

Невозможность расторгнуть договор

Чтобы избежать ситуации “без квартиры и без денег”, особо обратите внимание на пункт “условия расторжения договора”. Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.

Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги. Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику. Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: “Денег сейчас нет, приходите через неделю”, а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете. Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано – какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.

Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • Дом должен быть построен минимум на 30%;

У этого правила есть два исключения:

  1. Степень готовности дома может составлять не менее 15%, если застройщик действует в рамках договора о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или других договоров, согласно которым он обязуется построить объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры, или производит снос ветхого и аварийного жилья;
  2. Степень готовности дома может составлять не менее 6%, если его строит застройщик, который входит в перечень системообразующих организаций, а общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Российской Федерации. (К таким застройщикам относятся также дочерние общества юрлиц, включенных в перечень системообразующих организаций, или застройщики, чьим контролирующим лицом является компания, включенная в этот перечень). Это правило также действует в отношении застройщиков, которые достраивают многоквартирный дом после другого застройщика (например, если тот обанкротился) и исполняют обязательства перед пострадавшими дольщиками, а также если проект реализуется на земельном участке, права на который застройщик приобрел по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
  • Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.


ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.

Риск возникновения проблем с регистрацией прав собственности

У застройщиков могут возникнуть проблемы из-за невыполнения требований администрации: по благоустройству и содержанию придомовой территории, отсутствовать необходимые документы или не соблюдены еще какие-то условия. В этих случаях могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на объект строительства.

К сожалению, повлиять на взаимоотношения застройщика и местной администрации дольщики, как правило, не в состоянии. Поэтому для регистрации права собственности в таких случаях придется обратиться в суд.

14 рисков дольщика

Истории о том, как человек оплатил квартиру в новостройке, но жилья так и не получил, у всех на слуху –СМИ регулярно сообщают о таких случаях. Поэтому первое определение, которое приходит на ум к слову дольщик – «обманутый». Но мы забываем о том, что большинство дольщиков всё-таки получают свои квартиры в новых, комфортных домах. Так каковы риски и как их минимизировать?

Photo: smlp.co.uk

Как договорено

Сейчас приобрести квартиру в строящемся доме можно только по трём видам договоров:

  • договор долевого участия (ДДУ),
  • договор жилищного кооператива,
  • жилищный сертификат.

Жилищный сертификат применим только при строительстве и продаже жилья по специальным госпрограммам. Воспользоваться таким договором может достаточно узкая группа лиц. Договор жилищного кооператива не подлежит госрегистрации и значительно ограничивает права покупателя жилья, особенно в случаях, когда фактически кооператив организуется застройщиком. Поэтому договор долевого участия (ДДУ) в настоящее время – основной договор, по которому работает рынок долевого жилищного строительства. ДДУ обязателен для регистрации в Росреестре и обеспечивает дольщику максимальные гарантии. Ранее применявшиеся в долевом строительстве договоры предварительной купли-продажи, инвестиционные соглашения и прочие подобные схемы являются незаконными.

Закон и риски

Все вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004, который за прошедшие годы неоднократно корректировался и совершенствовался. И хотя дольщики сейчас гораздо лучше защищены законом, чем, скажем, десять, пять или даже три года назад, риски при приобретении квартиры в новостройке, безусловно, остаются.

Photo: decar66

Попробуем перечислить основные из них и рассказать, как их можно минимизировать.

Понятно, что риски, прежде всего, связаны с надёжностью и добросовестностью застройщика. Можно выделить следующие типичные случаи:

  • застройщик – жулик, он и не собирался ничего строить, рассчитывал только собрать деньги с дольщиков и скрыться;
  • застройщик изначально имел трудности с разрешением на строительство или финансами, рассчитывал решить их по ходу строительства, но не смог;
  • финансовое состояние застройщика в период строительства резко ухудшилось, что привело к банкротству;
  • у застройщика меняются планы в отношении данного объекта, он пытается изменить проект;
  • застройщик не может ввести практически достроенный дом в эксплуатацию из-за конфликта с властями или невозможности подключения к коммуникациям;
  • застройщик не успевает вовремя сдать объект, срок сдачи надолго затягивается;
  • застройщик пытается сдать объект с недоделками;
  • застройщик хочет получить с дольщика дополнительные средства по той или иной причине.

Разберем теперь эти риски подробнее.

Photo: Rowan Peter

1. Риск, что строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности

Это самый тяжелый для дольщика вариант, поэтому нужно приложить максимум усилий, чтобы избежать его. Как не попасть в такую ситуацию?

Итак, вы нашли подходящий вариант квартиры в новостройке и хотите заключить договор. Важно до его заключения получить максимум информации о застройщике и о построенных им ранее объектах. Ищем информацию в интернете, заходим на сайты форумов жильцов домов, которые он построил, изучаем динамику строительства вашего дома по материалам на сайте застройщика, выезжаем на место строительства, чтобы увидеть его ход своими глазами. Считается рискованным заключать договор на стадии котлована или даже раньше. Лучше подождать хотя бы возведения цоколя здания. Стоимость жилья по ДДУ к этому времени обычно вырастает незначительно.

Перед заключением договора застройщик должен предоставить документы на собственность или аренду земли под данное строительство, разрешение на строительство именно этого объекта с соответствующими характеристиками, проектную декларацию. Также застройщик предоставляет пакет своих учредительных и регистрационных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за прошедший год.

Если застройщик не показал разрешение на строительство или проектную декларацию, то, скорее всего, их у него нет, и он будет предлагать заключить предварительный договор купли-продажи или какое-то другое соглашение, но не ДДУ. Несмотря на возможное заманчивое по цене предложение, соглашаться на это настоятельно не рекомендуется. Попытка ухода застройщика от ДДУ означает, что у него серьёзные проблемы с разрешительной документацией на строительство. Поэтому он не может регистрировать договоры в Росреестре. Ещё более скверный вариант, если застройщик – мошенник, он проводит так называемые «двойные продажи», когда одна и та же квартира продается сразу нескольким покупателям. Поэтому, подписывая такой договор, дольщик сильно рискует.

Photo: Ernie

Но если застройщик предоставил всю документацию и готов заключить с вами ДДУ, это все равно не даёт никакой гарантии, что дела у него идут прекрасно. Один из нюансов, позволяющий судить о степени безопасности приобретения квартиры в доме – количество банков, оформляющих ипотеку по данному объекту. Если их несколько, в том числе крупный и известный банк, значит, всё более-менее в порядке. Если банк один – насторожитесь.

Сам ДДУ может содержать довольно много подвохов со стороны застройщика. Поэтому надо заранее «выловить» их в тексте. Об этих тонкостях – чуть ниже, а пока отметим, что ДДУ должен содержать следующие сведения:

  • полная информация об объекте, являющемся предметом договора (адрес, номер и расположение квартиры на плане, позволяющие однозначно её идентифицировать, характеристики квартиры, её метраж);
  • срок передачи квартиры дольщику по акту приёмки-сдачи;
  • цена квартиры по договору, сроки и порядок оплаты договора дольщиком;
  • гарантийный пятилетний срок на объект договора.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов договор может быть признан недействительным. Подписывать договор со стороны застройщика должен его руководитель. Другое лицо – исключительно по доверенности.

Заключённый ДДУ считается вступившим в силу только после регистрации в Росреестре. Срок регистрации ДДУ с первым участником – не более 18 дней с момента получения комплекта документов, и не более 5 рабочих дней – для остальных ДДУ.

2. Риск банкротства застройщика до передачи жилья дольщику, когда дом не может быть достроен, а активы застройщика распродаются

По закону, в данном случае застройщик должен возместить финансовые убытки дольщику, в том числе путём предоставления другого жилья вместо недостроенного. Но важно при понимать, что дольщик не является первоочередным кредитором застройщика. Поэтому его шансы полностью компенсировать материальный ущерб за счёт застройщика весьма невелики.

Photo: Ernie

В соответствии с ДДУ под обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками в качестве залога находится земельный участок со строящимся домом. В случае прекращения строительства через полгода после истечения срока передачи объекта по ДДУ, дольщики имеют право обратить взыскание на объект. Таким образом, частично они компенсируют свои убытки. Только вот какую их часть?

3. Риск, что построенный дом не будет введён в эксплуатацию

Подобная ситуация может произойти из-за просрочки разрешительной документации на строительство, невозможности подключения коммуникаций и других причин. Эти факторы риска просчитать дольщику весьма трудно. Иногда можно заметить, что дата приёмки-передачи квартиры по ДДУ позже даты окончания действия разрешения на строительство, и это должно насторожить. С другой стороны, разрешение на строительство застройщику обычно продлевают, если у него не возникает каких-то конфликтов с выдающими его органами.

Из-за невозможности подключения к коммуникациям бывает, что построенные дома годами стоят незаселёнными. В таких случаях дольщик может через суд попытаться компенсировать понесённые убытки от вынужденного найма временного жилья и получить с застройщика пени за просрочку по ДДУ.

4. Риск, что объект окажется долгостроем и сроки передачи квартиры по ДДУ сдвинутся на значительное время

Причины долгостроя обычно – финансовые и организационно-правовые трудности у застройщика, что для дольщика также является трудно просчитываемым фактором риска. Тем не менее, на определённые нюансы надо обратить внимание. По закону в ДДУ должен быть указан как срок сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию, так и срок передачи квартиры по акту приёмки-передачи дольщику. Разница в них должна быть не более полугода. На практике случается, что застройщик прописывает её большей, предусматривая таким образом просрочку ввода дома в эксплуатацию. Опять-таки, следует обратить внимание на срок окончания разрешения на строительство и дату приёмки-передачи жилья застройщиком дольщику: предполагается ли застройщиком пролонгация разрешения?

Photo: Anton Abramov

При нарушении указанного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику застройщик выплачивает ему пени. Их величина строго определена законом и зависит от ставки рефинансирования. С 2016 года в пользу физических лиц пени начисляются в размере 0,073% за каждый просроченный день, что соответствует 2,19% от суммы договора в месяц.

Если срок сдачи дома превышен больше, чем на два месяца, дольщик по закону имеет право на одностороннее расторжение ДДУ с выплатой не только средств по договору, но и процентов по ним.

5. Риск, что застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению

Для рядового дольщика отследить поток финансов проблематично. Если подобные действия застройщика становятся известны дольщикам, то это может стать для них сигналом, что застройщик имеет финансовые проблемы. В таком случае дольщики в судебном порядке могут потребовать расторжения договора с компенсацией средств по договору и морального ущерба.

6. Риск, что застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации

В проектной декларации указываются характеристики строящегося дома, используемые стройматериалы, инженерные решения. Изменения, вносимые застройщиком, могут касаться, например, этажности дома. Понятно, что увеличение этажности при сохранении размера придомовой территории и запроектированной инфраструктуры в определённой степени ухудшает будущие условия проживания дольщика.

Photo: Anton Abramov

По действующему закону застройщик должен согласовать с дольщиками любое изменение проекта, и соответствующее положение должно содержаться в ДДУ. Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенных отклонений от проекта с возвратом средств по договору и неустойки по нему. Существенны ли изменения – решает суд.

7. Риск, что застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке

Это неправомерное требование застройщика. Изменение цены может быть предусмотрено договором, но оно обязательно должно быть согласовано с дольщиком и зарегистрировано надлежащим образом. В случае судебного разбирательства по поводу одностороннего изменения цены договора суд в соответствии с законом обязан признать его недействительным.

8. Риск, что застройщик введёт штрафные санкции за расторжение договора дольщиком

Застройщики довольно часто прописывают подобные санкции в ДДУ, причём размер их может доходить до 20% от стоимости договора. Как правило, дольщик пытается не расторгнуть договор с застройщиком, а продать квартиру по переуступке прав требования. И хотя интересов застройщика подобная переуступка практически не затрагивает, нередко в ДДУ в этом случае предусматриваются определенные выплаты дольщиком застройщику.

На самом деле, требования застройщика и в том, и в другом случае незаконны. Расторгнуть договор дольщик может на основании закона «О защите прав потребителей», позволяющего отказываться от товара до его получения. При продаже квартиры по переуступке дольщик всего лишь должен уведомить застройщика о своих планах. Согласовывать переуступку надо лишь в случае, если дольщик не полностью оплатил сумму по ДДУ.

Photo: Anton Abramov

9. Риск, что объект будет повреждён или разрушен

Всякое бывает: может произойти пожар, упасть кран и тому подобное. Застройщик полностью несёт ответственность за сохранность объекта ДДУ до передачи его дольщику по акту приёмки-сдачи. После приёмки-сдачи дольщику самому придется разбираться, кто виноват в повреждении его жилья.

Кроме того, в договоре должен быть указан установленный законом гарантийный срок на объект ДДУ. На сам объект – 5 лет, на коммуникации – 3 года. Поскольку срок нельзя уменьшить, застройщики иногда пытаются прописать в договоре начало действия гарантии не с момента сдачи объекта дольщику, а с даты ввода дома в эксплуатацию, что, конечно, неправомерно и при необходимости оспаривается в судебном порядке.

Читайте также:  Как используются счета эскроу в долевом строительстве

10. Риск, что застройщик сдаст объект по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками

Весьма распространенный случай, о чём свидетельствуют многочисленные жалобы новосёлов. Недоделки могут быть как незначительными, так и весьма масштабными, требующими значительных средств на их устранение. Застройщик может давить на дольщика, склоняя его подписать акт и обещая устранить все недостатки впоследствии, но верить словам не стоит. Застройщик обязан устранить недостатки безвозмездно до подписания акта приёмки-передачи или компенсировать затраты дольщика на их устранение. Для этого нужно составить акт с описанием всех обнаруженных недоделок. В случае значительных недостатков объекта ДДУ или существенного затягивания сроков их устранения дольщик по закону может в судебном порядке ДДУ расторгнуть, потребовав возврата средств по ДДУ и уплаты неустойки.

Photo: Salim Virji

11. Риск, что площадь квартиры не будет соответствовать ДДУ

Тоже очень распространенный случай. Практически всегда в ДДУ есть фраза о компенсациях в случае отличия реальной площади квартиры от площади объекта по ДДУ. Если реальная площадь меньше, чем по ДДУ – разницу выплачивает застройщик, если больше – дольщик. Но по закону застройщик компенсировать разницу обязан, а дольщик – нет, так как несоответствие размеров – вина исключительно застройщика. Судебная практика по данным спорам явно в пользу дольщиков.

12. Риск, что инфраструктура будет выстроена за счёт дольщика

Застройщик может попытаться включить в ДДУ пункт о строительстве социальных объектов, например детских садов, за счёт средств дольщиков, что является незаконным. ФЗ-214 содержит перечень того, на что могут быть потрачены средства дольщиков. Обустройство придомовой территории в перечень входит, объекты социалки – нет. Поэтому подобный пункт договора может быть дольщиком успешно оспорен.

13. Риск, связанный с переводом апартаментов в обычное жилье

В последние годы многие застройщики начали предлагать к продаже не квартиры, а апартаменты. Принципиальное отличие между ними заключается в том, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Что означает её отсутствие, объяснять, наверное, не надо. Коммунальные платежи в апартаментах – ещё один значительный минус, так как осуществляются по повышенным тарифам относительно обычных квартир. Достаточно часто бывает, что застройщик обещает перевести часть апартаментов в обычный жилой фонд с возможностью постоянной регистрации и нормальными коммунальными тарифами. Продаёт он эту жилплощадь, соответственно, по более высоким ценам – выше примерно на 20% стоимости жилья в апартаментах. Но перевод апартаментов в обычный жилой фонд может у застройщика не состояться. Тогда покупатель, которому постоянная регистрация была необходима, сталкивается с большими трудностями. Даже если застройщик готов компенсировать ему разницу в стоимости жилья.

Photo: Salim Virji

14. Риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика

К расторжению договора со стороны застройщика может привести просрочка платежа со стороны дольщика более чем на два месяца. Такая возможность прописывается застройщиком в ДДУ, и она полностью законна. К такому же результату может привести регулярное нарушение дольщиком сроков выплат, прописанных в ДДУ. Во избежание расторжения ДДУ дольщик не должен нарушать порядок выплат.

Как уже было сказано, законодательство в области долевого строительства продолжает совершенствоваться. Одна из последних поправок к закону – требование о предоставлении застройщиком банковских гарантий или страховании ДДУ. Сейчас прорабатывается схема, по которой средства дольщика будут находиться на специальном банковском счете, и банк сможет непосредственно контролировать, на что и как они расходуются.

Риски договора долевого участия всё равно будут сохраняться. Однако свести их к минимуму – в наших с вами силах.

1. Риск, что строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности

Чего опасаться при заключении договора долевого участия

Что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика

Договор долевого участия (или сокращенно ДДУ) справедливо считается юристами одним из самых безопасных для покупателя недвижимости соглашений. Признавая правомерность подобного суждения, стоит заметить, что, хотя данный документ и нивелирует многие правовые риски, однако освободить от них полностью не может даже он. Вот о том, что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика, заключившего договор долевого участия, и расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

«Несмотря на то что законодатель довольно четко определяет существенные условия договора долевого участия и предусматривает его обязательную регистрацию, тем не менее ДДУ, как, впрочем, и любой гражданско-правовой контракт, имеет подводные камни. Удивляться и тем более негодовать по этому поводу не стоит, потому что даже закон не в силах предотвратить банкротство, финансовую несостоятельность и даже банальное воровство сотрудников и владельцев компании застройщика», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Если сюда приплюсовать ошибки в проектной документации, рейдерские захваты, коррупцию и волокиту государственных органов, то картина и вовсе становится унылой. Получается, заключив договор долевого участия, человек как бы вступает в рискованную игру, и не факт, что он выйдет из нее победителем. Это как с авиаперелетом: вроде и троекратная защита многих систем есть, и самолет исправен, а лайнеры иногда падают. Если окинуть взглядом события последних лет, следует прямо признать, что армия обманутых дольщиков все больше напоминает простодушных вкладчиков финансовых пирамид начала и середины 90-х годов. А что? Число потерпевших и размеры финансовых потерь граждан уже вполне-вполне сопоставимы.

Недострой или замораживание работ
Самым распространенным риском при заключении ДДУ является недострой или замораживание работ на строительной площадке. Рассматривая проблему внимательно, можно заметить, что основными причинами недостроя являются финансовая безграмотность и мошенничество сотрудников застройщика, ведущие к банкротству компании. Примеров великое множество: здесь вам и господин Полонский со своей небезызвестной «Кутузовской милей», и воронежские «СтройАрт» и «Новые Технологии Плюс», и московское ЗАО «Энергостройкомплект-М»… Список можно продолжать почти до бесконечности.

Все эти случаи на самом деле объединяет одно — авантюризм, а то и банальное воровство. Депутат Государственной Думы (а по совместительству и неплохой писатель-публицист) Александр Хинштейн как-то раз отвлекся от литературной деятельности, отложил в сторону ручку и подсчитал, что по данным на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значится 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ. А по статистике Министерства регионального развития больше всех от недобросовестных строителей пострадали Башкирия, Санкт-Петербург, Воронежская, Московская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Саратовская и Самарская области, а также Краснодарский край.

Безусловным лидером в этом скорбном списке является Москва. Кстати, большинство несчастных дольщиков имеют на руках, как вы понимаете, договоры долевого участия, аккуратно зарегистрированные в Росреестре. Ну, и сильно это им помогло?

Обременения на объекты зарегистрированного права
Не меньшую опасность представляет и риск обременения на объекты зарегистрированного права. Суть дела в том, что зачастую застройщик не может возвести «многоэтажку» только на деньги дольщиков — физических лиц. Во многих случаях это просто нереально. Ведь еще надо прокладывать коммуникации, строить нежилые помещения, оплачивать логистику, нести затраты, не связанные напрямую со строительством здания. Поэтому компании вынуждены привлекать кредитные ресурсы со стороны банков. Причем иногда на этапе, когда «коробка» здания уже завершена или ее строительство подходит к концу.

«Дело в том, что банки чаще всего не кредитуют “нулевой” цикл строительства , когда нет ни фундамента и ни одного этажа. Кредитная организация даст деньги только под залог объекта, который можно увидеть и потрогать. Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов не было, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», — комментирует адвокат Олег Сухов.

Когда застройщик сдал еще два этажа и частично расплатился с первым траншем по кредиту, банк снова выделил денег и оформил залог еще на два этажа. А теперь, уважаемые читатели, представьте, что на этих этажах располагаются квартиры, приобретенные дольщиками по ДДУ, и даже зарегистрированные в Росреестре. Представили? Прекрасно. А теперь представьте, что строители перестали платить по кредиту. Что сделает банк? Правильно. Он — залогодержатель и в первую очередь наложит обременение на квартиры и обратит взыскание на объект в судебном порядке.

Кстати, почти так произошло и в этом случае. Возведя здание и проложив коммуникации, компания-застройщик все-таки обанкротилась. Почему же тогда «почти»? Потому, что уже в ходе судебного процесса вмешалось Правительство Москвы и привлекло к работам нового строителя, который погасил остатки кредита в счет невыкупленных квартир и выгодных заказов по контрактам со стороны субъекта Федерации.

Двойная регистрация
Следующий риск, присущий договорам долевого участия — это возможность двойной регистрации. Как это может быть, спросите вы, если законодатель для того и требует зарегистрировать ДДУ, чтобы исключить двойные продажи? Да очень просто.

Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственной регистрации. Так в 2009 году небольшой областной застройщик «Гарант» (название компании изменено) по вине сотрудников допустил три двойные продажи по договорам долевого участия в «многоэтажке». При этом действительными стали лишь те соглашения с дольщиками, которые были первыми зарегистрированы. Остальным клиентам компании Росреестр отказал в регистрации. Правда, до суда дело не дошло. «Гарант» вернул деньги людям и уволил проштрафившихся работников.

Второй вариант двойной продажи возможен, когда клиент покупает жилье не у застройщика, а у посредника. Фирма приобретает у застройщика квартиры в начале строительства чуть выше себестоимости, а вот сбывает их уже по рыночной цене. Когда люди узнают, что один и тот же объект продан несколько раз, граждане, которым отказали в регистрации, подают в суд и требуют вернуть деньги. Перекупщик без разговоров отдает «кровные», но только не ту сумму, которую заплатил покупатель, а ту, что была проставлена в договоре долевого участия.

В 2012 году, например, в Московской области расследовалось дело по уклонению от уплаты налогов компанией «Еврострой» (название изменено). Фирма занижала налогооблагаемую базу. Она (то есть фирма, конечно) скупала у строителей по договорам долевого участия жилье, а затем уступала права требования физическим лицам, но уже по более высокой цене. Оплата проводилась за наличный расчет. В принципе-то дело законное. Однако разницу в стоимости мошенники не проводили по бухгалтерии и спокойно клали себе в карман. В ходе такого бизнеса случилось и несколько двойных продаж. Когда несостоявшиеся дольщики обратились в суд, судья принял решение о возврате только той суммы, которая официально фигурировала в договоре долевого участия.

Тогда дольщики подали заявление в полицию, которая и возбудила уголовное дело. Какой вывод следует из этого случая? Железное правило: платите только по безналичному расчету, а если используете «наличку», то требуйте квитанцию к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины на всю внесенную сумму.

Изменение проектной документации застройщиком
И наконец, еще один риск, связанный с договорами долевого участия, — изменение проектной документации застройщиком.

«Если не полениться и посетить сайты дольщиков в Интернете, то можно прийти к неутешительному выводу: изменение условий проекта происходит сплошь и рядом и не всегда в пользу покупателя, — рассказывает Олег Сухов. — Скажем, я сразу же наткнулся на форум, где обсуждался случай с московским застройщиком. Суть такова: на момент подписания ДДУ в документации был указан один тип остекления лоджии (стеклопакет), однако при сдаче квартир дольщики с удивлением обнаружили одинарное стекло. Ну не уложился застройщик в бюджет. Сэкономил. А в итоге ухудшились потребительские свойства жилплощади, и люди подали иски в суд. Тем более что об этом изменении их не известили. Или другой, еще более серьезный случай, произошедший в Омске, когда застройщик передал клиентам квартиры, площадь которых оказалась меньше проектной на 7,8 %. Люди опять же пошли в суд. С такой же проблемой столкнулись и дольщики в Москве на улице Малыгина».

Вот еще одна довольно типичная ситуация, произошедшая в городе Жуковском. Ренат Федулов (имя и фамилия изменены) заключил договор с застройщиком на трехкомнатную квартиру. Когда пришло время принимать объект, выяснилось, что в самой маленькой комнате площадью 14,1 кв. метра строители установили в углу коробку вентиляционного канала офисных помещений первых этажей. Этот канал сечением 900 × 1600 мм проходит через все здание. Что в итоге? В «сухом» остатке площадь квартиры не только уменьшилась, но к тому же изменилась и планировка комнаты. Ее размер стал 13,1 кв. метра, и она превратилась в аккуратную такую бытовку с «отъеденным» углом. Строители компенсировали недостающий квадратный метр, но людям-то нужна была площадь, а не деньги. Сейчас жильцы ищут покупателей на эту квартиру.

«Какие же выводы следует сделать из всего сказанного? Самый главный заключается в том, что риск остаться без квартиры или получить ее с ухудшенными потребительскими свойствами существует всегда. Даже если человек заключил договор долевого участия и зарегистрировал его в Росреестре. Жизнь, знаете ли, полна неожиданностей и, к сожалению, не всегда приятных. Можно ли полностью исключить все риски? Нет. Нельзя. А возможно ли тогда хотя бы уменьшить их? Ответ положительный. Да. Можно. Для этого надо обратиться к адвокату уже на стадии заключения соглашения о долевом участии. Адвокат, конечно, не волшебник, однако отстоять ваши права и указать на подводные камни договора он сможет всегда», — заключает Олег Сухов.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

«Дело в том, что банки чаще всего не кредитуют “нулевой” цикл строительства , когда нет ни фундамента и ни одного этажа. Кредитная организация даст деньги только под залог объекта, который можно увидеть и потрогать. Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов не было, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», — комментирует адвокат Олег Сухов.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает “творчество” застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план. Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты – балкон, коридор и т.д.). Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты – отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”). Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о “зеркальных” последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату («объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.» или «объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.»). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода («Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию»). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – «объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Читайте также:  Как купить квартиру в ипотеку и не совершить ошибок?

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется «место для маневра». Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).

Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.

В некоторых случаях застройщики, чтобы минимизировать свои риски, прибегают к другой схеме продажи новостройки – заключению договора участия в ЖСК. О том, что такое ЖСК, какие риски несет для дольщика данная схема, читайте в отдельной статье по ссылке.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

Долевое строительство: риски

Последние несколько лет, очень интенсивно происходит строительство жилья в различных районах нашей страны. Мы видим, что возникают целые микрорайоны, новые застройки.

Застройщики в настоящее время предлагают очень много возможностей: это и малоэтажное строительство, развивается коттеджное строительство, дома и в центре, и на окраине.

И на сегодняшний день, мы видим, что все больше и больше людей приобретают именно новое жилье у застройщика, отдают большее предпочтение именно рынку вторичного жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

К сожалению, на этом фоне также происходит и очень много нарушений прав граждан, которые вступают в отношения по приобретению строящегося жилья у застройщика.

Главным образом, прежде чем пойти к тому или иному застройщику и заключить договор, нужно внимательно этот договор изучить и посмотреть, что же предлагает вам застройщик.

Хотим обратить ваше внимание на то, что это обязательно должен быть договор долевого участия в строительстве. Какие-то иные отклонения в названии могут впоследствии привести к очень многим проблемам.

Зачастую, застройщики по тем или иным причинам хитрят или стараются уйти от ответственности и называют этот договор, например, предварительным договором купли-продажи квартиры.

Либо в практике встречаются такие договоры, как договор займа, т. е. якобы застройщик занимает денежные средства у лица и обязан вернуть в виде построенного объекта.

Это все незаконно, потому что в этом случае гражданин, заключивший такой договор, лишается очень многих гарантий, которые предусмотрены законодательством, и лишается своих прав, предусмотренных по договору долевого участия в строительстве.

Но даже если заключен правильный, с точки зрения закона, договор, то, к сожалению, это не гарантирует, что в последствии застройщик не будет вести себя недобросовестно и не будет происходить нарушение прав граждан.

Наиболее частое нарушение — это когда застройщик нарушает срок сдачи объекта гражданину, который заключил договор долевого участия в строительстве.

Бывает, складывается такая ситуация, что фактически на годы растягивается этот срок, и в этом случае, конечно, гражданин имеет право на определенные гарантии, которые предусмотрены законом.

Договор долевого участия в строительстве.

О рисках в долевом строительстве читайте тут.

Главным образом, подобные отношения регулируются законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов.

Застройщик, если понимает, что объект не будет вовремя сдан и передан дольщику, обязан не позднее чем за два месяца до срока, который был ранее установлен в договоре, направить дольщику уведомление о том, что объект не будет передан в этот срок и, как правило, застройщики направляют предложение заключить некое дополнительное соглашение к договору, где будет установлен новый срок.

Обращаем внимание, что в законодательстве используется понятие, именно «предложение», т. е. лицо не обязано данные изменения к договору и увеличивать фактический срок передачи объекта.

В том случае, если человек подпишет такое предложение, то он лишается прав на неустойку, потому что закон предусматривает ответственность для застройщика в случае, если он вовремя не передал объект человеку, заключившему договор долевого участия в строительстве.

Если произошло такое нарушение, человек вправе требовать неустойку за каждый день просрочки с момента, когда был оговорен первоначальный срок в договоре, и до момента, когда застройщик фактически передал жилье гражданину.

И, кроме этого, потребитель вправе взыскать какие-то иные убытки, которые он понес в связи с тем, что он вовремя не может получить свое жилье.

К таким, как правило, относится аренда жилого помещения, если человеку негде проживать и он вынужден, ожидая, когда будет сдан этот объект, снимать жилье. То есть эти расходы, если их можно документально подтвердить, их также можно взыскать с застройщика.

Либо очень часто бывает ситуация, когда потребители, предполагая, что они въедут вовремя в свои помещения, приобретают какие-то строительные материалы для того, чтобы делать ремонт, либо мебель и т. д.

Соответственно, их негде хранить, потому что застройщик вовремя не передает этот объект. И вот если эти расходы, связанные с хранением, также подтвердить, их можно взыскать с застройщика.

То есть помимо неустойки, можно также взыскать и убытки.

Далее, зачастую бывает такая ситуация: застройщик передает помещение меньшей площадью, чем это было оговорено в договоре и, соответственно, за которую человек, заключивший договор долевого участия, уже заплатил.

Как правило, это бывает тогда, когда люди приглашают техника БТИ, допустим, для того чтобы оформлять документы на квартиру. И в результате замеров, становится видно, что застройщик передает фактически на 2, на 4, на 6 метров меньше, чем это было оговорено договором.

Конечно, это тоже нарушение, потому что человек заплатил деньги и вправе получить то, на что он рассчитывал, что было оговорено при заключении соглашения с застройщиком.

В этом случае, потребитель вправе требовать у застройщика вернуть ему часть денежных средств за те квадратные метры, которые не были ему переданы.

Также в этом случае можно насчитать проценты за пользование чужими денежными средствами, потому что застройщик незаконно удерживал часть денежных средств и пользовался ими. То есть в этом случае, у потребителя есть определенные гарантии, финансовые в том числе.

Далее хочется сказать несколько слов по качеству объектов. К сожалению, очень часто объект передается с теми или иными дефектами, и качество оставляет желать лучшего.

Хочется сказать, что существуют дефекты явные, которые можно визуально увидеть при подписании акта приема-передачи жилого помещения, а есть дефекты скрытые, которые невозможно обнаружить при визуальном осмотре, они могут быть обнаружены в течение какого-то последующего времени, когда люди уже въехали и живут в помещении.

По явным дефектам хотелось бы отметить следующее: когда вы осматриваете помещение, прежде чем подписать акт приема-передачи, нужно очень внимательно следить за тем, какое помещение вам передает застройщик.


Далее, зачастую бывает такая ситуация: застройщик передает помещение меньшей площадью, чем это было оговорено в договоре и, соответственно, за которую человек, заключивший договор долевого участия, уже заплатил.

Налоговые риски при долевом строительстве

Георгий Гордеев, ведущий специалист Центра налогового планирования «Корпус права»

Обязанность застройщика по договору долевого строительства платить НДС не подвергается сомнению. Однако размер подлежащих к уплате сумм теоретически возможно уменьшить.

С апреля 2005 года отношения по долевому участию в строительстве регулируются новым Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Нормы этого документа применимы также и к строительству деловой недвижимости (например, объектов общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли). В то же время они не затрагивают объекты недвижимости производственного назначения.

Закон обязателен для всех компаний, не имевших на 1 апреля 2005 года разрешение на строительство. Если же на дату вступления Закона в силу застройщик такое разрешение получил, то требования Закона на него не распространяются.

Новый порядок

В отличие от Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», новый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку, выходят за его рамки.

Что же изменилось с принятием Закона? Теперь привлекать для строительства денежные средства от физических лиц можно только на основании договора участия в долевом строительстве. Все компании, занимающиеся этим, обязаны отвечать ряду требований. Так, они должны иметь в собственности или арендовать земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.

Согласно Закону, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участники долевого строительства. Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и передать его участникам. Те же обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Договор на участие в долевом строительстве следует квалифицировать как договор подряда со специальными условиями, предусмотренными Законом. К ним относятся (ст.ст. 4-9 Закона):

  • обязательная государственная регистрация договора;
  • определение подлежащего передаче объекта долевого строительства;
  • срок передачи застройщиком объекта;
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет);
  • порядок одностороннего расторжения договора участником долевого строительства;
  • размер неустойки, подлежащей уплате сторонами за нарушение своих обязательств;
  • обеспечение обязательств застройщика залогом.

НДС обязателен, его размер – нет

Как уже было сказано, договор на участие в долевом строительстве следует считать договором подряда. Однако это создает для застройщика значительные трудности в налоговом планировании. Выполнение им своих функций для целей налогообложения является реализацией работ. Таким образом, деятельность застройщика будет облагаться налогом на добавленную стоимость.

В то же время Закон позволяет оптимизировать суммы НДС за счет уменьшения налоговой базы. Базой при реализации работ признается их стоимость в соответствии с заключенным договором (ст. 154 НК РФ). Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами. Во-первых, как сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ. Во-вторых, как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика плюс на оплату самих работ (ст. 5 Закона). В первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всей суммы, перечисленной заказчиком застройщику. Во втором же – НДС будет уплачиваться только с вознаграждения застройщика.

Здесь надо принять во внимание, что налогом на добавленную стоимость облагаются в том числе и авансы. Поэтому возможно разбить суммы, перечисляемые застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ. Это позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрены поэтапные выплаты, целесообразно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика.

Скорее всего, этот момент будет оспариваться налоговыми органами. Как правило, они настаивают на том, что расходы, понесенные подрядчиком и возмещаемые заказчиком, увеличивают размер вознаграждения подрядчика (письмо Минфина РФ от 19 сентября 2003 г. № 04-03-11/75). Поэтому такой вариант является рискованным.

Возможности инвестиционных договоров

Ранее денежные средства граждан и организаций для строительства объектов недвижимости привлекались на основании инвестиционного договора. Теперь же применять эту конструкцию возможно, только если деньги поступают от юридических лиц и предпринимателей.

Условия инвестиционного договора позволяют квалифицировать его как договор простого товарищества (совместной деятельности). Рассматривать его как договор подряда нельзя по следующим соображениям.

Во-первых, предметом договора простого товарищества является совместная деятельность сторон, направленная на достижение закрепленной в договоре цели. По договору подряда работы выполняет застройщик, после чего передает их результаты заказчику (участнику долевого строительства).

Во-вторых, по договору подряда заказчик оплачивает работы застройщика. В то же время по договору простого товарищества имущество находится в общей долевой собственности товарищей.

И в-третьих, участники простого товарищества самостоятельно несут риски возникновения убытков. В договоре подряда все риски несет застройщик.

В инвестиционных договорах, заключаемых в форме простого товарищества, устанавливается размер вклада каждого из товарищей и соответствующая ему площадь объекта недвижимости. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые объекты недвижимости.

Чтобы обосновать квалификацию инвестиционного контракта как договора простого товарищества, необходимо включить в его текст следующие условия (ст.ст. 1041-1046 ГК РФ):

  • объединение имущества участников договора для достижения общей цели. При этом следует отметить, что вклад в простое товарищество не может быть возмездным. Он вносится лишь с целью участия товарища в совместной деятельности и дает ему право на долю общего имущества при его распределении;
  • имущество, которое было внесено или получено по результатам совместной деятельности, признается общей долевой собственностью товарищей, если иное не предусмотрено договором или законом;
  • соглашение товарищей определяет порядок покрытия общих расходов и убытков.

Товарищи НДС не платят

Налогообложение при простом товариществе и при договоре о долевом строительстве значительно отличается. Передача имущества в рамках договора простого товарищества не облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому в платежи инвестора подрядчику, являющемуся товарищем, НДС включаться не будет. Привлечение денежных средств соинвесторов, оформленное договором простого товарищества, также не приводит к возникновению обязанности по уплате НДС. Ведь Налоговый кодекс не признает реализацией передачу имущества, если она носит инвестиционный характер.

Читайте также:  Ведение договорной работы

Часто возникает ситуация, когда кто-то из инвесторов переуступает третьему лицу свое право требования к застройщику. В данном случае объект обложения НДС не возникает. Дело в том, что переуступаемое право требования не вытекает из договора, направленного на реализацию товаров (ст. 155 НК РФ; п остановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 декабря 2003 г. № Ф09-4421/03-АК ).

Отдельно скажем об одной особенности налогообложения прибыли, относящейся к договору простого товарищества. Деньги, полученные на строительство, являются целевым финансированием. У инвестора налогом на прибыль они не облагаются. К целевому финансированию относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Эти суммы застройщик использует только на инвестирование в строительство в соответствии с назначением, определенным в договоре. В случае нецелевого расходования средств они включаются в состав внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ). Инвестор должен вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования, а также произведенных расходов. Иначе суммы финансирования будут облагаться налогом на прибыль с даты их получения.

Альтернативные варианты

Взаимоотношения участников строительства могут принимать и иные формы, являющиеся фактически незаконными. Так, схема, называемая «вексельной», дает возможность работать по закону об инвестиционной деятельности, а не по закону о долевом участии в строительстве. Для этого инвестор вносит в «оплату» по договору не денежные средства, а вексель, полученный в банке. После этого заказчик получает от банка деньги по векселю и ведет строительство на полученные средства. По окончании строительства заказчик передает объект недвижимости инвестору.

Другой вариант: инвестор выплачивает деньги застройщику по договору займа, после чего объект недвижимости передается как отступное. Чтобы сделка не была признана притворной, можно начислять проценты за заем. Проблема заключается в том, что у инвестора нет гарантий того, что впоследствии он получит квартиру. По окончании договора займа застройщик может просто вернуть ему деньги. При этом указать в договоре, что застройщик обязан передать результат строительных работ в качестве отступного, нельзя. Это повлечет признание договора займа притворной сделкой, прикрывающей договор участия в долевом строительстве.

Необходимо помнить, что подобные варианты являются крайне рискованными. И хотя нам известно, что некоторые застройщики их используют – это варианты до первого судебного процесса с инвестором.

Константин Игонин , заместитель директора по правовым вопросам ЛИСТИК и ПАРТНЕРЫ тм :

« В главе 25 Налогового кодекса содержится целый ряд институтов и терминов, относящихся к сфере долевого участия в строительстве: «дольщик», «инвестор», «аккумулирование средств». Однако их суть четко Кодексом не определена. Более того, не вполне понятно, как соотносятся нормы закона «Об участии в долевом строительстве…» и налогового законодательства. Например, идентичен ли участник долевого строительства «дольщику (инвестору)»? Идентично ли получение застройщиком договорной цены от участника «аккумулированию на его счетах средств» дольщиков?

По нашему мнению, к операциям, совершаемым заказчиком, должны применяться общие правила налогообложения при реализации работ. Это показывает анализ содержания прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве. Так, основное обязательство застройщика («построить и передать объект») полностью соответствует понятию «работа» для целей налогообложения (п. 4 ст. 38 НК РФ). А передача результата выполненной работы на возмездной основе признается реализацией».

« В главе 25 Налогового кодекса содержится целый ряд институтов и терминов, относящихся к сфере долевого участия в строительстве: «дольщик», «инвестор», «аккумулирование средств». Однако их суть четко Кодексом не определена. Более того, не вполне понятно, как соотносятся нормы закона «Об участии в долевом строительстве…» и налогового законодательства. Например, идентичен ли участник долевого строительства «дольщику (инвестору)»? Идентично ли получение застройщиком договорной цены от участника «аккумулированию на его счетах средств» дольщиков?

Об ответственности при долевом строительстве

В законе о доле­вом уча­стии в 2009г. был вве­ден ряд огра­ни­че­ний для застрой­щи­ков, защи­ща­ю­щих пра­ва доль­щи­ков:

Закон об ответ­ствен­но­сти огра­ни­чил преж­ние неглас­ные пра­ва застрой­щи­ка.

  • Пред­ва­ри­тель­ный дого­вор о покуп­ке-про­да­же дол­жен содер­жать чет­кое опи­са­ние объ­ек­та с выде­ле­ни­ем кон­крет­ной квар­ти­ры с ука­за­ни­ем коли­че­ства ком­нат, про­ект­но­го номе­ра, эта­жа, пло­ща­ди, адре­са.
  • В дого­во­ре о доле­вом уча­стии ука­зы­ва­ют­ся цена дого­во­ра, срок и поря­док упла­ты.
  • Дого­вор содер­жит гаран­тий­ный срок вво­да стро­я­ще­го­ся объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию.
  • Он заклю­ча­ет­ся в пись­мен­ном виде и под­ле­жит реги­стра­ции.
  • Неза­кон­ное при­вле­че­ние средств для стро­и­тель­ства нака­зы­ва­ет­ся выпла­той постра­дав­ше­му граж­да­ни­ну про­цен­тов от вло­жен­ной им сум­мы в двой­ном раз­ме­ре и воз­ме­ще­ни­ем убыт­ков.
  • При нару­ше­нии сро­ка пере­да­чи объ­ек­та участ­ни­ку дого­во­ра застрой­щик выпла­чи­ва­ет пеню в раз­ме­ре 0.03 став­ки рефи­нан­си­ро­ва­ния от дого­вор­ной сум­мы за каж­дый про­сро­чен­ный день – для юри­ди­че­ских лиц, и в двой­ном раз­ме­ре – для физи­че­ских.


При отсут­ствии это­го пунк­та мож­но дол­го не уви­деть ни денег, ни квар­ти­ры при воз­ник­но­ве­нии про­блем с застрой­щи­ком.

Риски долевого строительства

Сегодня уже многое сказано и написано об изменениях в 214 ФЗ, вступивших в действие с начала 2017 года, которые намного усложнили жизнь застройщикам. Не секрет, что многие строительные фирмы не смогут пережить кардинальные нововведения в законодательстве и просто уйдут с рынка долевого строительства. Гражданам это на руку, поскольку всегда лучше иметь дело с крупной и надежной компанией, которая дорожит своей репутацией. Что касается дольщиков, то их положение заметно упрочилось, но риски долевого участия в строительстве все-таки остаются, хотя их стало заметно меньше, чем раньше. С чем могут столкнуться граждане, решившие купить недорогое жилье в новостройке, и как избежать рисков? Давайте в этом разберемся.

Эксперты сходятся во мнении, что нововведения в законе в целом позитивны и, безусловно, способствуют улучшению ситуации в долевом строительстве, которое в последние годы стало менее рискованным. Соглашаясь с оценками компетентных специалистов, юристы нашей организации провели мониторинг и выявили основные факторы риска, с которыми может столкнуться дольщик, участвуя в долевом проекте.

О 214 ФЗ слышали уже многие и практически все потенциальные дольщики знают, что заключать с застройщиком нужно только ДДУ. Поэтому они уверены, что подписав договор долевого участия, риски им уже не страшны, так как они находятся под защитой закона. Однако это не совсем так. Условия договора таят в себе много скрытых моментов, на которые граждане, в силу незнания законодательства, не обращают внимания. На это и рассчитывают застройщики, включая в документ пункты, невыгодные, а подчас напрямую противоречащие интересам участникам. Подробный анализ договора опытным юристом поможет раскрыть глаза дольщику и позволит не подвергнуть себя очередному риску.

Большинство застройщиков обязывают участников оплачивать коммунальные платежи до подписания акта, что само по себе незаконно. В результате доплат цена квартиры может возрасти на несколько сотен тысяч рублей, поэтому лучше не соглашаться на заключение договора на таких условиях.

При приемке квартиры очень часто обнаруживается несоответствие по площади. Фактическая квадратура квартиры, полученная в результате обмеров БТИ, как правило, отличается от указанной в ДДУ, и к этому надо быть готовым. Требование о доплате за лишние метры вполне законны, но только тогда, когда изменения не превышают 5 % от всей площади. По новым правилам, если проектная площадь жилья отличается от фактически полученной более чем на 5 %, дольщик может аннулировать договор, а также взыскать с застройщика компенсацию за весь период действия договора.

Задержка строительства – это, пожалуй, самая распространенная ситуация в долевом строительстве. В нее рискует попасть каждый второй дольщик. В ДДУ стоят сроки передачи жилья, которые застройщик не имеет права нарушать. За это ему грозят немалые штрафные санкции в пользу дольщиков. Неустойка выливается в огромные суммы (проценты взимаются за каждый просроченный день), поэтому понятно желание застройщика избежать выплат. По закону это возможно, если перенос сдачи объекта будет согласован со всеми участниками проекта.

Еще один риск, который поджидает дольщика на пути к новоселью – неудовлетворительное качество квартиры, в которой полно недоделок и строительных дефектов. Принятие жилья у застройщика – это не безусловная обязанность дольщика. Если обнаружатся недостатки, нельзя идти на поводу у строителей и подписывать передаточный акт, иначе все дефекты придется исправлять за свой счет. А по закону это должен делать застройщик своими силами, причем в строго оговоренное время. Сначала необходимо составить претензию об устранении недостатков, а если застройщик ее проигнорирует и не исправит свои огрехи, нужно обращаться в суд.

Строительство дома длится несколько лет, за это время материальное положение дольщика может поменяться, у него могут возникнуть трудности с внесением денег в долевое строительство, риски возможной неплатежеспособности на начальном этапе строительства посчитать достаточно трудно. Однако участник проекта не может просто так расторгнуть договор, если на то нет законных оснований.

С 2017 года у граждан появилась возможность получить в общую долевую собственность построенные на участке объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские дошкольные учреждения. При согласии дольщика, между ним и застройщиком заключается соглашение, и средства участника, в том числе будут направлены на строительство данного объекта. В чем здесь риск? Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые ждут его в будущем, поскольку помимо прав он также возлагает на себя обязанности по содержанию данного объекта: уплату налогов, аренды, коммунальных платежей.

Самые серьезные риски при долевом строительстве – это возможное банкротство застройщика. Дальнейшие действия граждан зависят от множества факторов. Если применяется стадия наблюдения, дольщику следует обращаться в Арбитражный суд, на чьем производстве находится банкротное дело, и заявлять свои требования в реестре кредиторов.

Опытные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам предотвратить большинство рисков, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве. В разделе «Контакты» опубликованы наши данные для связи.

С 2017 года у граждан появилась возможность получить в общую долевую собственность построенные на участке объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские дошкольные учреждения. При согласии дольщика, между ним и застройщиком заключается соглашение, и средства участника, в том числе будут направлены на строительство данного объекта. В чем здесь риск? Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые ждут его в будущем, поскольку помимо прав он также возлагает на себя обязанности по содержанию данного объекта: уплату налогов, аренды, коммунальных платежей.

Риски договора участия в долевом строительстве

По данным специалистов elitearenda.ru, на Урале около 40% жилья по договору долевого участия покупают с целью последующей перепродажи. Схема очень проста: инвестировал в новостройку, дождался сдачи дома – продал. Риски при этом – просто огромные. И в этой статье мы рассмотрим, какие существуют риски договора участия в долевом строительстве и как их избежать или минимизировать.

Главный риск, который вышел «в лидеры» в последние несколько лет – это риск того, что застройщик, с которым вы заключили договор, попросту не сможет достроить дом (или не станет). Ваша новостройка превратится в «долгострой», либо строительство будет заморожено полностью. Проверка документов застройщика не всегда спасает от этой группы рисков.

Если даже Вы обратитесь к очень крупному застройщику с «многовековой» историей, то это не спасет Вас от этого риска. Достаточно вспомнить об историях с компаниями «СУ-155» и «Академ Сити», когда были «обмануты» тысячи покупателей. В их случае не помогла многолетняя репутация застройщика. Однако, заключить договор с крупным застройщиком – все-таки менее рискованно, чем с «начинающим».

90% застройщиков Подмосковья не имеют даже собственного капитала на строительство домов. В случае большой инфляции строительны материалы могут подорожать и тогда они не смогут достроить дома «дольщиков». Наценка, заложенная в договор ДДУ, не сможет покрыть роста цен на материалы для строительства домов.

Недавно вышел закон, который обязал застройщика страховать новостройки . Пока что не существует какой-либо серьезной практики выплат дольщикам по такой страховке, а обманутых «дольщиков» меньше не стало. Поэтому пока что мы можем с полной уверенностью говорить о том, что страхование новостроек не работает.

Кстати, «банковская гарантия» в случаях с «СУ-155» и «Академ Сити» также не помогла дольщикам преодолеть риски и вернуть хотя бы часть вложенных денег.

Если даже Вы обратитесь к очень крупному застройщику с «многовековой» историей, то это не спасет Вас от этого риска. Достаточно вспомнить об историях с компаниями «СУ-155» и «Академ Сити», когда были «обмануты» тысячи покупателей. В их случае не помогла многолетняя репутация застройщика. Однако, заключить договор с крупным застройщиком – все-таки менее рискованно, чем с «начинающим».

Долевое строительство жилых домов: как избежать рисков

Страны, имеющие рыночную экономику, при возведении новых домов обоснованно прибегают к практике долевого участия. Суть последнего заключается в привлечении средств будущих владельцев жилья для строительства новых объектов.

При этом главную функцию берут на себя строительные компании. Именно они выступают в роли первой стороны при оформлении договора. Вторая сторона – покупатели (дольщики).

Несмотря на популярность услуги, люди считают участие в схемах долевого строительства большим риском. Но так ли это? Стоит ли приобретать жилье таким способом? Рассмотрим эти моменты более подробно.

Стоит отметить, что строительные организации и девелоперы для получения средств от населения проходят процедуры, связанные с оформлением надела земли, его оценкой, подтверждением полномочий и так далее. С позиции законодательства приобретение жилья по принципу долевого участия представляет собой привычную покупку с предварительным внесением средств (предоплата). Со своей стороны законом гарантируется передача жилья гражданам, которые вложили собственные средства в проект.

Перечень рисков покупки квартиры по ДДУ

Основными среди них необходимо признать:

Предварительный ДДУ

Данный вид договора не рассматривается в качестве средства приобретения прав на указанный объект недвижимости, а также не запрещает застройщику оформлять несколько подобных договоров на одну квартиру. Права покупателя оказываются условными, так как государственная регистрация ПДДУ не предусматривается.

Договор в интересах застройщика

В настоящее время не существует единых форм ДДУ, поэтому каждая компания вправе вносить в него определенные пункты, исходя из собственных предпочтений. Именно поэтому по возможности подписание договора должно проходить в присутствии юриста, способно выявить пункты, например, направленные на уход застройщика от ответственности в случае невыполнения своих обязательств.

Недействительный ДДУ

В случае, если в договор включены нормы, противоречащие требованиям российского законодательства, он автоматически признается недействительным. В такой ситуации покупателю будет крайне срочно требовать обратно собственные средства, даже в судебном порядке. Поэтому изучению договора необходимо уделить самое пристальное внимание.

Корректировка проектной декларации

Зачастую уже по ходу строительных работ в первоначальный проект могут быть внесены корректировки, связанные с изменением статусом помещений, планировками и так далее. При этом за дольщиком остается право требования расторжения ДДУ и возврата вложенных средств, но на практике этот процесс значительно растянется, так как застройщик будет тянуть с возвращением денег.

Дополнительные затраты

Зачастую к стоимости, указанной в подписанном ДДУ застройщик требует доплатить на выполнение работ, не включенных в первоначальный перечень, например, подведение инженерных коммуникаций, благоустройство прилегающей территории и так далее. Зачастую такие доплаты могут исчисляться сотнями тысяч рублей.

Проблемы с регистрацией

В отдельных случаях возникают проблемы с регистрацией покупки, в первую очередь в случаях, когда застройщик с нарушением провел передачу объекта в эксплуатацию или не выполнил перед контролирующими и регистрационными органами какие-либо действия и процедуры.

Должным образом должно быть осуществлено и оформление передачи жилья покупателю, для чего применяется сдаточный акт.

Использование договора-переуступки

При приобретении недвижимости по переуступке, то есть у лица, купившего ранее жилплощадь через долевое участие, предусматривает невозможность требования качества от продавца. Отвечает за это исключительно застройщик. Соответственно в случае возникновения претензий разрыв этого договора оказывается невозможен, как и возврат потраченных на приобретение денежных средств.

Застройщик банкрот

Невозможность дальнейшей реализации проекта в силу банкротства один из основных рисков приобретения строящегося жилья. Дольщикам приходится через суд добиваться восстановления своих прав и возврата средств, что зачастую длится годами, и не всегда истец получает возможность в полном объеме вернуть затраченные средства.

Передаточный акт

После появления подписи покупателя в документе, к застройщику не могут быть применены никакие меры, требующие от него исправления за собственный счет технических недостатков. Соответственно перед его подписанием требуется внимательно осмотреть «квадраты» и указать в документе все выявленные недостатки. В этом случае именно на счет строителей будет отнесена обязанность устранения замечаний.

Скрытые условия

В основном это касается возможности корректировки в дальнейшем стоимости покупки. Чаще всего такой пункт окружают текстом и или прописывают мелким шрифтом для меньшей заметности.

Зачастую к стоимости, указанной в подписанном ДДУ застройщик требует доплатить на выполнение работ, не включенных в первоначальный перечень, например, подведение инженерных коммуникаций, благоустройство прилегающей территории и так далее. Зачастую такие доплаты могут исчисляться сотнями тысяч рублей.

Сайт Единой информационной системы

Здесь имеется функционал, позволяющий проверить юридическое лицо на включенность в Реестры недобросовестных поставщиков. Проведение такой проверки происходит по двум нормативным актам – Федеральным законам №44-ФЗ и 223-ФЗ. Однако получить сведения из данных реестров возможно только в том случае, если компания ранее участвовала в государственных или муниципальных закупках и допустила нарушения при исполнении взятых на себя обязательств.

Кроме того, могут быть использованы различные коммерческие сервисы, которые тем не менее не дают возможности получить необходимую информацию из финансово-кредитных компаний, так как данные в их реестрах находятся под защитой законодательства о коммерческой и банковской тайнах.

Ссылка на основную публикацию